Taloyhtiön hallituksen jäsenten ja isännöitsijän vaihtuessa saattaa myös tieto kiinteistön kunnossapidosta katketa. Tulevat kunnossapitotarpeet eivät kuitenkaan katoa mihinkään. Kuntoarvio auttaa pitämään kiinteistönpidon suunnitelmallisena ja pitkäjänteisenä.
Vuonna 2010 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölain uudistus edellytti taloyhtiöitä selvittämään tulevat remonttitarpeensa osakkaille vuosittain yhtiökokouksissa.
Lakiuudistuksen myötä kuntoarvioiden ja tutkimusten kysyntä kasvoi voimakkaasti, ja alalle tuli jos jonkinlaisia toimijoita. Suomen Kiinteistöliitto kehotti jo varhaisessa vaiheessa taloyhtiöitä olemaan tarkkaavaisia kuntoarvion tilaamisessa ja käyttämään kuntoarvioiden laadintaan vain pätevöityneitä tekijöitä.
Tarkkaavaisuus kannattaa, sillä asianmukaisesti tehty kuntoarvio tukee taloyhtiön tulevien remonttihankkeiden suunnittelua ja toteutusta. Isännöintiliiton jäsenpalvelupäällikkö Anne Murtomäki toteaa kuntoarviolla olevan tärkeä rooli kiinteistön järjestelmällisessä ylläpidossa ja kunnossapidossa.
– Sen avulla tiedetään, mitä siellä pitäisi ylläpitää ja miten kiinteistöä pitäisi huoltaa, että se pysyy kunnossa, hän tiivistää.
Kuntoarvio kymmenen vuoden välein
Murtomäki toteaa taloyhtiöiden kiinteistönpidossa olevan kärjistettynä kaksi ääripäätä: toisessa päässä ovat hyvin hoidetut taloyhtiöt, joissa rakennuksia pidetään ajan tasalla ja kehitetään eteenpäin, ja toisessa päässä taloyhtiöt, joita ei enää ylläpidetä, vaan ne jossain vaiheessa puretaan pois kokonaan.
Kiinteistön kunnossapidon lähtökohdat voivat olla siis taloyhtiöstä riippuen hyvinkin erilaisia. Kuntoarvio tarjoaa kuitenkin kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta ja siitä, mitä suuria tai pieniä hankkeita taloyhtiössä pitäisi tehdä, millä aikataululla ja mitä ne maksavat.
– Se antaa osakkaille tietoa ja aikaa valmistautua erilaisiin hankkeisiin myös rahallisesti, kertoo Murtomäki.
Kuntoarviota ei pidä sekoittaa kunnossapitotarveselvitykseen eli KPTS:ään, jonka taloyhtiön hallitus esittää yhtiökokouksessa joka vuosi. Siinä missä KPTS on taloyhtiön hallituksen laatima, kuntoarvion tekee puolestaan ulkopuolinen ammattilainen.
– Kuntoarvio tehdään ehkä kerran kymmenessä vuodessa. Se on pidemmän ajan kuntoarvio.
Murtomäki huomauttaa, että kuntoarviossa esitetään toki eri toimenpiteitä ja usein sen liitteenä on PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma.
– Siinä PTS:ssä on kerrottu juurikin se, missä ajankohdassa mitäkin ehdotettuja toimenpiteitä kannattaisi tehdä ja hinta-arvio niille.
Aistinvarainen kartoitus rakenteita rikkomatta
Kuntoarvio ei ole myöskään sama asia kuin kuntotutkimus, huomauttaa Murtomäki. Kuntoarvio tehdään aistinvaraisesti, rakenteita tai materiaaleja rikkomatta, ja siinä käydään kattavasti läpi kiinteistön ja sen eri järjestelmien kunto:
– LVI- ja sähköjärjestelmät, erilaiset rakenteet, talon katto ja alapohja. Piha-alueita katsotaan myös, hän luettelee esimerkkeinä.
Kuntoarvion laatimiseen tarvitaan kirjavaa osaamista – se ei ole siis mikään yhden asiantuntijan tuotos.
– Riippuu vähän osaajien osaamisalueista, että montako siellä on sitten paikan päällä. Tarvitaan joka tapauksessa rakennustekninen osaaja, joka tarkistaa niitä rakenteita: kattoja, alapohjia, julkisivua, parvekkeita. Lisäksi tarvitaan LVI- ja sähköalan osaajia ja automaatio-osaajia.
Murtomäki vinkkaa, että moniin taloyhtiöihin on tulossa sähköautojen latauspisteitä, joten kuntoarviossa tulisi myös selvittää, riittääkö sähköteho niihin.
Jos kuntoarviossa havaitaan suurempia korjaustarpeita, ne vaativat tavallisesti vielä erillisen kuntotutkimuksen. Kuntoarviossa voidaan kuitenkin esittää myös pienempiä ja helpompia toimenpiteitä, jotka taloyhtiö voi tehdä saman tien:
– Esimerkiksi kasvillisuutta pitää harventaa, että pihalta näkyy paremmin autotielle. Siihen ei tarvita enää tarkempia kuntotutkimusta.
Kuntoarvio ei ole salainen asiakirja
Murtomäki huomauttaa, että kuntoarvio ei ole suinkaan mikään salainen asiakirja. Hän kehottaa taloyhtiötä kuitenkin noudattamaan sen osalta varovaisuutta ja huolellisuutta.
– Se on taloyhtiön asiakirja, joka on hyväkin jakaa osakkaille, jotta he saavat tietoa, missä kunnossa yhtiö on ja mitä ovat tulevat kunnostustarpeet.
Osakkaat saavat toki usein riittävästi tietoa jo kunnossapitotarveselvityksestä, jonka laatimisessa hyödynnetään usein kuntoarviota. Murtomäki toteaa, että aina on kuitenkin heitäkin, jotka haluaisivat tarkempaa tietoa taloyhtiön kunnosta.
– Minäkin olen omassa taloyhtiössäni kysynyt tässä keväällä, että milloin on tehty kuntoarvio.
Kuntoarvioissa ei ole hänen mukaansa yleensä mitään niin yksityiskohtaisia tietoja yksittäisistä huoneistoista, että niiden katsottaisiin loukkaavan yksityisyyden suojaa.
– Kun kylpyhuoneitakin tarkistetaan kuntoarviota varten, kaikkia huoneistoja ei käydä läpi, vaan sattumanvaraisesti muutamia huoneistoja.
Kuntoarvio tulee mainita isännöitsijäntodistuksessa, ja Murtomäen mukaan asunnon ostaja pyytää sen usein myyjältä. Sinänsä kuntoarviota ei hänen mielestään kannata lähteä jakamaan yleisesti, vaan osakas voi pyytää sen isännöitsijältä ja jakaa ostajaehdokkaalle itse.
Kuntoarvioijan löytää pätevyysrekisteristä
Murtomäki toteaa, että on paljon taloyhtiöitä, joissa kuntoarviota ei tehdä lainkaan. Joissain tapauksissa sitä ei joko huomata tehdä tai sen katsotaan maksavan liikaa. Kunnossapitotarveselvitys on kuitenkin laadittava vuosittain: jos taloyhtiö ei ole teettänyt kuntoarviota, mihin hallituksen esittämä kunnossapitotarveselvitys sitten pohjautuu?
– Hyvä kysymys! naurahtaa Murtomäki.
– Siellähän voi olla oikeasti niitä osaajia, jotka tuntevat tämän tyyppiset asiat – tai luulevat tuntevansa.
Hän kuitenkin arvioi, että vaikka taloyhtiön hallituksen jäsen olisikin esimerkiksi LVI-alan osaaja, monet muut kuntoarviossa olennaiset asiat jäisivät helposti selvittämättä.
– Kyllä kuntoarvio kannattaa ehdottomasti tehdä, ettei olla ihan tuuliajolla. Helposti se unohtuu, jos taloyhtiössä ei ole suunnitelmallista kiinteistönpitoa.
Jos taloyhtiö on tilaamassa tai edes harkitsee kuntoarvion teettämistä tai esimerkiksi valvojan hankkimista remontilleen, Murtomäki neuvoo perehtymään FISEn pätevyysrekisteriin osoitteessa www.fise.fi. Hän kehottaa myös perehtymään korjaushankkeista kirjoitettuihin oppaisiin ja muuhun kirjallisuuteen, jota on runsaasti saatavilla.
Valvoja pitää remontin raiteillaan
Taloyhtiö maksaa sievoisen summan remonteista, joilla pidetään yllä sekä kiinteistön kuntoa että sen arvoa. Jos remontin lopputulokseen ei kuitenkaan syystä tai toisesta olla jälkikäteen tyytyväisiä, harmi on suuri.
Remontin valvonnalla onkin oma tärkeä roolinsa taloyhtiön suurten korjaushankkeiden onnistumisessa. Anne Murtomäki kertoo, että remontin valvonnan lisäksi valvoja seuraa myös sitä, että koko hanke toteutuu sovitusti aina budjettia ja aikataulua myöten:
– Että pysytään sovitussa suunnitelmassa, remontti etenee ja työn laatu on sitä mitä pitäisi, hän kuvailee.
Kaikki taloyhtiöt eivät kuitenkaan hanki remonteilleen valvojaa. Taloyhtiössä voi olla myös omasta takaa osakas, jolta löytyy valvonnan osaamista tai kuvittelee löytyvän tällaista osaamista. Tai sitten ei ymmärretä valvonnan merkitystä.
– Joissain pienemmissä taloyhtiöissä ei aina hoksata ottaa sitä valvojaa, tai oletetaan, että kyllä isännöitsijä sen valvonnan hoitaa, kertoo Murtomäki.
Valvoja turvaa taloyhtiön edun
On kuitenkin tyystin kiinni isännöitsijästä ja tämän osaamisesta, suostuuko tämä remontin valvojaksi.
– Jos ei ole mikään insinööri, en isännöitsijänä lähtisi valvontahommin, toteaa Murtomäki. Hän lisää, että olemassa kuitenkin myös isännöitsijöitä, joilla on valvontapätevyyksiä tai joiden katsotaan muuten olevan päteviä valvomaan töitä. Paljon riippuu myös hankkeen suuruudesta.
– Jos vain yksi pieni kylpyhuoneremontti, isännöitsijä voi valvoa. Muuten kannattaisi aina käyttää ulkopuolista valvojaa.
Murtomäki kertoo ulkopuolisen valvojan olevan ensinnäkin puolueeton ja valvovan nimenomaan taloyhtiön etua. Hän ei siten suosittelisi ottamaan remontille valvojaa urakoitsijan kautta.
Valvojat ovat erikoistuneet eri asioihin, kuten LVI- tai sähköjärjestelmiin. Murtomäki huomauttaa, että hyvällä isännöitsijällä on yleensä verkosto, josta on helppo löytää hankkeille oikeanlainen valvoja. Päteviä valvojia voi etsiä myös FISEn ylläpitämästä pätevyysrekisteristä.
Teksti: Mari Pihlajaniemi
Kuva: Freepik