Kuva: Pauli Seppälä
Jarmo Mäkinen on isännöinyt As Oy Taivalkunnantietä sivutoimisesti yli 30 vuotta. Taloyhtiö valitsi 70-luvulla kiinteistöissä tuolloin asuneen Mäkisen isännöitsijäksi petyttyään isännöintitoimistojen palveluihin. Talon väki on ollut Mäkisen työhön tyytyväinen. Miehen uran diplomityö on valtakunnallistakin huomiota saavuttanut maalämpöhanke.
Uusi asunto-osakeyhtiölaki on ollut voimassa muutaman kuukauden. Niin lainlaatijat kuin kiinteistönpidon etujärjestötkin ovat painottaneet, että laki asettaa isännöinnille lisää vaatimuksia – isännöinnin on ammattimaistuttava ja sivutoimisten isännöitsijöiden toimintaedellytyksen kapenevat. Nokialaisen As Oy Taivalkunnantien isännöitsijä Jarmo Mäkinen on elävä esimerkki siitä, että motivoituneella sivutoimisella isännöinnillä päästään parempaan tulokseen kuin rahastusmielessä hoidetulla päätoimisuudella.
Tässä artikkelissa kerrotaan nokialaisen As Oy Taivalkunnantien siirtymisestä maalämpöön. Hanke on saanut poikkeuksellisen laajaa valtakunnallista huomiota. Puhemiehenä on julkisuudessa esiintynyt kiinteistön isännöitsijä Jarmo Mäkinen, eikä syyttä. Hän on ollut hankkeen ideoija ja veturi.
Mäkinen on isännöinyt vuonna 1976 valmistunutta As Oy Taivalkunnantietä käytännössä alusta lähtien.
– Taloyhtiössä kokeiltiin aluksi kahta isännöitsijätoimistoa. Niistä saatiin heti niin huonot kokemukset, että isännöitsijä päätettiin ottaa oman väen joukosta.
– Talo oli silloin yhteisö, jossa asui paljon toisilleen tuttuja ihmisiä. Suuri osa oli töissä Nokia-yhtiössä. Taloyhtiön hallitus oli saanut jostain vihiä ja käsitystä, jonka perusteella se päätti valita minut isännöitsijän hommaan. Ei minulta valintaa tehtäessä edes kysytty mitään, muistelee Mäkinen.
Sivutoimisesta, niin sanotusta oto-isännöinnistä luodaan joskus mielikuva pienten, rempallaan olevien taloyhtiöiden penninvenytyksenä. As Oy Taivalkunnantie on keskikokoinen, kahden kerrostalon muodostama ja säntillisen hyvin hoidettu yhtiö.
Taivalkunnantiellä motiivi ottaa isännöitsijä omista joukoista oli laatu: ammattilaisten tarjoama palvelu oli kelvotonta.
– Esimerkkejä tulee lähistöltä kaiken aikaa. Mitä suuremmaksi isännöintitoimiston yksikkökoko menee, sitä surkeammin asiat tulevat osakkaiden kannalta loppuviimeksi hoidettua. Isännöintitoimistot eivät kanna huolta juuri muusta kuin siitä, että asiat hoidetaan pykälien mukaan, mutta kiinteistön tilasta ja osakkaiden edusta ei olla kiinnostuneita, pohtii Mäkinen.
Maalaisjärjellä ja avun pyytämisellä pärjää
Mäkisen oto-isännöinti kesti edellisen asunto-osakeyhtiölakiuudistukseen ja kestää tämän nykyisenkin. Hän näkee uuden lain aiheuttavan harmaita hiuksia niissä taloyhtiöissä, joiden hoito on ollut tähänkin asti rempallaan. Jos taloa on johdettu asiallisesti – vaikka sitten sivutoimisesti – laki ei tuo muita muutoksia kuin hieman lisää byrokratiaa.
– Tiettyjä vastuita, toimintoja ja muodollisuuksia tarkennetaan, mutta muuten en ota muutoksesta ihmeempää ”punttia”. Asioita hoidetaan jatkossakin parhain päin niin hyvin kuin osataan ja sen täytyy riittää.
Taloyhtiö on viestittänyt, että isännöintityö on Mäkisen niin pitkään kuin hän tahtoo sitä hoitaa. As Oy Taivalkunnantien hoito on hallituksen ja isännöitsijän yhteistyötä.
– Hallituksessa on tavallisella talonpoikaisjärjellä varustettuja ihmisiä, joilla korvien väli on kunnossa. Näin on pärjätty 33 vuotta oikein hyvin.
Isännöinnin voi hoitaa sivutoimisesti hyvin, kun työhön suhtautuu positiivisella uteliaisuudella ja vakavuudella. Avun kysyminen oikeissa tilanteissa on tärkeä taito.
– Taustatukina ovat kokenut kirjanpitäjä ja lakiasiantuntija. Apua saa tarvittaessa myös Kiinteistöliiton paikallisyhdistykseltä.
– Olen ilmoittanut hallituksen puheenjohtajan Kiinteistöyhdistyksen uudesta asunto-osakeyhtiölaista järjestämään koulutukseen, jotta osaaminen ja valveutuneisuus lisääntyy talossa sitäkin kautta.
Talkootyötä
Uusi asunto-osakeyhtiölaki toi lisää muodollisuuksia huoneistoremonttien ilmoittamiseen ja valvontaan. Joitakin ammatti-isännöitsijöitä on syytetty paperinpyörittelyn kohtuuttomasta hinnoittelusta.
– Luvista ja valvonnoista otettavat hinnat hirvittävät ja odottelu voi kestää kuukausitolkulla. Kun laittaa muutaman neliön mattoa lattiaan, lupamenettely ja valvonta voi tulla kalliimmaksi kuin itse lattian tekeminen. Yhtiössämme eräs remonttia suunnitteleva asukas selvitteli hintoja ja muovimaton laminaattiin vaihtamisen valvonnasta pyydettiin 500–600 euroa. Tämmöisissä tapauksissa tulee surku osakkaita.
Työuransa Mäkinen teki Upofloorilla lattiapäällysteiden kehitystyön parissa. Siitä on isännöinnissä hyötyä. Mäkinen hoitaa taloyhtiön lattiaremontteihin liittyvän lupabyrokratian ja valvontatyöt itse.
– Uskallan antaa luvat siinä missä mikä tahansa insinööritoimisto. Pystyn tekemään myös valvonnan, koska olen kehittänyt näitä nyt asennettavia lattioita 60-luvulta asti. En veloita osakkailta mitään, vaan työ on talkoota. Tehdään asiat niin kuin pitää ja sillä hyvä. Osakkaatkin ovat toimintaa kohtaan paljon luottavaisempia, kun kyse ei ole rahastamisesta.
Korjaustarveselvitys muotoseikka
Muiden kuin lattiapäällysteremonttien valvontaan Mäkinen ei luonnollisesti ryhdy.
– Esimerkiksi vesieristystyöt ovat toinen juttu. Niistäkin tulee minun kontolleni byrokratiaa, mutta siihen on vain asennoiduttava niin, että jatkossa niistä tehdään dokumentit, joita ei ole tähän asti käytännössä jäänyt. Kaikki on tehty lain ja pykälien mukaan aiemminkin, mutta kun joukossa on ollut tee-se-itse-raneja, jotka eivät ole mitään ilmoitelleet, ei ole voitu valvoakaan. Nyt taloyhtiössä jokainen tietää, että koko lailla kaikki maalaamista ja tapiseeraamista lukuun ottamatta on luvanvaraista.
Uuden asunto-osakeyhtiölain puhutuimpia kohtia on yhtiön hallituksen velvoite esittää selvitys kiinteistön korjaustarpeesta seuraavien viiden vuoden ajalta. Kun kiinteistöä on hoidettu kunnollisesti, korjaustarveselvitys on vain hyvän hoidon kirjalliseen toteamiseen liittyvä muotoseikka.
– Meillä ensimmäistä viisivuotissuunnitelmaa aletaan vasta tekemään. Tilanne on sikäli onnellinen, että kaikki tärkeät työt on tehty hiljattain. Muutaman vuoden sisällä on uusittu julkisivut ja saneerattu parvekekatot. Käyttövesilinja on uusittu niiltä osin kuin oli tarpeen ja loput on tutkittu. Seuraavaksi on puhuttu kattoremontista. Se otetaan sitten aikanaan viisivuotissuunnitelmaan ja eletään sen mukaan.
Mieluummin 1 talo kunnossa kuin 50 rempallaan
Aluksi Mäkinen hoiti isännöintiä päätyönsä ohessa, nykyään eläkepäivien lomassa. Hän muutti Taivalkunnantieltä omakotitaloon jo lähes 30 vuotta sitten. Sen voisi kuvitella olleen isännöintiurakan päätepiste.
Toisin kävi.
– Isännöinnin piti loppua silloin, kun sain oman pirtin valmiiksi, mutta ei minua päästetty pois. Aloin harkita lopettamista vakavammin, kun 20 vuotta oli tulossa täyteen. Sanoin silloin, että teen hommaa niin pitkään kunnes saan 20-vuotismitalin. No nyt minulla on ollut muutaman vuoden 30-vuotismitalikin ja vauhti vaan kiihtyy, naurahtaa Mäkinen.
Joko nyt olisi aika eläköityä sivubisneksestä? Ei ihan vielä.
Mäkisen isännöintiuran ”diplomityöksi” on muotoutunut menestyksekäs maalämpöhanke. Ei sitä tohdi jättää kesken.
– Mielellään katselen vähän aikaa, miten homma lähtee toimimaan, kunnes järjestelmän säädöt on saatu kuntoon ja muutama tilivuosi kokoon. Viisi vuotta vierähtää taas nopeasti ennen kuin nähdään, mitä on tullut tehtyä.
Mäkiselle olisi ollut tarjolla isännöintiä leipätyöksi asti, mutta mies on pitänyt tiukkaa linjaa. Hoidetaan oma leiviskä ja annetaan toistenkin hoitaa omansa.
– Jos olisin ottanut vastaan kaikki tarjotut isännöintihommat, niitä olisi varmaan lähes 50, mutta en ole koskaan harkinnutkaan muiden talojen isännöintiä. Silloin olisi 50 huonosti hoidettua taloyhtiötä. Paljon parempi, että on yksi hyvin hoidettu. Pidetään siitä huoli ja se riittäköön.
– Ei sivutoiminen isännöitsijä työllään rikastu eikä se ole ollut koskaan tarkoituskaan. Onpahan tämmöinen suola elämään, jotain muutakin kuin omassa pirtissä seinien sisällä nököttämistä.
Ammatti-isännöitsijä: isännöinnille uusia haasteita
Jani Lehtonen alkoi aikanaan rakennusalan koulutuksen käyneenä isännöidä sivutoimisesti rivitaloyhtiötä, jossa asui. Ala vei mukanaan ja nyt hän Konsulttitoimisto S. Tiitta Oy:n toimitusjohtaja.
Lehtosella on siis kokemusta sekä sivu- että päätoimisesta isännöinnistä. Hänen mukaansa uusi asunto-osakeyhtiölaki asettaa isännöinnille useita uusia haasteita.
Lain myötä osakkaiden remonteista on pidettävä kirjaa yli vuosikymmenten, jotta taloyhtiö ja tulevat osakkaat pysyvät jyvällä kiinteistössä tehdyistä korjaustöistä. Lehtonen toteaa, että tietojen arkistointi sähköisesti on nykyaikaa ja rekisterin pitoa varten tarvitaan soveltuva ohjelmisto.
– Uuden lain myötä isännöitsijätodistukseen on kirjattava huoneistossa tehdyt korjaukset. Meillä tietojen kirjaamiseen käytetään Tampuuria. Sivutoimisella isännöitsijällä resurssit eivät välttämättä riitä ohjelmistojen hankkimiseen.
Toiseksi Lehtonen nostaa esiin lomitusten hoitamisen. Osakkaat tarttuvat usein remontteihinsa lomakaudella. Sivutoimisella isännöitsijällä ei välttämättä ole muutostyöilmoitusten käsittelyä varten varahenkilöä.
– Ihmiset haluavat ottaa yhteyttä ympäri vuoden. Jos isännöitsijää ei saada loman vuoksi kiinni, asia jää hoitamatta. Sivutoimisessa isännöinnissä herää kysymys, mistä saada tuuraaja loman tai sairastumisen ajaksi.
Taloyhtiön hoitamista koskevat määräykset eivät uudistu vain asoy-lain totaaliremontin yhteydessä, vaan jatkuvasti. Tämä vaatii isännöitsijältä kouluttautumista päivästä, viikosta ja vuodesta toiseen.
– Myös sivutoimisen isännöitsijän saatavilla on koulutusta. Mutta jos käy päivätyössä, onko koulutuksissa käymiseen aikaa? Ammattimainen isännöinti on jatkuvaa kouluttautumista, toteaa Lehtonen.
Lisäksi Lehtonen huomauttaa massan tuovan kilpailuetua. Isännöitsijä toimii markkinoilla usean yhtiön edustajana.
– Isännöitsijätoimisto pyrkii saamaan taloyhtiöille kilpailutusetua esimerkiksi energiassa ja kiinteistöhuollossa. Sivutoiminen isännöitsijä ei saa massan tuomaa kilpailutusetua.
Lehtonen ei kiellä, etteikö myös sivutoiminen isännöinti voisi toimia, jos tehtävää hoitaa oikeanlainen tyyppi. Työ vaatii aktiivista otetta ja myös sopiva ammatillinen tausta on suureksi avuksi.