Taloyhtiöissä saatetaan riidellä värikkäistäkin asioista, eikä kiistoista aina selvitä rauhallisella keskustelulla. Jos riita etenee oikeuteen asti, sen käsittely voi venyä pitkäksi ja kalliiksi. Usein sovittelu onkin rakentavampi vaihtoehto.

Toisinaan riidat osakkaan ja taloyhtiön välillä ovat pitkiä, vuosien takaisia kaunoja, joissa ei välttämättä ole paljoa juridiikkaa. Tällaiset tilanteet ovat tyypillisiä etenkin pienissä taloyhtiöissä, toteaa asianajaja, varatuomari Johanna Renkola. Hän on Suomen Asianajajaliiton kiinteistö- ja rakennusoikeuden asiantuntijaryhmän puheenjohtaja ja toiminut kiinteistöjuridiikan parissa jo 15 vuoden ajan. 

Aika ajoin taloyhtiöriidat saattavat kuitenkin leimahtaa lyhyessäkin ajassa. Renkola kertoo tuollaisten sisäisten kiistojen olevan usein kunnossapitovastuuseen liittyviä erimielisyyksiä osakkaan ja taloyhtiön välillä. 

– Vaikka osakkaan kylpyhuoneesta löytyy kosteusvaurio rakenteista, ja syntyy kiistaa siitä, kuka maksaa ja mitä kun korjauksia tehdään. Nämä ovat hyvin tyypillisiä. 

Taloyhtiö voi ajautua riitaan myös ulkopuolisen tahon kanssa. Renkola toteaa, että taloyhtiöllä voi olla esimerkiksi urakkasopimukseen liittyvää riitaa urakoitsijan kanssa vaikkapa putkiremontin jälkeen. 

– Tyypillisiä aiheita ovat urakan viivästys, lisä- ja muutostyöt tai rakennusvirheet.

Kolmantena esimerkkinä hän mainitsee uudiskohteissa taloyhtiön ja perustajaosakkaan eli grynderin väliset riidat, jotka liittyvät tavallisesti rakennusvirheisiin. 

Olipa riita sitten taloyhtiön sisäinen tai ei, pahimmillaan se voi kuormittaa taloyhtiön hallintoa huomattavasti. Eivätkä asiat aina ratkea ilman ulkopuolista apua.

Sovintomenettely tuo osapuolet yhteen 

Renkola huomauttaa, että kiistojen osapuolilla saattaa olla lähtökohtaisesti väärät kuvitelmat siitä, mitkä ovat kunkin oikeudet ja velvollisuudet. Hän toteaa sopimisen olevankin usein paras vaihtoehto, jolla vältetään riidan paisuminen turhaan pitkäksi ja kalliiksi oikeuskäsittelyksi. 

– Sovinto ei välttämättä tarkoita sitä, että myönnetään se toisen näkemys oikeaksi, vaan sovinto tehdään ainoastaan siinä tarkoituksessa, että vältetään se riidan pitkittyminen ja täysimittainen oikeudenkäynti, Renkola kertoo. 

– Vanha sanonta, että laiha sopu on parempi kuin lihava riita, pätee myös taloyhtiöissä. 

Jos molemmilla osapuolilla on asianajaja, sovintoa pyritään aina löytämään asianajajien välityksellä ilman sen virallisempia menettelyitä. Tarjolla on myös vapaaehtoisia sovintomenettelyitä, kuten tuomioistuinsovittelu, jossa sovittelijana toimii sovittelijakoulutuksen saanut tuomari, tai Asianajajaliiton sovittelumenettely, jossa kiistaa auttaa ratkaisemaan puolueeton, sovittelijakoulutuksen saanut asianajaja.

Renkolalla itsellään on esimerkiksi tuomioistuinmenettelystä positiivisia kokemuksia. Kiistan selvittely hänen mukaansa useimmiten helpottuu, kun mukana on kolmas osapuoli vetämässä keskustelua ja haastamassa molempien näkemyksiä. 

– Ja yksi tärkeä pointti on se, että molemmat osapuolet saavat niin sanotusti päästää höyrynsä pihalle ja asiassa ollaan kasvotusten.

Usein riitoja käydään kasvottomasti sähköpostin välityksellä, jolloin väärinymmärrysten mahdollisuus on olemassa, kun puhutaan maallikoista. Sovittelussa osapuolet joutuvatkuulemaan ja kohtaamaan toisensa. 

– Sovittelun yhtenä tarkoituksena on jollain tavalla lisätä ymmärrystä toista kohtaan. Sitä kautta voi syntyä hedelmällinen maaperä sille, että saadaan kompromissi aikaan.

Riidoissa urakoitsijoiden kanssa reklamointi tärkeää 

Kuluttajansuoja ei koske taloyhtiötä. Jos taloyhtiön ja esimerkiksi remonttiurakoitsijan välillä syntyy riita sovitusta tuotteesta, työstä tai palvelusta, tai taloyhtiö on muuten tyytymätön, Renkolan mukaan ensimmäinen ja tärkein asia tilanteessa onkin reklamointi. 

– Se pitää hoitaa mahdollisimman pian. Siinä ei kannata viivytellä yhtään. 

Hän tarkentaa reklamoinnin tarkoittavan sitä, että vastapuolelle ilmoitetaan sopimusrikkomuksesta tai tuotteen tai palvelun virheestä, tai mikä epäkohta kyseisessä tilanteessa onkaan kyseessä. Reklamaatio tulee tehdä kirjallisesti.

– Samalla ilmoitetaan vaatimuksista siihen liittyen, on se sitten vahingonkorvaus, korjausvaatimus tai vaikkapa hinnanalennus. Se on se lähtöpiste siitä eteenpäin. 

Renkola kertoo, ettei ole mitenkään epätavanomaista, että tuollainen riita päätyy oikeuteen asti. 

– Samaan hengenvetoon totean, että kyllä näitä aika paljon sovitaankin, hän lisää.  Huomattavan yleisiä taloyhtiöiden ja yritysten väliset sovittelumenettelyt eivät hänen kokemuksensa mukaan kuitenkaan ole, ja hän soisi niitä tapahtuvan enemmänkin.

Kuluriski hillitsee halua oikeudenkäynteihin 

Vaikka tavoitteena olisikin sovitella riita, tilanteessa voi olla tarpeen ottaa asianajaja avuksi. 

– Jos taloyhtiössä huomataan, että riita alkaa eskaloitua, mitä aiemmassa vaiheessa ollaan asianajajaan yhteydessä, sen parempi. Toisin kuin luullaan, se ei aina tarkoita sitä, että nyt mennään oikeuteen ja taistellaan päätyyn saakka, Renkola toteaa. 

Hän kertoo asianajajien pyrkivän aktiivisesti löytämään sovintoa – tietäväthän he jo kokemuksen kautta, miten pitkä ja epävarma tie oikeudenkäynti on. Asianajaja tekee myös asiakkaalle arviota siitä, millaiset menestymisen mahdollisuudet tapauksella mahdollisesti olisi, mikäli selvittely menisi oikeuteen asti. 

Oikeudenkäyntihaluja hillitsee myös kuluriski. Renkola kertoo taloudellisen riskin olevan tärkeä osa harkintaa kun selvitetään, kannattaako asia viedä oikeuteen asti. 

– Paitsi ne omat kulut, pääsääntöisesti häviäjä meillä maksaa myös voittajan oikeudenkulut. 

Oikeudenkäynnin kulujen muodostuminen ja määrä on täysin tapauskohtaista, ja yhtä lailla oikeusturvavakuutusten maksimikorvausmäärät vaihtelevat. Hän huomauttaa maksimikorvauksen kuitenkin harvoin riittävän kattamaan oikeudenkäyntikulut laajassa tapauksessa.

Kommunikointi ennaltaehkäisee riitoja 

Johanna Renkola korostaa osakkaan ja taloyhtiön välisten riitojen ennaltaehkäisyssä asiallisen kommunikoinnin merkitystä. Isännöitsijän ja hallituksen sekä osakkaan suunnalta tulevan viestinnän on luonnollisesti oltava aina sävyltään asiallista. Lisäksi on olennaista, että taloyhtiössä kuunnellaan osakkaita ja vastataan näiden yhteydenottoihin jouhevasti.

– Sitten esimerkiksi asukaskyselyillä voidaan ottaa vastaan asukkaiden näkemyksiä joissain asioissa.

Päätöksentekomenettelystä on säädetty jo asunto-osakeyhtiölaissa, jota noudattamalla saadaan hyviä tuloksia. Renkola suosittelee kuitenkin laatimaan esimerkiksi yhtiökokouskutsun riittävän informatiiviseksi.

– Ja itse kokouksessa annetaan aikaa keskustella eikä paukutella vain päätöksiä menemään.

Hän kehottaa myös hyödyntämään eri tiedottamiskanavia, joita nykyisin on saatavilla myös sähköisessä muodossa. 

– Tietysti asunto-osakeyhtiölaki säätelee sitä osakkaan tiedonsaantioikeutta, mutta yleisellä tasolla on tärkeää, että informaatio kulkee ja ollaan läpinäkyviä.

Lyhytaikainen vuokraustoiminta voi aiheuttaa närää 

Viime vuosina on uutisoitu AirBnB- ja muun vastaavan lyhytaikaisen majoitustoiminnan jonkinasteisesta yleistymisestä myös Suomessa. 

Kaikki taloyhtiöt eivät olekaan suinkaan katsoneet ilmiötä hyvällä. Kun asuinhuoneisto on jatkuvasti majoituskäytössä ja lyhytaikaiset vuokrasuhteet seuraavat toinen toisiaan, pahimmillaan se aiheuttaa häiriötä tai jopa vahinkoa muille asukkaille. Myös kaupunkia tai kuntaa saattaa kiinnostaa mahdollinen kaavan ja rakennusluvan vastainen toiminta kiinteistössä.

Johanna Renkola toteaakin majoitustoiminnan voivan aiheuttaa närää taloyhtiössä majoittujien vaihtuessa tiuhaan. Taloyhtiön keinot vaikuttaa asiaan ovat melko yksiselitteiset. 

– Voi olla meluamista, jätteitä jätetään sikin sokin katokseen sun muuta. Tietysti ensimmäisenä pitää silloin ottaa osakkaaseen yhteyttä ja selvittää sitä asiaa. Sittenhän taloyhtiöllä on häiriötapauksissa mahdollisuus antaa varoitus asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.  

Äärimmäisissä tapauksissa taloyhtiö voi suitsia lyhytaikaista vuokraustoimintaa tukeutumalla huoneiston hallintaanottoon. Se edellyttää kuitenkin toistuvaa ja jatkuvaa häiriötä. Käytännössä vuokratoimintaa voi rajoittaa – tai jopa kieltää – vain määräämällä asiasta taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Tuollaista kieltoa ei Renkolan mukaan saa yhtiöjärjestykseen helposti. 

– Siihen pitää olla kaikkien osakkaiden suostumus. 

Teksti: Mari Pihlajaniemi
Kuva: Freepik