Asunto-osakeyhtiölakia uudistava työryhmä ehdottaa muutoksia muun muassa osakehuoneiston hallintaanoton perusteisiin, taloyhtiön hallittuun alasajoon ja tiedonkulkuun niin osakkeenomistajalta yhtiölle kuin toisinkin päin. 

Asunto-osakeyhtiölakityöryhmä jätti mietintönsä kesän lopulla ja lausuntokierros päättyi lokakuun alkupäivinä. Varsinainen lakiesitys tullee eduskuntaan keväällä ja voimaan mahdollisesti jo syksyllä 2026. 

Asunto-osakeyhtiölain työn alla olevassa, tuoreimmassa uudistuksessa ehkä eniten puhuttanut asia on ollut se, että lakiin halutaan tuoda taloyhtiölle paremmat mahdollisuudet ottaa osakehuoneisto yhtiön hallintaan, jos huoneistossa harjoitetusta lyhytvuokrauksesta aiheutuu asuinkäytöstä poikkeavaa, merkittävää lisäkustannusta tai haittaa. Haittoihin puuttumisen lisäksi halutaan hallitusohjelman mukaisesti varmistaa lyhytaikaisen vuokraustoiminnan edellytykset. 

Tarkoituksena on, että jatkossa voitaisiin paremmin puuttua sellaiseen osakkeenomistajan tai asukkaan menettelystä johtuvaan vähäistä suurempaan häiriöön tai haittaan, jota yhtiön, osakkaiden ja asukkaiden ei voida katsoa olevan velvollisia sietämään, mutta jotka jäävät voimassa olevien hallintaanottoperusteiden soveltamisalan ulkopuolelle. Jatkossa myös tupakointikiellon rikkominen voi olla tietyin edellytyksin hallintaanoton peruste. 

Lakiehdotukseen on kirjattu myös, että jatkossa osakkeenomistajalla on velvollisuus antaa yhtiölle tarvittavia tietoja  osakehuoneiston käyttäjän – siis vaikkapa lyhytvuokraajan – aiheuttaman vahingon selvittämiseksi, jotta voidaan vaatia vahingonkorvausta yhtiölle, osakkaalle tai muulle henkilölle aiheutuneesta vahingosta. Tällaisia tietoja olisivat esimerkiksi lyhytvuokralaisen tunniste- ja yhteystiedot, tiedot vahinkotapahtumasta sekä tiedot siitä, miten lyhytvuokraus on järjestetty. 

Jos osakas laiminlyö huolellisuusvelvollisuutensa tai velvollisuutensa myötävaikuttaa vahingonkorvauksen vaatimiseen, voi vastuu vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta siirtyä osakkaalle yleisten vahingonkorvausta koskevien  edellytysten perusteella.  

Tietojen perusteella taloyhtiöllä olisi paremmat edellytykset selvittää sitä, kehen osakehuoneiston käyttäjään (esim. lyhytvuokralainen) vahingonkorvausvaatimus on syytä kohdistaa ja sitä, onko lyhytvuokrausta harjoittanut osakkeenomistaja järjestänyt toimintansa riittävän huolellisesti vahinkojen minimoimiseksi. 

Asunto-osakeyhtiön hallittu alasajo

Alueellinen rakennemuutos on tuonut monille hiljenevillä paikkakunnilla sijaitseville taloyhtiöille haasteita. Lakimuutoksella halutaan parantaa asunto-osakeyhtiöiden mahdollisuuksia sopeuttaa toimintaansa muun muassa  selventämällä yhtiön omien osakkeiden hankkimista koskevia säännöksiä sekä helpottamalla osakehuoneiston vastikeperusteen muuttamista huoneiston käyttötarkoitusta muutettaessa. 

Asunto-osakeyhtiön hallitun alasajon edistämiseksi selvitystilaa ja yhtiön kiinteistö- ja rakennusomaisuuden luovuttamista koskevaa erityistä päätöksentekomenettelyä ehdotetaan selvennettäväksi ja kevennettäväksi. Asunto-osakeyhtiön konkurssia koskevaa sääntelyä ehdotetaan muutettavaksi niin, että päätösvalta yhtiön omaisuuden luovuttamisesta konkurssiin olisi ensisijaisesti yhtiökokouksella. 

Lakiin ehdotetaan lisäksi säännöksiä konkurssiin asettamisen oikeusvaikutuksista osakehuoneiston hallintaoikeuden ja osakkeenomistajan vastikkeenmaksuvelvollisuuden kannalta. Ehdotusten tarkoituksena on ottaa huomioon asunto-osakeyhtiön toiminnan tarkoituksesta johtuvat erityispiirteet ja selventää konkurssimenettelyn toteuttamista osakkeenomistajien, asukkaiden ja yhtiön velkojien intressit huomioon ottavalla tavalla.

Muutoksia osakkaan tietojensaantioikeuteen

Työryhmä ehdottaa lakia täydennettäväksi niin, että osakkeenomistajalla olisi hallituksen päätösten lisäksi oikeus saada viivytyksettä tieto yhtiöllä olevasta osakehuoneistoa koskevasta asiakirjasta, jolla on merkitystä huoneiston käytön ja kunnossapidon tai niistä aiheutuvien kustannusten arvioinnin tai osakkeenomistajan oikeuksien tai velvollisuuksien toteuttamisen kannalta.

Säännöksen tarkoituksena on varmistaa, että osakkeenomistajalla on käytössään riittävät tiedot oman asemansa ja vastuunsa arvioimiseksi. Osakkeenomistajan tietojensaantioikeutta ei ehdoteta olennaisesti laajennettavaksi nykyisestä. Tarkoitus ei myöskään ole rajoittaa rajoittaa osakkeenomistajan tiedonsaantia nykyisestä. 

Sen sijaan kyse on siitä, että osakkeenomistaja voisi olla yhtiökokouksessa kysymykseensä annettavan vastauksen ja/tai hallituksen päätöksen tiedoksi saamisen ohella saada jäljennös yhtiön hallussa olevasta asiakirjasta, jolla on tapauskohtaisesti merkitystä osakkeenomistajan lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan oikeuden tai velvollisuuden arvioinnin kannalta. Ehdotus ei tarkoita sitä, että yhtiön pitäisi laatia tai hankkia asiakirjoja erikseen. Tiedoksisaantioikeus koskisi asiakirjoja, joka yhtiöllä jo on. Tyypillisesti tällaisia asiakirjoja yhtiölle kertyy muun muassa osakehuoneistojen kunnon asianmukaisen seurannan ja kunnossapitotöiden suunnittelun ja toteuttamisen johdosta

Lakiin ehdotetaan lisäksi sen ajantasaisuuden varmistamiseksi tehtävän useampia muita muutoksia, jotka koskevat muun muassa osakkeiden lunastusmenettelyä, yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta, vastikeolettamasta sähköautojen latauspisteitä yhtiön päätöksellä asennettaessa, osakehuoneistossa käynnin järjestämisestä sekä keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön vahingonkorvausvastuuta.

Lain lopullinen sisältö selviää vasta keväällä, kun se tulee eduskunnan käsittelyyn. Eräät kiinteistöalan järjestöt ovat toivoneet muun muassa sitä, että lyhytvuokrausta harjoittavilla osakkailla pitäisi olla erillinen vakuutus mahdollisten vaihonkojen korvaamiseksi. On myös toivottu, että esimerkiksi poliisin käyntitietoja voitaisiin käyttää häiriöiden todistelussa, mutta se mahdollisuus ei ole tulossa ainakaan tässä vaiheessa. 

Mietintöön jätti lausuntonsa määräajassa 75 eri tahoa. 

Lähde: Asunto-osakeyhtiölaki-työryhmän mietintö

Hyvä taloyhtiö viestii asukkailleen monin keinoin

Koska asukkaat ja heidän tiedontarpeensa ovat eri yhtiöissä kovin erilaisia, kannattaa viestintää tehdä monipuolisesti ja useita viestintävälineitä käyttäen. 

Sähköisten viestintävälineiden käyttö lisääntyy kaiken aikaa – ovathan ne nopea ja tehokas keino tavoittaa asukkaat.

Taloyhtiön viestinnässä voi hyödyntää vaikkapa internetsivuja, joita voivat ylläpitää isännöintiä hoitava taho, taloyhtiön hallitus tai tehtävään valitut asukkaat. Taloyhtiösivuja voi käyttää myös esimerkiksi muuttoilmoituksen tekemiseen tai vaikka yhteisen tilojen, kuten pesutuvan varauskalenterina.

Hyviä ja yleisiä viestikanavia nykypäivänä ovat myös sähköposti ja tekstiviestit. Äkillisissä tilanteissa juuri sähköiset välineet, etunenässä tekstiviesti, ovat nopeita tapoja saada viesti perille. Jotta hallitus ja isännöitsijä voi käyttää sähköisiä välineitä viestinnässään mahdollisimman tehokkaasti, on olennaista, että yhtiöllä on tiedossa kaikkien asukkaiden sähköiset yhteystiedot. 

Sähköisiä yhteystietoja käytetään vain hallituksen, osakkaiden, asukkaiden ja isännöitsijän välisessä osakas- ja asukastiedotuksessa eikä niitä luovuteta ulkopuolisille. Ryhmäviestit lähetetään niin, etteivät vastaanottajat näe toistensa sähköpostiosoitteita.

Viestiä voi tarpeen vaatiessa myös paperilla – kirjeitse, kaikkiin asuntoihin jaettavalle tiedotteella, asukaskansiolla ja asukasoppailla. Aktiivinen hallitus voi yhdessä isännöitsijän kanssa järjestää myös hallituksen kyselytunnin aika ajoin. 

Vanha kunnon ilmoitustaulu portaan ala-aulassa on jo monissa yhtiöissä korvautunut digitaalisella porrasnäytöllä. Sen lyömättömiä etuja ovat nopeus ja kustannustehokkuus. Porrasnäytöt ovat yleensä etäohjattavia. Sisältö, kuten vaikka asukastiedot, yleinen informaatio taloyhtiön asioista tai ilmoitukset tulossa olevista erikoistilanteista, päivittyvät vaivattomasti ja asukkaat saavat reaaliaikaista tietoa. Isännöitsijän, hallinnon ja huoltoyhtiön aikaa säästyy, kun ei tarvitse kiertää rapuissa kiinnittämässä paperitiedotteita ilmoitustaululle.

Lähteet: Isännöintiliitto, one4all.fi

Teksti: Elina Salmi
Kuva: Freepik