Talvella taloyhtiön kiinteistöhuollon kunnollinen toimivuus on vähintäänkin yhtä tärkeää kuin kesällä, mutta helposti kaksin verroin haasteellisempaa.

Pihalla liikkuvien turvallisuutta talviaikaan uhkaavat yleisimmin sekä kulkuväylien liukkaus että kattolumet. Molempiin on suhtauduttava erittäin vakavasti, sillä vahingon sattuessa vastuu ja mahdolliset korvaukset lankeavat taloyhtiölle.

Vahinkoja sattuu tietysti aina eikä kaikkia voida mitenkään estää. Kesäaikaan henkilö voi kompastua tai kaatua esimerkiksi siksi, että valaistus ulkona tai rappukäytävässä on puutteellinen. Talvella kulkijan huomio herpaantuu hetkeksi, jalka lipeää alta, ihminen kaatuu ja ikävimmässä tapauksessa loukkaa itsensä pahastikin. Estettävissä olevat onnettomuudet pitäisi kuitenkin torjua kartoittamalla mahdolliset vaaran paikat. 

– Taloyhtiöllä on vastuu siitä, että sen hallitsemalla alueella on turvallista liikkua ympäri vuoden. Jos syystä tai toisesta kiinteistönhuoltoa niin kesällä kuin talvellakin on laiminlyöty niin, että joku loukkaa itsensä, on taloyhtiö korvausvelvollinen, sanoo jaostopäällikkö Emilia Hanén FINE Vakuutus- ja rahoitusneuvonnasta. 

– Korvausvelvollisuudelta voi välttyä vain, jos taloyhtiö pystyy todistettavasti osoittamaan, että kiinteistönhuolto on toiminut asianmukaisesti ja kaikki tarpeelliset toimet on tehty moitteetta. 

Ylivoimainen säätilakaan ei välttämättä vapauta vastuusta

Kulkuväylien ja taloyhtiön huoltovelvollisuuteen mahdollisesti kuuluvien katualueiden kunnossapito kuuluu niinsanotun korostuneen huolellisuusvelvollisuuden alueeseen, minkä vuoksi liukastumisvahinkoihin sovelletaan käännettyä todistustaakkaa. Normaalisti korvauksen hakijan tulee osoittaa vahingon aiheuttajan huolimattomuus, mutta liukastumisjutuissa alueen kunnossapidosta vastaavan tulee osoittaa toimineensa liukkaudentorjunnassa riittävän huolellisesti. 

Korvausvelvollisuudesta ei välttämättä vapaudu edes silloin, kun talvi kurittaa oikein kunnolla: myrskyää ja märkää lunta tulee vaakasuoraan. Kaikilla on tiedossa, että meillä on aina välillä ja aika useinkin haastavia kelejä ja silti voidaan edellyttää, että taloyhtiö pystyy niihin varautumaan.

– Ei ole olemassa mitään valmista listaa siitä, mikä kulloinkin tulkitaan force majeure -tilanteeksi. Jos kiinteistön omistaja pystyy todistamaan, että keliolosuhteet ovat olleet ylivoimaiset eikä kohtuullisinkaan toimin olisi pystytty vahinkoa estämään, on mahdollista, että riitatilanteessa korvausvelvollisuuden tarkastelussa voidaan käyttää tapauskohtaista harkintaa, toteaa Hanén. 

Pilkuntarkka talvitöiden dokumentointi on taloyhtiön paras turva

Kun joku on taloyhtiön pihalla keikahtanut kumoon ja telonut itsensä pahemman kerran, alkaa selvittely siitä, kuka korvaa vamman hoitamisesta syntyneet kulut vahingon kärsineelle. Sama pätee tietysti myös omaisuusvahingoissa, jos huoltohenkilö kolhii jonkun autoa lumia auratessaan tai kattolumet putoavat toisen omaisuuden päälle. 

Taloyhtiön tärkein turva on pilkuntarkka dokumentointi – riippumatta siitä, tekeekö työt mahdollisesti oma talonmies, kiinteistönhuoltoyritys vai hoidetaanko asiat osakkaiden voimin. Kirjoista ja kansista pitää löytyä yksityiskohtaiset tiedot liukkaudentorjunnasta: koska on hiekoitettu, missä ja kuinka suurella määrällä, onko tehty käsin vai koneella ja millaiset keliolosuhteet ovat olleet tapahtuma-aikaan. Säätilan voi tarvittaessa tarkistaa jälkikäteen, muita ei. 

– Kun arvioidaan näyttöä siitä, mitä on todella tapahtunut, niin vaikkapa hiekoituspäiväkirjat ja muu dokumentointi ovat hyvin korostetussa roolissa, sillä taloyhtiön on pystyttävä osoittamaan, että se on toiminut oikein ja huolellisesti. Esimerkiksi koneellisesti sepeliä levitettäessä saattaa jäädä vaaran paikkoja käsittelemättä, muistuttaa Hanén.

Mahdolliset korvaukset vahinkoa kärsineelle maksetaan taloyhtiön vastuuvakuutuksesta eikä tätä vastuuta voi siirtää muualle – taloyhtiö ei siis voi kehottaa vahinkoa kärsinyttä hakemaan korvauksia huoltoyhtiöltä. Vastuuvakuutus ei ole pakollinen, mutta on lähes aina mukana kiinteistövakuutuspaketeissa, joita vakuutusyhtiöt tarjoavat taloyhtiöille.

Vaikka kiinteistön huollosta vastaisi ostopalveluna huoltoyhtiö, on vastuu silti taloyhtiöllä ja sen on syytä itse valvoa sitä, että liukkaudentorjunta hoidetaan koko ajan huolellisesti ja asianmukaisesti. Jos ei, on siihen puututtava välittömästi. Jos taloyhtiö pystyy vahingon sattuessa osoittamaan pitävästi, että huoltoyhtiö on laiminlyönyt tehtävänsä, se voi hakea korvauksia siltä.

Taloyhtiön kannattaakin olla poikkeuksellisen tarkkana solmiessaan sopimusta kiinteistönhuoltoyhtiön kanssa. Sopimukseen kannattaa kirjata mahdollisimman tarkasti ja yksityiskohtaisesti tiedot siitä, miten kiinteistön alueella pitää hoitaa niin liukkauden torjunta ja kulkuväylien auraukset kuin kattolumien tarkkailu ja pudottamisiin ryhtyminen.

Poikkeus korvausvelvollisuuteen on kuitenkin olemassa. Osakkeenomistajalle koitunutta vahinkoa ei välttämättä korvata silloin, kun osakkaat ovat yhdessä sopineet, että kiinteistön huoltotyöt tehdään omalla porukalla eli kotoisammin ilmaistuna talkootyönä. Silloin voidaan katsoa, että esimerkiksi liukastumisesta aiheutunut vahinko on sattunut itselle eikä sitä korvata. 

Oliko kaatuminen sittenkin oma vika?

Myös vahinkoa kärsineen on pystyttävä näyttämään toteen, että hänelle on aiheutunut nimenomaan taloyhtiön alueella vahinko, että se on tapahtunut kuten hän sanoo ja mitä siitä on seurannut.

– Korvausta kannattaa hakea mahdollisimman pian. Silloin on helpompi selvitellä tilannetta, vaikka laki toki antaa mahdollisuuden vaatia korvausta myöhemminkin, sanoo Hanén. 

Aina ei liukastumiselle ole todistajia tai kaatumisesta säikähtänyt kansalainen ei älyä ottaa ylös tapauksen nähneiden yhteystietoja. Näyttövaikeuksien välttämiseksi vahinkoa kärsineen kannattaa alusta asti pitää huolta siitä, että tapahtumatiedot tulevat kirjatuiksi eri dokumentteihin (esimerkiksi lääkärinlausunnot, sairauskertomukset, työtapaturmailmoitukset, vahinkoilmoitus) mahdollisimman yksityiskohtaisesti, todenmukaisina ja  johdonmukaisesti. Myös kaatumapaikkaa kannattaa mahdollisuuksien mukaan dokumentoida. Jos vaikka tapahtumapaikka on parkkipaikan viertä kulkeva kävelyväylä ja kirjauksissa puhutaankin epähuomiossa parkkipaikasta, voi olla ongelmissa. Mikäli tapahtumatiedoissa on ristiriitaa, korvausta on erittäin vaikea saada.

Jos kunnossapidossa ja liukkauden torjunnassa on hutiloitu, ei korvausvelvollisuutta vähennä esimerkiksi se seikka, että liukastunut henkilö on vaikkapa palaamassa pikkujoulusta ja on alkoholin vaikutuksen alainen. Siinäkin tilanteessa ihmisellä on oikeus odottaa, että hän pääsee kotiinsa turvallisesti.

Eri asia sitten on, jos henkilöllä on keliolosuhteisiin täysin sopimattomat kengät, kuten vaikkapa sileäpohjaiset avokkaat tai sandaalit. Silloin on pitkälti kyse omasta ja tietoisesta riskinotosta. 

– Vahingonkorvausoikeudessa ja -laissa on säädetty myötävaikutuksesta eli onko itse myötävaikuttanut vahingon syntymiseen. Silloin voidaan pohtia, alennetaanko korvausta jollain osalla sen takia. Joka tapauksessa ensin tutkitaan, onko kiinteistönhuollosta vastuussa oleva hoitanut liukkaudentorjunnan asianmukaisesti, muistuttaa Hanén.

Teksti: Elina Salmi
Kuva: Dreamstime