Huoneistossa tehdyt remontit määrittelevät sen, onko kunnossapitovastuu osakkaalla vai taloyhtiöllä.  

Eräässä tamperelaisessa taloyhtiössä tuli vastaan tilanne, jossa osakkaan kylpyhuone piti yllättäen remontoida taloyhtiön kustannuksella. Kylpyhuone- ja wc-tilaremontit ovat luonnollisesti kuuluneet taloyhtiön remontteihin, niistä on sovittu yhtiökokouksessa ja niitä on tehty muutamia vuosittain. Taloyhtiö on toteuttanut remontit käyttäen alkuperäistä vastaavaa pintamateriaalia, joka tässä yhtiössä oli muovimatto niin seinissä kuin lattiassakin. 

Yllättäen eräs osakas ilmoitti, että myös hänen kylpyhuoneensa on remontoitava, koska asunnossa on laattoja halki ja vaati kosteusmittausta. Taloyhtiössähän osakkaan on viipymättä ilmoitettava havaitsemistaan kunnossapitotarpeista, kuten vesivuodoista tai kosteusvaurioista. Näin ei ollut tapahtunut vaan laatat olivat olleet asunnossa rikki jo pitempään.

Huoneisto oli ollut vuokrattuna jo pidempään, mutta osakkaan kunnossapitovastuuseen kuuluu tarkastaa huoneisto määräajoin myös tällaisissä tapauksissa. Kyseinen taloyhtiö tarkastaa määräajoin kaikkien huoneistojen kylpyhuoneet ja tekee kosteusmittaukset erityisesti niissä, joissa ei ole vielä tehty kostean tilan korjauksia. 

Osakkaan kylpyhuoneesta löytyi irrallisia ja löysästi kiinniolevia laattoja, mikä antoi aiheen epäillä vaurioita myös vesieristeessä. Lisäksi huoneistossa oli korkeita kosteusarvoja. Osakas oli sitä mieltä, että kylpyhuoneen remontointi kuuluu taloyhtiön vastuulle.

Taloyhtiö oli toista mieltä, sillä osakas oli teettänyt kyseiseen huoneistoon toistakymmentä vuotta aiemmin kylpyhuoneremontin ja oli epäilys, että siinä yhteydessä vesieristys oli tehty väärin. Poistetun muovimaton liimaa oli jäänyt lattiaan, jolloin uusi vesieriste ei ollut kunnolla kiinni betonilaatassa. Remonttia oli valvonut osakkaan oma valvoja.

Asiasta oltiin lakimieheen yhteydessä ja hän totesi, että vaikka olette oikeassa, niin tällaisessa tilanteessa näyttö on vaikeata ja suositti teettämään remontin taloyhtiön kustannuksella. Koska asiaa ei voitu vedenpitävästi todistaa, päätti taloyhtiö enempien kustannusten välttämiseksi ja kiinteistön rakenteita suojellakseen tehdä remontin omalla kustannuksellaan.

Osakas vastaa pinnoista, taloyhtiö rakenteista

Tapauksessa on kyse ennen kaikkea kunnossapitovastuusta ja sen jakautumisesta osakkaan ja taloyhtiön välillä. Asunto-osakeyhtiölaki säätelee osakkaan ja taloyhtiön välistä vastuuta melko seikkaperäisesti. Tosin yhtiöjärjestyksessä voidaan sopia kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiön ja osakkaan välillä myös toisin kuin asunto-osakeyhtiölakiin on kirjattu.

Taloyhtiö vastaa rakennuksen rakenteista ja eristeistä, joihin kuuluvat esimerkiksi märkätilojen vedeneristeet. Lisäksi taloyhtiö pitää kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- sekä muiden vastaavien perusjärjestelmät lukuun ottamatta asunnoissa olevia altaita. Ikkunoiden ja ovien osalta kunnossapito on usein jaettu osakkaan ja yhtiön välillä. 

Osakkaan kunnossapitovastuulla ovat pääsääntöisesti kaikki huoneiston pinnat, kuten seinien maalit, tapetit ja laatat, katon maali ja lattian pintamateriaali sekä niiden alla olevat tasoitteet ja kiinnitysaineet. 

Tosin joskus eriste voi samalla olla pintamateriaali ja kuuluu siten taloyhtiön vastuualueeseen. Sellainen on esimerkiksi kylpyhuoneen muovimatto lattiassa tai seinässä.

Osakas on velvollinen pitämään kunnossa myös huoneistoon tehdyt, taloyhtiön perustason ylittävät tasonkorotukset – riippumatta siitä, onko hän tehnyt ne itse vai onko tasoa korotettu jo aiempien osakkaiden aikana.

Osakkaan kunnossapitovastuuseen sisältyy huolellisuusvelvoite. Asuntoa on hoidettava hyvin ja kunnossapitotyöt on tehtävä niin, ettei niistä aiheudu rikkoutumisvaaraa taloyhtiön vastuulla oleville rakennuksen osille.

Koska mikään ei ole ikuista, ei osakas ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta.  Korjausvastuu syntyy silloin, jos hän on aiheuttanut asunnossa vahingon huolimattomuudellaan tai tahallisesti. Lisäksi asunnon huono hoito saattaa olla hallintaanottoperuste. 

Perustason korotus siirtää kunnossapitovastuun osakkaalle

Kunnossapitovastuu määrittelee tietysti sen, kuka teettää ja maksaa tarpeelliset työt. Vaikka esimerkiksi huoneiston sisäosat ovat osakkaan vastuulla, on yhtiön korjattava ne vahingot, jotka asunnolle aiheutuvat esimerkiksi jonkin rakenteen vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Huoneiston tasonkorotuksia ei yhtiön siinäkään yhteydessä tarvitse maksaa, vaan korjaukset tehdään ajankohdan perustasoon, joka voi olla yhtiöstä riippuen joko alkuperäinen taso tai yhtiön jonkin korjaushankkeen yhteydessä määrittämä taso.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa.

Ihan tuosta vain ja kenen kanssa tahansa ei pidä ryhtyä remonttia tekemään. Jos siitä voi aiheutua haittaa yhtiön vastuulla oleviin rakennuksen osiin tai toisen osakkaan huoneistolle tai se haittaa toisen huoneiston käyttöä, on siitä ilmoitettava kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle.

Seinien tapetin vaihto tai uudelleen maalaus ei ole sellainen asia, josta tarvitsisi ilmoittaa. Sellainen asia ei myöskään ole lattiapinnoitteen vaihtaminen vastaavaan uuteen, mutta jos muovimaton haluaa vaihtaa vaikkapa parkettiin tai laminaattiin, on syytä tehdä ilmoitus, koska muutos voi edellyttää asbestinpoistoa ja vaikuttaa askeläänien kuulumiseen toiseen asuntoon. 

Yhtiöllä on oikeus valvoa osakkaan kunnossapitotyötä ja varmistaa, että se tehdään rakennusta vahingoittamatta, määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti ja mahdollisia erillisiä ehtoja noudattaen. Osakas vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista. Valvonta ja työn dokumentointi on tarpeen myöhempien selkkausten välttämiseksi. 

Kunnossapito on velvollisuus, muutostyö oikeus

Tietyissä tilanteissa voi mennä toisen tontille eli osakas tai yhtiö voi teettää kunnossapitotyön toisen kustannuksella.

Yhtiö voi teettää työn osakkaan kustannuksella, jos hän laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa ja siitä aiheutuu haittaa joko yhtiölle itselleen tai toiselle osakkaalle. 

Vastaavasti osakas voi teettää kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi tai työn, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu vähäistä suurempaa haittaa eikä yhtiö ryhdy sitä ilman viivettä tekemään kirjallisen huomautuksen jälkeenkään. 

Tulkinnan vaikeutta voi joskus tulla siinä, onko osakkaan teettämä työ kunnossapitoa vai onko se katsottavissa muutostyöksi. Kunnossapitoon osakkaalla on velvollisuus, muutostyöhön oikeus. Muutostyö tuo mukanaan kunnossapitovastuun, joka siirtyy myös seuraavalle omistajalle. 

Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies, OTM Maria Frosblom avaa aihetta blogissaan seuraavasti:

”Olennaista kunnossapitovastuunjaon tarkastelussa on se, rinnastuuko osakkeenomistajan asennus yhtiön asennukseen ja onko yhtiö voinut valvoa osakkeenomistajan työtä. Jos osakkeenomistaja on peruskorjannut huoneistonsa perusvarusteluun kuuluvan kylpyhuoneen entisenlaiseksi noudattaen nykyisen hyvän rakennustavan vaatimuksia, kuuluu kylpyhuone remontin jälkeenkin vedeneristeineen, rakenteineen ja perusjärjestelmineen yhtiön kunnossapitovastuulle. Kysymys on siis osakkeenomistajan kunnossapitotyöstä eikä varsinaisesti muutostyöstä.”

Jos taas osakas tekee kylpyhuoneessaan selkeän perustason noston – esimerkiksi vaihtaa muovimaton laattoihin ja vaikkapa wc:n lattiamallista seinämalliksi, muuttuu remontti useimmiten muutostyöksi ja silloin myös kunnossapitovastuu siirtyy osakkaalle.

Muutostyöstä on tehtävä kirjallinen ilmoitus hallitukselle tai isännöitsijälle. Sekä yhtiö että toinen osakas voi asettaa ehtoja tai jopa kieltää koko remontin, jos vaikuttaa siltä, että työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Työt saa aloittaa vasta sitten, kun muutostyöilmoitus on käsitelty. 

Jos suunniteltuun remonttiin tarvitaan viranomaislupa, on sen hakeminen hallituksen tehtävä. Se voi myös valtuuttaa osakkaan hakemaan tarvittavat luvat itse. Yhtiön kannattaa palkata oma valvoja valvomaan työtä ja varmistamaan, että se tehdään hyvän rakennustavan mukaisesti. Valvojan kustannukset maksaa työn teettäjä. 

Koska osakkaan itsensä tekemät tai teettämät muutostyöt tuovat rakennuksen koko elinkaaren mittaisen kunnossapitovastuun osakkaalle itselleen ja asunnon seuraaville omistajille, on erityisesti taloyhtiön kannalta tärkeää dokumentoida kaikki asiaan liittyvä huolellisesti – ettei kävisi niin kuin alun esimerkissä.

Lähteet: Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto, asunto-osakeyhtiölaki, oikeusministeriö

Teksti: Elina Salmi
Kuva: Freepik