Julkisivun oikea-aikaisessa remontoinnissa ensisijaista on kuntotutkimuksen oikea-aikaisuus. Kun kuntotutkimus tehdään ajoissa, päästään myös korjaustoimenpiteitä ja niiden rahoitusta suunnittelemaan hyvissä ajoin. Järkevästi ajoitetuilla toimilla voitetaan usein myös aikaa ja säästetään rahaa. 

Julkisivun korjausten tulisi aina perustua kuntotutkimukseen: missä tilanteessa kunnon suhteen ollaan ja missä vaiheessa mitäkin korjauksia kannattaa tehdä. 

– Vaurioitumismekanismit kehittyvät piilossa. Siinä vaiheessa, kun vaurioituminen näkyy ulospäin, on vaurioitumista jo vaikea pysäyttää, toteaa tutkijatohtori Toni Pakkala Tampereen yliopiston Rakenteiden korjaamisenja elinkaaritekniikan tutkimusryhmästä.

Kuntotutkimus tulisikin siis jo lähtökohtaisesti tehdä ennen kuin vaurioituminen näkyy ulospäin. Betonirakennuksissa ensimmäinen kuntotutkimus olisi hyvä teettää noin 15-25 kuluttua rakentamisesta. 

– Eristerappausrakenteen kyseessä ollessa tutkimus kannattaa todennäköisesti tehdä jo aikaisemmin, Pakkala toteaa. 

Säilyttävää, peittävää vai purkavaa korjausta?

Kun pienet vaurioitumiset havaitaan ajoissa, voidaan varsinaista korjaustarvetta Pakkalan mukaan usein myös siirtää eteenpäin. Esimerkiksi uudella pinnoituksella tai paikkauskorjauksia tekemällä on julkisivurakenteille mahdollista saada lisäaikaa. 

Pellityksen uusiminen ja rännien korotus niin, että ne heittävät mahdollisimman paljon ulospäin, ovat toimenpiteitä, joilla julkisivurakenteiden rasitustasoa saadaan alennettua ja siten elinkaarta pidennettyä.

Säilyttävä korjaus ei ole kuitenkaan ratkaisu silloin, kun näkyvää vaurioitumista on rakenteissa jo paljon. Ratkaisuksi tulee silloin joko peittävä tai purkava korjaus. 

Peittävässä korjauksessa vanhan julkisivurakenteen päälle asennetaan lisälämmöneriste ja uusi julkisivurakenne. Peittävä korjaus edellyttää, että uusi julkisivurakenne pystytään kiinnittämään vanhan päälle. 

– Kun vaurioitunut rakenne jää eristeen ja uuden pintaratkaisun alle, on se suojassa kosteudelta ja pakkaselta, jolloin rakenteen vaurioituminen pysähtyy. 

Purkavassa korjauksessa vanhasta julkisivurakenteesta puretaan vanha lämmöneriste ja vanha julkisivurakenne ja tilalle asennetaan uusi lämmöneriste ja uusi julkisivurakenne. Purkavaan julkisivukorjaukseen on pakko mennä, jos vanhan julkisivurakenteen päälle ei pystytä enää kiinnittämään peittävää rakennetta.

Se, että vaurioituminen näkyy jo ulospäin, ei kuitenkaan vielä merkitse, että purkava korjaus olisi pakko tehdä, vaan silloinkin voidaan selvitä vielä peittävällä korjauksella. 

– Julkisivurakenteen kunto on jo huono, kun purkavaan ratkaisuun joudutaan menemään. Purkava korjaus on aina se viimeisin ja myös kallein ratkaisu, Pakkala sanoo. 

Korjausperiaatteen lisäksi julkisivuremontissa on valittava tavoitteet ja reunaehdot täyttävä korjaustapa. Esimerkiksi betonielementin päälle tehtävässä korjauksessa on valittavissa tuulettuvia ja tuulettumattomia julkisivurakenteita erilaisilla pintarakenteilla. Pintarakennevaihtoehtoja ovat puolestaan esimerkiksi tiili, levy, rappaus tai puu. 

Uusi ilme talolle

Talon ulkonäkö on yksi asia, mihin julkisivuremontissa halutaan vaikuttaa, ehkä jopa uusia kokonaan erilaiseksi. Julkisivumateraalin ja pinnoitteen värin taloyhtiö pääsee monissa tapauksissa päättämään pitkälti itse, varsinkin mitä sivummalle kaupungin keskustasta mennään. 

– Se, miten kaupunki ja kaavoitus näkevät tilanteen, vaikuttaa tietenkin asiaan. Tietynlaista kaupunginosayhtenäisyyttä saatetaan esimerkiksi vaatia. Suojellut rakennukset ovat sitten oma lukunsa, niiden ulkonäköä ei saa muuttaa. Suojelluissa rakennuksissa on myös betonielementtirakennuksia, joita on haluttu suojella juuri ulkonäön takia, Pakkala kertoo. 

Julkisivuremontti saatetaan joskus tehdä myös vain ulkoasun uusimisen vuoksi. 

– Tässä naapurikateus toimii usein kimmokkeena. Yhteen taloyhtiöön tehdään näyttävä julkisivuremontti, mitä muut sitten ihailevat. Uusi, näyttävä julkisivu halutaan sitten omaankin taloyhtiöön. Tätä tapahtuu yllättävän paljon. 

Ajoissa liikkeelle, oikeat tekijät kehiin

Kun kuntotutkimus tehdään ajoissa, päästään myös hankesuunnittelu aloittamaan hyvissä ajoin. Alustavassa hankesuunnitelmassa määritellään, missä vaiheessa julkisivuremontti kannattaa tehdä ja miten kustannuksiin varaudutaan. 

Monilla yhtiöillä on tänä päivänä haasteita lainansaannissa eivätkä isot remontit saisi koskaan tulla yllätyksinä. Jos lainan tai tarjousten saaminen on kiven alla, kannattaa miettiä, voitaisiinko esimerkiksi viereisten taloyhtiöiden kanssa neuvotella ryhmähankkeeseen ryhtymisestä. Ratkaisujen hakemiselle ja vaihtoehtojen kartoittamiselle olisi joka tapauksessa hyvä varata riittävästi aikaa.

Pakkala kehottaa taloyhtiöitä myös selvittämään toimijoiden taustat ja referenssit niin kuntotutkijaa, hankesuunnittelijaa kuin urakoitsijaakin valittaessa. 

– Tietyn aikakauden rakennuksilla ja eri rakenteilla on tietyt tyyppipiirteet ja olisikin hyvä löytää meritoituneet tekijät, joilla on kokemusta juuri oman kiinteistön aikakauden rakennusten ja niiden rakenteiden korjaamisesta. Referenssien tarkistaminen on tärkeää siksi, että julkisivuremonttikin on valitettavasti mahdollista myös mokata, Pakkala toteaa

Tärkeää olisi, että korjaukset tehtäisiin kestäviksi todetuilla ratkaisuilla. Halvin ratkaisu ei ole yleensä paras, ja toisaalta kalliskin remontti voidaan tehdä myös huonoilla ratkaisuilla. 

– Tämä ei tarkoita, etteikö korjaamisen tulisi olla myös taloudellista. Ylikorjaaminen on yhtä lailla virhe kuin alikorjaaminenkin. Kuntotutkimuksella voidaan varmistaa myös, ettei korjauksiin ryhdytä liian aikaisin. 

Kuntotutkimuksen merkitystä koko hankkeen kannalta ei voi Pakkalan mukaan korostaa muutenkaan liikaa. 

– Kuntotutkimus on muutamia prosentteja koko korjaushankkeesta. Siinä kohtaa ei todellakaan kannata säästää. 

Julkisivuremontin yhteydessä tehdään usein myös parvekeremontti parvekkeiden kunnosta riippuen.

– Parvekkeet ovat kylmiä rakenteita ja siten kovemmalla rasituksella, jolloin vaurioitumistakin saattaa olla enemmän. Joskus parvekkeet saattavatkin olla aiemmin remontin tarpeessa kuin julkisivu.

Myös ikkunaremontti tehdään usein julkisivuremontin yhteydessä.

– Jos taloyhtiössä on vielä 60-70 -luvun 2-lasiset ikkunat, niin ne ainakin kannattaa jo energiatehokkuuden ja käyttömukavuudenkin takia vaihtaa uusin.

Saumausten kuntoa kannattaa seurata

Julkisivusaumaukset ovat julkisivun osa, joka pitää uusia säännöllisin väliajoin. Saumausten arvioita käyttöikäkin on nykyisin 15 vuotta. Rannikolla, missä säärasitus on kovempi, saumauksien uusimissyklikin on lyhyempi, 10-12 vuotta.

Saumauksien kuntoa on syytä seurata, koska ne ovat tärkeä osa julkisivun kosteusturvallista toimintaa. Jos saumauksessa on jossakin kohtaa halkeama, julkisivun pintaa pitkin valuva vesi saattaa aiheuttaa todella suuren kosteusrasituksen seinärakenteen sisään.

– Saumauksien kuntoa taloyhtiöiden edustajat pystyvät ihan itse seuraamaan. Jos saumaus halkeilee tai irtoilee reunoilta, alkaa se olla tiensä päässä.

Teksti: Tiina Raatikainen
Kuva: Unsplash