Taloyhtiössä syntyy korjausvelkaa silloin, kun ennakoivan ja suunnitelmallisen talonpidon sijaan isoja remontteja siirretään eteenpäin ja tehdään vain kiireellisiä hätäkorjauksia. Pahimmillaan korjausvelka voi pakottaa jopa talon purkamiseen. 

Nykyisessä talous- ja maailmantilanteessa saattaa taloyhtiössä helpostikin syntyä tilanne, jossa osakkaat eivät ole erityisen halukkaita maksamaan kalliita, mutta välttämättömiä remontteja. Talonpito kärsii ja korjaustarpeet alkavat kasaantua.

– Valitettavasti kasautuminen voi olla täysin tuhoon johtavaa, ellei korjauksia ole tehty ollenkaan silloin, kun olisi pitänyt tehdä. Kun sitten yhtäkkiä pitäisikin tehdä paljon, voi rahoituksen saaminen olla hyvinkin haastavaa, toteaa lakiasiantuntija Tapio Haltia Kiinteistöliitosta.

– Varsinkin elinvoimaltaan hiipuvilla paikkakunnilla, joilla väki ja työpaikat vähenevät, voidaan joutua päätymään siihen ratkaisuun, että purkaminen on ainoa vaihtoehto, kun ei saada lainarahaa korjauksiin. Siksi korjaukset kannattaisi pyrkiä jaksottamaan niin, että ne pystytään tekemään ajallaan eikä osakkaiden vastiketaakka silti nouse kohtuuttomasti.

Usein myös väestön ikääntyminen näkyy siinä, miten korjausvelkaa syntyy. Seniorikansalainen saattaa ajatella, että kunhan tämä nyt minun elinikäni kestää ja toimii, niin se riittää. Silloin ei välttämättä löydy halukkuutta lähteä panostamaan pitkälle tulevaisuuteen kohdistuviin korjauksiin. 

Pitää korjata silloin, kun korjauksen aika on

Suunnitelmallisuus ja pitkäjänteisyys ovat avainsanoja, kun puhutaan kestävästä kiinteistönpidosta. Silloin omaa kiinteistöä ja sen rakennusosien kuntoa tarkastellaan säännöllisesti. Sen pohjalta voidaan suunnitella korjaustarpeita jo hyvissä ajoin ennakkoon ja rakentaa rahoitusta niiden varalle. Jokaisella kiinteistön osalla ja laitteella on oma tekninen käyttöikänsä, joka myös ohjaa varautumista. 

– Korjaustarpeiden suunnittelun tulisi perustua tutkittuun tietoon eli asiantuntijanäkemyksiin kiinteistön ja rakennusten kunnosta. Ei voida vetää hihasta tai luottaa omaan maallikkotuntumaan korjaustarpeista ja erityisesti tulevasta kehityksestä, vaan teetetään kuntoarvioita ja -tutkimuksia eri rakennusosien kunnosta ja kestosta. Sen pohjalta voidaan luoda suunnitelmia, jotka ulottuvat mielellään 10–15 vuoden päähän, muistuttaa Haltia. 

Laki edellyttää hallitukselta ja isännöitsijältä viiden vuoden korjaustarveselvitystä esitettäväksi yhtiökokouksessa. Se on ehdoton minimi ja esimerkiksi pankit arvostavat sitä, jos taloyhtiöllä on esittää uskottava suunnitelma korjaustarpeista selvästi pidemmälle ajalle. 

Korjauksia pitää myös osata tehdä oikeassa järjestyksessä ja siinäkin suunnitelmallisuus auttaa. Priorisointi on erityisen tärkeää, jos rahoituksen saaminen on haasteellista. Silloin kannattaa suunnitelmallisesti, pitkäjänteisesti ja säännönmukaisesti edetä talonpidossa niin, että koko ajan pidetään yllä hyviä asumisolosuhteita ja rakennuksen kuntoa. 

Korjausvelka voi vaikuttaa lainansaantiin

Nyt kun pankkien lainananto on aiempaa tiukempaa, on entistä tärkeämpää pitää huolta taloyhtiön tuloskunnosta. Siinä korjausvelalla on merkittävä osuus.

– Pankki arvioi yhtäältä vakuusarvoa eli siis kiinteistön arvoa ja siihen tietysti vaikuttaa korjausvelka, jonka pankki saattaa nähdä ikään kuin rahavelkana. Pankki tarkastelee tasetta, mutta myös kiinteistön kuntoa ja jos tulossa on merkittäviä korjaustarpeita, ne otetaan huomioon.

– Toisaalta pankki rahoittaa ennen kaikkea maksukykyä eli tarkastelee ja arvioi sitä, millainen on taloyhtiön ja käytännössä osakkaiden maksukyky. Se voi olla ratkaisevassa asemassa, jos velkaa on kertynyt paljon. Tästäkin syystä korjaussuunnittelun pitää olla uskottavaa ja osakkaiden taloudellisen kantokyvyn tulee olla kestävällä tasolla, painottaa Haltia. 

Iso korjausvelka voi vaikuttaa myös kiinteistön vakuutusmaksuihin ja -korvauksiin. Jos taloyhtiössä on esimerkiksi putket uusimatta, niin vahingon sattuessa ei välttämättä saada korvauksia, koska ikävähennys on jo 100 prosenttia. 

Miten toimia, ettei korjausvelka ei kasva hallitsemattomaksi?

Yhtiökokouksessa voi olla vaikeata saada läpi ennakoivaa säästämistä tulevia remontteja varten. Se kuitenkin kannattaisi ja auttaisi pitämään osakkaiden vastiketaakan siedettävällä tasolla. 

– Olemme Kiinteistöliitossa tehneet hartiavoimin töitä sen eteen, että varojen kerääminen tulevia korjaushankkeita varten tehtäisiin helpommaksi ja houkuttelevammaksi ja saataisiin paremmin näkyviin yhtiön tilinpäätöksessä. Jos on myymässä huoneistoaan, niin ostajankin pitää saada helposti tieto siitä, että remontteja varten rahaa on säästössä. 

– Muutenkin vastikkeita olisi hyvä ajatella niin, että ne kattavat paitsi juoksevat hoitokulut, myös rakennuksen kuluman, jolloin tulisi kerättäisiin rahaa tuleviin korjauksiin. Tätä ajattelutapaa soisi harrastettavan laajemminkin taloyhtiöissä, sanoo Haltia. 

Varautumisen, ennakoinnin ja suunnitelmallisuuden tulisi olla taloyhtiössä koko ajan keskiössä. Vähintäänkin taloyhtiön pitäisi varautua tulevaan niin, että on selvät suunnitelmat siitä, milloin korjauksiin pitää ryhtyä ja hahmotelmia siitä, mitä se tulisi maksamaan. On helppoa selvittää rakennusosien tekniset käyttöiät,  ryhtyä korjauksiin jo hyvissä ajoin ja jaksottaa ne tärkeysjärjestyksessä niin, ettei yhtaikaa tule hoidettavaksi vaikkapa julkisivu-, putkisto- ja piharemontti. 

Osakkaita ei ole välttämättä helppo houkutella ryhtymään korjauksiin, ellei ole jo olemassa selviä ongelmia. On tietysti viisasta käyttää asioita – myös kiinteistöä – tehokkaasti ja mahdollisimman pitkälle lähestyen sitä lopullista käyttöikää.  Oleellista kuitenkin on, että jos tulevaan on varauduttu, on olemassa suunnitelma ja rahaakin kerättynä, niin voidaan odottaa pidempään sitä hetkeä, jolloin alkaa ilmetä ongelmia. 

Taloyhtiö on vähän kuin iso laiva – se kääntyy hyvin hitaasti uudelle kurssille. Jos kunnolliset suunnitelmat puuttuvat, kestää toimeen ryhtyminen valitettavasti aika lailla pidempään. 

Mitä on tehtävissä, jos korjausvelkaa on jo kertynyt paljon?

On tietysti tapauskohtaista, miten taloyhtiö selviää – ja selviääkö – tilanteesta. Luonnollisesti sijaintikin vaikuttaa. Muuttotappiokunnassa asiat saattavat vyöryä eteenpäin nopeammin kuin esimerkiksi kaupunkiseudulla. 

Tapio Haltia hahmottelee kolme eri skenaariota. Ensimmäinen on sellainen, että yhtiössä vielä pystytään tekemään taloudenpidon hevoskuuri, joka mahdollistaa sen, että korjauksiin voidaan ryhtyä kreivin aikaan. Silloin pitää pystyä luomaan uskottava suunnitelma siitä, millaisella jaksotuksella  ja rahoituspohjalla ryhdytään tekemään. Se tarkoittaa väistämättä joko hoito- ja/tai rahoitusvastikkeen nostoa. 

Toisessa, vähän synkemmässä skenaariossa tunnistetaan taloyhtiön tilanne ja todetaan, että ei enää pystytä tekemään kaikkea mitä pitäisi, jotta rakennus olisi olemassa ja asuttavassa kunnossa vielä muutaman vuosikymmenen päästä. On ehkä pyrittykin aloittamaan remontteja, mutta ei ole saatu rahoitusta suurille hankkeille. 

Silloin voi pyrkiä siihen, että asuminen mahdollistetaan mahdollisimman pitkään ja tehdään vain välttämättömiä korjauksia eli huolehditaan esimerkiksi putkiston ja vesikaton kunnon säilymisestä kelvollisena. Toisin sanoen pidetään talo siinä kunnossa, ettei asuminen vaarannu. Välttämättömille korjauksille ehkä vielä saadaan rahoitus kasaan ja vastiketaakka pidettyä mielekkäällä tasolla asumisen kannalta.

Taloa voi asua vielä seuraavat 10–15 vuotta, mutta samalla tehdään tietoinen ratkaisu siitä, että taloyhtiö ajetaan alas pikku hiljaa. Talo siis tavallaan käytetään loppuun. Se tarkoittaa sitä, että osakkeiden arvo käytännössä nollaantuu, mutta käyttöarvo säilyy jonkin aikaa. 

Synkin skenaario on se, ettei välttämättömiin korjauksiinkaan ole enää eväitä. Taloyhtiön tilanne on pahoin kriisiytynyt, ei saada rahoitusta ja korjaukset ovat jo niin välttämättömiä, että asumisturvallisuus alkaa vaarantua. 

Jos ollaan alueella, jossa maapohjalla voisi olla kysyntää, rakennus on mahdollista myydä purettavaksi, jos joku taho on kiinnostunut kehittämään tonttia. Silloin osakkaatkin saavat taloyhtiön lakatessa jokusen lantin. Jos taloyhtiö on hiipuvalla paikkakunnalla eikä kysyntää tontillekaan ole, ollaan lähellä sitä surullista tilannetta, että taloyhtiötä uhkaa konkurssi. Usein taloyhtiöiden konkurssit raukeavat varojen puutteessa, mutta talossa ei kuitenkaan voi asua, koska ei ole enää yhtiötä, joka voisi tehdä sopimuksia esimerkiksi sähköstä, lämmöstä tai vedestä. l

Teksti: Elina Salmi
Kuva: Freepik