Alueellisen väestönkehityksen vaikutus heijastelee myös taloyhtiöiden linjasaneerauksiin. Etenkin muuttotappioalueilla rahoitusvaikeudet vaikuttavat siihen, milloin ja missä laajuudessa taloyhtiöt voivat remonttinsa toteuttaa.

Isännöintiliiton vuosittain toteuttama Putkiremonttibarometri tarjoili viime keväänä karuja näkymiä. Barometrin tuloksista ilmenivät selkeästi muuttotappioalueilla sijaitsevien taloyhtiöiden talous- ja rahoitusvaikeudet. Alueellinen väestönkehitys vaikuttaa siis myös taloyhtiöiden mahdollisuuksiin toteuttaa ja rahoittaa putkiremonttejaan.

LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry:n erityisasiantuntija Juha-Ville Mäkinen toteaa rahoitusongelmien ja -haasteiden pitävän paikkansa. Tilanne on havaittu myös alan toimijoiden keskuudessa. 

– Siinä puhutaan useimmiten siitä, että sen kiinteistön rakennuksen vakuusarvo ei ole enää niin iso, että se riittäisi lainan vakuudeksi.

Mäkinen kertoo kehityksen näkyvän etenkin syrjäisemmillä seuduilla, joissa asuntokauppa ei käy ja kiinteistöjen arvot ovat kaiken kaikkiaan matalampia. 

– Siellä on selkeästi tullut tällaisia tilanteita, missä on oikeasti ihan ongelma. Pankit eivät myönnä lainaa ja kiinteistössä pitäisi tehdä isoa remonttia. Kysymys on, että mitä sitten?

Viivästyneestä putkiremontista koituu lisäkuluja 

Putkiremonttibarometrista ilmeni, että nykyisin putkia remontoidaan etenkin 1970-luvulla rakennetuissa taloissa. Peräti 43 prosenttia putkiremonteista tehtiin kiinteistössä, jonka alkuperäinen rakennusvuosi asettui vuosiin 1970–79, mutta myös 1980-luvun rakennukset olivat jo tilastoissa edustettuina. 

Asia koskettaa lähivuosina siis runsasta määrää taloyhtiöitä eri puolilla Suomea. Jos putkiremontille ei kuitenkaan heru rahoitusta, vaihtoehtoja on Mäkisen mukaan rajatusti. 

– Kyllä se yleensä tuppaa olemaan niin, että sitä sitten lykätään eteenpäin.

Hän muistuttaa, että putkiston ikääntyessä korroosiota ja vuotoja tulee koko ajan enemmän. Kun putkiremontti viivästyy hamaan tulevaisuuteen, korjausten yhteenlaskettu hintalappukin tuppaa kasvamaan. 

– Ongelma ei poistu vain niin, että pannaan pää pensaaseen. Jos ne isot remontit jätetään tekemättä, ei se kiinteistö itsestään parempaan kuntoon muutu. Alkaa tulla enemmän tällaisia vuotohäiriötilanteita, jotka näkyy pikaisina huoltotoimenpiteinä.

Vaikka järjestelmät saattavat kestää yllättävänkin pitkään, tavallisesti niiden tultua elinkaarensa päähän ongelmia on odotettavissa. Pitkällä tähtäimellä tarkasteltuna, jos kiinteistö pidetään hyvässä kunnossa ja sen ylläpitoon panostetaan, putkiremontti onkin Mäkisen mukaansa useimmiten kannattava investointi.

Putkiremontissa on vain niukasti säästökohteita tarjolla 

Kun putkiremonttia ryhdytään tekemään, parhaassa tapauksessa taloyhtiössä pitäisi olla koko joukko selvityksiä ja kartoituksia tehtynä jo ennen remonttipäätöstä, huomauttaa Mäkinen. 

– Kun on tietoa kohteen olosuhteista ja kunnosta ja siitä, kuinka kauan halutaan elinkaarta jatkaa, mikä sen käyttötarkoitus on, tiedetään myös rahoituksen määrä. 

Hän toteaa suunnitteluvaiheen ratkaisevan tulevan järjestelmän tekniset ominaisuudet: esimerkiksi mitä materiaaleja käytetään, pinnoitetaanko putkia, tehdäänkö laajemmin kylpyhuoneremontteja, uusitaanko pinnat tai suoritetaanko samalla kenties energiaremontti.

– Kaikki nämä ratkaisevat, mikä siellä tulee järkevimmäksi putkiremontin toteutustavaksi. Rahoituksen osuus on yksi tällainen lähtötieto. Se lähtökohtaisesti vaikuttaa kokonaisuuteen.

Mikäli rahoitusta on nihkeästi saatavilla, liikkumavaraa ei juurikaan ole. Mitään säästökohteita linjasaneerauksesta voi olla Mäkisen mukaan vaikeampi löytää. Esimerkiksi viemärin osalta kustannuksiin vaikuttaa kuitenkin se, pinnoitetaanko vai uusitaanko putki. 

– Siinäkin olisi tietysti parempi, että tekninen vaatimus olisi edellä. Jos tehdään väärä valinta, se maksaa sitten myöhemmin tietysti lisää, hän kertoo. 

– Tietysti huoneistoissa putkien kulkureiteillä on jonkin verran vaikutusta työkustannuksiin, mutta myös kylpyhuoneen sisällä jos uusitaan pintoja, niillä materiaaleilla on selkeä vaikutus hintaan, samaten kalusteilla ja muilla vastaavilla. Ne on se, mistä helposti joudutaan tinkimään. 

Hyvin varautunut taloyhtiö saa rahoitusta helpommin 

Juha-Ville Mäkinen on istunut vuosittain järjestettävän Vuoden putkiremontti -kilpailun tuomaristossa jo vuosia. Kilpailussa palkitaan erityisen onnistuneita putkiremontteja tai linjasaneerauksia. Menestyneissä remonteissa on hänen mukaansa nähtävissä etenkin yksi yhdistävä tekijä: 

– Ilman muuta se, että on valistuneita ihmisiä vastuutehtävissä, isännöitsijä tai taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja. Lisäksi taloyhtiöissä on käyty runsaasti keskustelua näistä asioista, niin ei tule yllätyksiä.

Noissa taloyhtiöissä on Mäkisen mukaan pyritty pitämään huolta siitä, että osakkaatkin ovat oikeassa tilannekuvassa remontin osalta. Keskustelun ja tiedottamisen lisäksi kiitettävästi menneissä putkiremonteissa korostuvat suunnitelmallisuus ja pitkäjänteisyys. 

Mäkinen toteaa suunnitelmallisuuden helpottavan usein myös remonttirahoituksen saamista. Hän rinnastaa taloyhtiön siltä osin mihin tahansa osakeyhtiöön, jonka arvoa määrittelee se, miten hyvin yhtiötä hoidetaan ja hallitaan ja millainen sen ennuste on. 

– Kun suunnitelmat ja kilpailutukset ovat kunnossa, taloyhtiö saa siitä ihan tuntuvaa rahallista etua.

Kiinteistön heikko vakuusarvo karvas pala nieltäväksi 

Kun taloyhtiön vakuus ei riitä, sitä on vaikea saada sen paremmaksi. Mäkinen toteaakin sen olevan enemmän luottolaitosten heiniä. Jos taloyhtiössä ei olla valmiita rahoittamaan remonttia esimerkiksi osakkaiden ottamilla henkilölainoilla, hän huomauttaa käsillä olevan mahdollisesti iso ongelma. 

Toisin kuin voisi kuvitella, tilanne ei koske pelkästään muuttotappioalueita: 

– Ihan viime vuosina on käynyt ilmi, että ilmiö ei ole enää pelkästään syrjäseutujen ongelma. Vaikka pääkaupunkiseudullakin tuntuu, että eri alueiden välillä on alkanut tällaista eriytymistä näkymään, hän arvioi. 

– On tiettyjä alueita, joissa luottolaitos katsoo, että kiinteistön vakuusarvo ei ole myöskään kovin korkea.

Mäkinen kertoo havainneensa tilanteen pohjalta paikka paikoin hieman synkeitäkin mielialoja. Hän pohtii sen olevan ymmärrettävää ihmisten kokiessa, ettei oma kiinteistö olekaan tarpeeksi arvokas vakuudeksi. Kodin tunnearvoa ei pidä hänen mukaansa väheksyä. 

– Jos samassa asunnossa on asunut 30 vuotta, ei se ole pelkästään seinät. Siinä on pitkä historia, muistot ja valtava määrä tunnetta. Vaikka järkevästi ajateltuna kannattaisi muuttaa uuteen kiinteistöön ja pistää vanha maan tasalle, ei se helppoa ole. 

Putkiremonttimurheet usein seurausta heikosta viestinnästä

Myös LVI-alan ammattilaisten työ helpottuu, kun taloyhtiö on selvittänyt ja kartoittanut tilanteensa hyvin etukäteen ja tehnyt selkeät suunnitelmat, joissa on kuvattu myös toiveet ja tavoitteet remontin osalta. 

Juha-Ville Mäkinen toteaa yllättävienkin tilanteiden hoituvan selkeämmin – ja asukkaiden kannalta mukavammin – kun remontissa on taloyhtiönkin puolelta mukana osaavia ja ammattimaisia toimijoita. Mahdolliset harminaiheet kun juontuvat usein lähinnä ristiriitaisista oletuksista. 

Hän huomauttaa, että eräskin asia, jolla on lopputuloksen kannalta suuri merkitys, ei tule kuitenkaan tarjouspyyntövaiheessa helposti mieleen: 

– Kun putkiremontin toteuttamisesta tehdään suunnitelmia, pitäisi nähdä, ettei se koske pelkästään teknisten järjestelmien kuvaamista. Olisi äärimmäisen hyvä, että olisi jonkinlainen ajatus siitä, miten se putkiremontti käytännössä halutaan toteuttaa.

Tämä koskee niin viestintää, sijaisjärjestystä kuin muitakin vastaavia asioita, jotka vaikuttavat asukkaiden ja osakkaiden remonttikokemukseen. Hän toteaa huonojen putkiremonttikokemusten taustalta löytyvän usein juuri pettänyttä viestintää. 

– Tai palvelutuotteen osalta ei ole suunniteltu loppuun asti asioita. Jos näitä osataan tuoda esiin jo urakkapyyntövaiheessa, ja puhua ja kirjata ne ylös urakkaneuvotteluissa, se on huomattavasti selkeämpää.

Asukkaiden läsnä ollessa tehtävästä työstä suoranaisesti tekniikkaan kohdistuvia toimenpiteitä on Mäkisen mukaan aika vähän. Niiden sijaan on lukuisia toimenpiteitä, jotka asentajan on tehtävä ennen kuin putkipihdit edes nappaavat kiinni putkeen, liittyen esimerkiksi siihen, milloin ja miten huoneistoon tullaan ja mitä siellä työn ajaksi suojataan. 

Juuri niitä taloyhtiössä ei kuitenkaan usein osata miettiä ennakkoon tai ottaa puheeksi, vaikka se olisi hänen mukaansa toivottavaa. 

– Nämä ovat sellaisia asioita, mihin ne huonot kokemukset hyvin usein liittyvät. Ne ovat hirvittävän tärkeitä, jos hyvää kokemusta haetaan. l

Teksti: Mari Pihlajaniemi
Kuva: Freepik