Kiinteistöä on vaikea hoitaa, jos sen kuntoa ei tarkkailla ja seurata säännöllisesti. Taloyhtiöissä hallitus ja yhtiökokous joutuvat väistämättä jossakin vaiheessa ottamaan kantaa erilaisiin tutkimuksiin ja tarkastuksiin. Tärkeintä on perehtyä niiden teettämiseen huolella ja toimia ajoissa, sillä siten kiinteistön elinkaari pitenee ja remonttikustannukset pysyvät kohtuullisina.

Kuntoarvio, kuntotutkimus, kuntokartoitus – kaikilla on tärkeä tehtävä, mutta milloin ja missä järjestyksessä ne pitikään tehdä? Joskus tietotulva voi kiukuttaa osakkeenomistajaa, mutta silti sen suhteen kannattaa olla tarkkana. Jos on vaikea muistaa, mitä mikäkin kunto- alkuinen termi tarkoittaa, voi kuvitella ne terveydenhoitojärjestelmän portaiksi. Kuntoarvio on ikään kuin yleinen hoitajan vastaanotolla tehty terveyden kartoitus, joka perustuu silmämääräisyyteen ja asiakkaan täyttämiin lomakkeisiin. Kuntotutkimus taas on perusteellinen terveystarkastus, joka edellyttää lääkärin tutkimuksia ja laboratoriokokeissa käyntiä. Kuntotarkastus tehdään, kun vaiva edellyttää erikoissairaanhoitoa. 

Arvio peruskunnon vuoksi

Pääasiassa aistinvaraisin menetelmin toteutettava kuntoarvio tulisi tehdä taloyhtiössä silloin tällöin, koska siinä kartoitetaan yleisesti korjaustarpeita. Ympäristöministeriön oppaassa se suositellaan tehtäväksi viiden vuoden välein. Siten osakkaat pystyvät varautumaan ja perehtymään ennalta tulevaisuudessa odottaviin remontteihin ja niiden kustannusarvioihin. Säännöllisesti tehty kuntoarvio pitää yllä rakennuksen peruskuntoa, koska se auttaa havaitsemaan puutteet ajoissa ja varautumaan niiden korjaamiseen taloudellisesti. Siitä saatavan tiedon avulla erilaisia korjaus- ja uudistustarpeita voi jaksottaa kiireellisyysjärjestyksessä. Silloin mikään kiinteistön rakenne tai järjestelmä ei pääse hälyttävän huonoon kuntoon, eikä osakkaille koidu kohtuutonta taloudellista rasitetta. 

Lisäksi kuntoarvioon kuuluu pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma ja energiataloudellinen selvitys. Molemmista on hyötyä osakkeenomistajille myös silloin, kun osaketta ollaan myymässä. Kuntoarvion asiakirjat selventävät asioita ostajaehdokkaille ja takaavat osaltaan reilun pelin myyntitilanteessa, kun molemmat osapuolet tietävät, mitä on tulossa. 

Kuntokartoitus puolestaan tarvitaan silloin, kun kiinteistön johonkin osaan on tullut selvästi osoitettava vaurio tai esimerkiksi jokin järjestelmä ei toimi niin kuin pitäisi. Tarkoituksena on tutkia vika niin perusteellisesti, että voidaan löytää täsmämenetelmät sen korjaamiseen. Epätarkka arviointi voisi johtaa virheellisiin ratkaisuihin, jotka lisäisivät kustannuksia ja remonttiin kuluvaa aikaa.

Kuntotutkimus käy syvällä

Kuntotutkimus asettuu kuntoarvion ja -tarkastuksen välille. Se tarkoittaa alan asiantuntijan tekemää tietyn rakenteen tai järjestelmän tutkimusta. Vanhempi lakimies Pauliina Haapsaari Kiinteistöliitosta kertoo, että tavallisimpia kuntotutkimuksen kohteita taloyhtiössä ovat vesi- ja viemäriputkistot, sähkötekniikka, ilmanvaihtolaitteet, katot sekä sellaiset sisärakenteet, joissa epäillään kosteusvauriota.

Yleensä kuntotutkimus tehdään yhteen kohteeseen silloin, kun sitä halutaan tarkastella lähemmin. Kuntokartoitus tavallisesti riittää kiinteistön normaaliin ylläpitoon.

Joskus kuntotutkimus voi tosin olla laaja ja kattaa vaikka kaikki rakenteet ja järjestelmät, mikäli halutaan saada käsitys koko kiinteistön kunnosta – esimerkiksi siinä tilanteessa, että kuntokartoitukset ja peruskorjaukset ovat jääneet pitkäksi aikaa tekemättä. Kuntotutkimus auttaa selvittämään, missä elinkaarensa vaiheessa kiinteistö on.

– Jos on paljon korjausvelkaa, sitä on todennäköisesti kertynyt moneen eri kohtaan. Silloin korjaussuunnittelun avuksi voidaan tarvita tällainen laaja ja perusteellisen tutkimus, vaikka se saattaa maksaa paljon. Mutta jos ongelmakohtia on paljon, on sitä parempi, mitä tarkemmin tiedetään, mitä niille voi tehdä, Haapsaari selittää.

Kuntotutkimuksessa avataan tavallisesti rakenteita ja otetaan myös tarvittaessa näytteitä tutkittavista kohdista. Esimerkiksi mikrobikasvusto on mahdollisesti todettu aistinvaraisesti kuntoarviota tehdessä, tai siitä on herännyt epäily sisäilman heikentyneen laadun takia. Kuntotutkimuksessa asia voidaan varmistaa materiaalinäytteiden laboratorioanalyysin avulla. 

Jos taas vaikkapa kiinteistön sähköjärjestelmässä on havaittu toimintahäiriöitä, voidaan tehdä ensin lämpökuvaus, jonka avulla vialliset kohdat talon rakenteiden sisällä paikannetaan. Sen jälkeen ne tutkitaan tarkemmin avaamalla kyseiset kohdat.

Saatujen tietojen avulla laaditaan yhden osa-alueen tarkka korjaussuunnitelma ja remontin kustannusarvio tai, mikäli on tarpeellista, suunnitellaan kiinteistön laaja peruskorjaus. 

Kuka tilaa ja tekee mitäkin

Kiinteistön omistaja on vastuussa rakennuksen käyttökunnossa pysymisestä ja turvallisuudesta, joten erilaisten tutkimusten ja arvioiden tilaaminen on omistajan tehtävä. Asunto-osakeyhtiöissä kuntoarvion tilaamisen hoitaa tavallisesti yhtiön hallitus suoraan tai isännöitsijä, jonka hallitus on valtuuttanut tehtävään.

Pauliina Haapsaari korostaa, että viime kädessä riippuu tilattavan tutkimuksen hinnasta, mikä elin päätöksen tekee.

– Jos kysymyksessä on suuri summa, se pitää aina hyväksyttää yhtiökokouksella, olipa asia mikä hyvänsä, hän muistuttaa.

Kuntoarvion suorittavat sähkö-, rakennus- ja LVI-tekniikan asiantuntijat yhteistyössä. Haapsaari painottaa, että asiantuntijan käyttäminen on tärkeää ja usein välttämätöntäkin, sillä läheskään kaikista taloyhtiöistä ei löydy arvioinnissa tarvittavaa osaajaa.

Kuntotutkimuksen tilaa aina taloyhtiö, sillä rakenteet ja järjestelmät kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle. 

Myös kuntokartoituksen tilaa pääsääntöisesti taloyhtiö, mutta sen voi tilata myös yksittäinen osakas, mikäli epäilee omistamassaan asunnossa yksittäistä ongelmaa, joka ei koske kiinteistöä laajemmin. Kartoituksen maksaa aina tilaaja tai se taho, joka on vastuussa vaurion tai ongelman korjaamisesta. 

Kuntotutkimuksen ja kuntokartoituksen voi tehdä vain tutkittavan kohteen asiantuntija.

Tiedonkulun vastuut

Kun aletaan keskustella kuntotutkimuksen teettämisestä taloyhtiössä, todennäköisesti joudutaan lähitulevaisuudessa keskustelemaan myös jonkinmoisesta korjausbudjetista. Siksi ei ole yhdentekevää, kuka kuntotutkimuksen suorittaa. Samaten on tärkeää, että tutkimuksen tekijällä on käytettävissään riittävät lähtötiedot kohteesta.

Ympäristöministeriön ohjeen mukaan tekijää valittaessa ja kilpailutettaessa pitäisi huomioida sertifioinnilla tai muulla menettelyllä todennetut pätevyydet, kokemus ja referenssit, malliraportit, käytettävissä oleva tutkimuskalusto ja toimituskyky. Kuntotutkimuksen lähtötiedoiksi tarvitaan aina kohteen asiakirjat, joihin kuuluvat alkuperäiset suunnitelmat, kuten erilaiset piirustukset, sekä aiemmat tutkimukset ja selvitykset. Lisäksi tarvittavia asiakirjoja ovat esimerkiksi rakentamisenaikaiset ja myöhempiin korjauksiin liittyvät työmaa-asiakirjat ja muut dokumentit.

Pauliina Haapsaari toteaa, että taloyhtiön hallituksella ei ole erillistä lakiin perustuvaa tiedotusvastuuta kuntotutkimukseen liittyvissä asioissa. Päätökset tehdään yhtiökokouksessa, joten on osakkaan omalla vastuulla osallistua niihin ja olla muutenkin aktiivinen yhtiön asioissa, jotta saa niistä tarpeeksi tietoa.

– Jos tulee jokin yllättävä ongelmatilanne, on tietenkin hyvä tiedottaa siitä kiinteistön osakkaille ja asukkaille. Äkillisen korjaustarpeen sattuessa pitää kutsua koolle ylimääräinen yhtiökokous, hän muistuttaa.

Osakkaiden kannalta olennainen asiakirja on isännöitsijäntodistus. Asetus isännöitsijäntodistuksesta määrää, että siinä pitää olla maininta tehdyistä kuntoarvioista ja kuntotutkimuksista. 

Kyseistä asiakirjaa tarvitaan erityisesti asunto-osakkeen myyntitilanteessa, sillä sen tulisi sisältää kaikki ostajaehdokkaiden tarvitsemat tiedot kiinteistön tilasta ja kunnosta.

–  Mikäli kuntotutkimuksessa on paljastunut jotain erityistä, sen pitäisi näkyä isännöitsijäntodistuksesta, Haapsaari huomauttaa. l

Lähteet: Asiantuntija: Vanhempi lakimies Pauliina Haapsaari, Kiinteistöliitto YMPÄRISTÖOPAS 2016
Rakennuksen kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus.
Toim. Miia Pitkäranta, julkaisija: Ympäristöministeriö

Teksti: Ulla Sirén
Kuva: Dreamstime.com