Taloyhtiön hallinto ei ole helppo paikka tehdä päätöksiä ja ratkaista ongelmia. Kun pitäisi hoitaa asioita suurta ihmisjoukkoa tyydyttävällä tavalla, syntyy joskus epäluottamusta, joka voi äityä pahaksikin. Mutta myös sopuisassa ja hyvin hoidetussa yhtiössä saattaa tulla eteen niin hankala paikka, että osakkeenomistajien omat voimat ja taidot eivät riitä. Silloin ammattiapu voi olla paras ratkaisu.

Hallitusammattilaisten ammattikunta kasvaa kaiken aikaa. Siihen on syynä kysynnän kasvu, jonka taustalla lienee yhä monimutkaisemmaksi ja vaativammaksi muuttuva ympäristö.

– Se on aivan kuin auton renkaiden vaihdattaminen huoltamossa, vertaa Asunto- ja kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry:n puheenjohtaja, varatuomari Atik Ali. 

– Vielä parikymmentä vuotta sitten ihmiset pääsääntöisesti vaihtoivat kesä- ja talvirenkaat itse, mutta nykyään se teetetään yhä useammin huoltoliikkeessä, hän toteaa.

Samoin kuin autoissa käytetty teknologia monimutkaistuu, taloyhtiön hallinnossa vaaditaan yhä enemmän juridista, teknistä ja taloudellista osaamista, jollaista ei voi löytyä jokaisen yhtiön sisältä. 

Hallitusammattilainen toimii työkseen taloyhtiöiden puheenjohtajana. Hän on palkattu ammattilainen, jonka tehtävä on auttaa yhtiötä selviytymään jostakin vaikeasta tilanteesta. 

Hän auttaa myös saamaan taloyhtiön hoidon niin hyvälle tasolle, että se vaikuttaa sekä asuntojen hintaan että yleiseen viihtyvyyteen. Ammattilaisen mukana seuraa usein entistä parempi hallintotapa, joka puolestaan helpottaa yhtiön asioiden hoitamista myöhemmin omin voimin.

Hallitusammattilainen ei ole taloyhtiön arjessa ulkopuolinen, vaan hänellä on isännöitsijän tapaan velvollisuus osallistua yhtiökokouksiin. Siellä jokainen osakas voi kuulla häntä ja saada tietoa yhtiön hoitoa koskevista asioista.

Yhdistyksestä apua

AKHA ry on valtakunnallinen yhdistys. Tänä vuonna kaksikymmenvuotisjuhlaansa viettävään yhdistykseen kuuluu 175 jäsentä, joilla kaikilla on pätevyys toimia hallitusammattilaisina. Se tarkoittaa, että he ovat suorittaneet Suomen Kiinteistöliiton HTHJ-tutkinnon (Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen), ja heillä on vankka kokemus taloyhtiön hallituksessa työskentelystä. He ovat pääsääntöisesti juridisen, kaupallisen tai teknisen alan ammattilaisia.

– Omiin tarpeisiin sopivaa hallitusammattilaista voi etsiä AKHAn kautta. Jättämällä yleisen tarjouspyynnön saa vastaukseksi nipun kiinnostuneiden ehdokkaiden vastauksia, keskimäärin 5–10. Vaihtoehtoisesti tarjouspyynnön voi lähettää suoraan jollekin asiantuntijalle, kertoo Atik Ali.

– Raha vaikuttaa tietenkin päätökseen hallitusammattilaisen käyttämisestä. Taloyhtiössä täytyy ratkaista, halutaanko ja voidaanko yhtiövastikkeissa maksaa asiantuntemuksesta. Valtavan suurista summista ei puhuta, vakuuttaa Ali.

– Palkkion vaikutus yhtiövastikkeeseen on kuukaudessa 10 sentistä yhteen euroon neliötä kohti. Se tarkoittaa siis, että 36 kuukauden kaudella hinnaksi tulee 3,6–36 euroa neliöltä. Ja itse ainakin takaan, että yhtiön arvo nousee sinä aikana vähintään saman verran tai mieluummin enemmän, hän kertoo.

AKHA ry:llä on omat eettiset ohjeet, joissa painotetaan muun muassa lojaliteettia ja osakkeenomistajien yhdenvertaista kohtelua. Hallitusammattilainen sitoutuu siis toimimaan niin, että kukaan osakas ei hyödy muita enemmän, vaan hän pyrkii ajamaan kaikkien yhteistä etua. Hänen tulee myös olemaan esteetön käsittelemään taloyhtiön asioita; hänellä ei saa olla mitään omia sitoumuksia yhtiön eikä sen yksittäisten osakkaiden kanssa.

– Yksi keskeisimmistä arvoistamme on se, että toimimme sovinnollisesti. Emme ole kiistatilanteissa tuomareita, vaan yritämme löytää tasapuolisia sopuratkaisuja, Ali selittää.

Hallituksen puheenjohtajana ammattilaisella on samat vastuut kuin osakaspuheenjohtajalla. Hän joutuu siis osaltaan vahingonkorvausvastuuseen, jos jossakin on tehty virheitä. Jos ammattilaiseen ollaan tyytymättömiä, yhtiökokous voi enemmistöpäätöksellä erottaa hänet.

– Lojaliteettivelvollisuuden mukaisesti lähdetään, jos käsketään, Ali tiivistää.

Kolme päätehtävää

Atik Ali selittää, että hallitusammattilaisen käyttöön on yleensä kolme toisistaan eroavaa syytä.

Ensimmäinen on se, että taloyhtiöstä ei yksinkertaisesti löydy yhtään halukasta ottamaan puheenjohtajan tehtävät hoitaakseen. Silloin voidaan palkata ammattilainen siksi aikaa, että puheenjohtaja saadaan valittua omasta joukosta. Mikään ei toki estä palkkaamasta hallitusammattilaista tehtävään vaikka pysyvästi.

Toinen syy turvautua ammattilaiseen on käsissä oleva, liian vaativa projekti. Esimerkiksi iso muutostyö taloyhtiössä, kuten linjasaneeraus tai sähköautojen latauspisteiden rakentaminen vaatii paljon sekä juridista että teknistä ymmärrystä. Jos pykälien noudattamisessa oiotaan tai tehdään muuten virheitä, taloyhtiö voi joutua myöhemmin uuvuttavaan valitusten ja oikaisuvaatimusten viidakkoon. Siksi ammattilaispuheenjohtaja, joka syventyy kokonaisvaltaisesti projektin hoitoon ja aikatauluttamiseen, on turvallinen vaihtoehto.

Kolmas yleinen tarve ammattilaisen palkkaamiseen on taloyhtiön sisältä katsottuna kaikkein repivin: se on tilanne, jossa joudutaan ratkomaan riitoja joko yhtiön sisällä tai ulkopuolisen tahon kanssa, esimerkiksi selvittämään urakoitsijan kanssa jonkin hankkeen yhteydessä syntyneitä ongelmia.

– Joskus taloyhtiön sisälle syntyy ikään kuin kaksi leiriä, jotka eivät pysty muodostamaan yhteistä näkemystä, Atik Ali kertoo.

Riidan aiheena voi olla yksi hiertävä ongelma, tai sitten osakkeenomistajien joukkoon on muodostunut oppositio, joka vastustaa yhtiökokouksen enemmistön ja hallituksen toimintaa yleisimmin. Riippumaton, kaikkien osakkaiden yhteistä etua ajava puheenjohtaja voi rauhoittaa tulehtunutta tilannetta ja auttaa etsimään sopua riitojen kärjistämisen sijasta.

Alin mukaan keskimääräinen hallitusammattilaisen työkausi yhdessä taloyhtiössä kestää kolme vuotta.

– Pyrin hoitamaan homman niin, että siinä ajassa ongelmat on ratkaistu tai työn jatkaja löytynyt, sanoo Ali, joka itse toimii parhaillaan puheenjohtajana 12 taloyhtiössä.

– Toisaalta jotkut näkevät niin, että on parasta pitää yhtiö pysyvästi ammattilaisen johtamana. Se on toki mahdollista, jos maksuhalukkuutta riittää, hän lisää.

Kansallisvarallisuuden hoitoa

Atik Alin mukaan taloyhtiön hyvästä hoidosta kannattaa maksaa myös hallituksen omistajajäsenille. Hän muistuttaa, että palkkio sitouttaa ja kannustaa kantamaan vastuuta. Vastuullinen ja asiantunteva hallitus taas on edellytys sille, että taloyhtiön arvo säilyy ja asukkaat voivat hyvin. Noin 200 euron kokouspalkkio on Alin mukaan isossa yhtiössä kelvollinen kannustin. 

– Esimerkiksi sadan neliön asunnon omistajalle se voisi tarkoittaa noin 3 euroa kuukaudessa. Jos asunnon arvo on 300 000 euroa, yhtiön asioiden kunnollisesta hoidosta kannattaa varmasti maksaa sen verran, hän sanoo.

Suomen 90 000 taloyhtiötä muodostavat melkoisen kimpaleen kansallisvarallisuuttamme: niiden arvo on yhteensä satoja miljardeja euroja. Valtaosa kansalaisten omaisuudesta on kiinni juuri asunnoissa. Siksi ei ole samantekevää, miten taloyhtiöitä hoidetaan.

– Kannustan ehdottomasti kaikkia taloyhtiöitä huolehtimaan hyvästä hallinnosta joko ammattilaisen avulla tai ilman. Sillä on suora vaikutus asukasviihtyvyyteen, joka taas vaikuttaa huomattavan paljon koko yhtiön arvoon, Ali sanoo. Hän muistuttaa, että miellyttävänä ja hyvin asioista huolehtivana tunnetun yhtiön asunnot menevät parhaiten kaupaksi – ja jos isoja ongelmia ei päästetä syntymään, myös yhtiövastike pysyy asukkaiden kannalta hyvällä tasolla.

Hallitusammattilainen

• On palkattu ammattilainen, joka auttaa taloyhtiöitä olematta itse niissä osakkeenomistajana.

• Toimii taloyhtiön puheenjohtajana joko sovitun jakson tai pysyvästi.

• On suorittanut Suomen Kiinteistöliiton HTHJ-tutkinnon.

• On useimmiten juridisen, kaupallisen tai teknisen alanammattilainen.

• Pysyttelee puheenjohtajana riippumattomana taloyhtiöstä ja sen osakkeenomistajista.

• On velvollinen osallistumaan yhtiökokouksiin samaan tapaan kuin isännöitsijä.

• On sovinnollinen neuvottelija, joka sitoutuu edistämään taloyhtiön osakkeenomistajien yhteistä etua.

• Ei toimi ristiriitatilanteissa tuomarina, vaan auttaa osapuolia löytämään kaikkia tyydyttävän ratkaisun.

Asunto- ja kiinteistö-alan hallitusammattilaiset AKHA ry

• Valtakunnallinen hallitusammattilaisten järjestö, joka toimii koko Suomessa 9 alueeksi jaettuna. 

• Perustettu vuonna 2005.

• Tällä hetkellä 175 jäsentä.

• Tavoitteena edistää ammattimaista ja eettisesti korkeatasoista asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallitustyöskentelyä.

• Tarjoaa asiantuntija-, neuvonta- ja konsultointipalveluita taloyhtiöille.

• AKHAn palvelun kautta voi etsiä oman taloyhtiön tarpeeseen sopivan hallitusammattilaisen. 

Teksti: Ulla Sirén
Kuva: Freepik