Taloyhtiön tulevat korjaustarpeet on hyvä tiedostaa jo vuosia etukäteen ja pohtia myös korjausten rahoitusta hyvissä ajoin. Monesti remontti rahoitetaan pankkilainalla, jonka hintaan ja ehtoihin kiinteistön suunnitelmallinen kunnossapito ja ennakointi voivat vaikuttaa melkoisesti.
Tuntuva osa suomalaisesta asuinkerrostalokannasta on näinä vuosina suurten remonttien edessä. Sijaitsipa taloyhtiö sitten kasvukeskuksessa tai lähiössä, sen onkin ratkaistava sama kysymys: miten rahoittaa nuo tarvitut korjaushankkeet, joilla turvataan kiinteistön kunnon, arvon ja asumisviihtyvyyden säilyminen vuosiksi eteenpäin?
Asunto-osakeyhtiön remontin rahoittamisen perusvaihtoehdot ovat joko kerätä jo ennakkoon enemmän vastikkeita tai ottaa lainaa, tiivistää laskentatoimen apulaisprofessori Antti Rautiainen Jyväskylän yliopiston kauppakorkeakoulusta. Hän huomauttaa, että lopulta remontit maksetaan vastikkeista – joko ennakolta tai jälkikäteen. Tältä osin tilanne on monen taloyhtiön kannalta siis yksinkertainen.
Halutuilla alueilla sijaitsevilla ja hyvin hoidetuilla taloyhtiöillä on kuitenkin käytössään monipuolisempia rahoitusmahdollisuuksia kuin taloyhtiöillä, jotka sijaitsevat muuttotappioalueilla tai joiden korjausvelan on annettu paisua ajan mittaan suureksi.
– Jos talo on päästetty erittäin pahaan kuntoon, onhan sekin vaihtoehto, että se puretaan ja rakennetaan kokonaan uusi, Rautiainen toteaa.
Jotta tilanne ei pääsisi kehittymään tuohon pisteeseen, kiinteistön kuntoa tulisi siis seurata ja korjaukset tehdä ajoissa. Rautiainen kehottaakin taloyhtiöitä suunnittelemaan remonttejaan ja niiden rahoitusta jo etukäteen ja samalla keräämään pientä pelivaraa vastikkeiden myötä.
Remonttien taloussuunnittelu tasoittaa osakkaiden maksukuormaa
Remontin rahoitustapa päätetään yhtiökokouksessa, joten osakkaiden näkemykset vaikuttavat vahvasti siihen, miten taloyhtiö voi varautua remontteihinsa. Rautiainen tarjoaa asiasta kärjistetyn esimerkin:
– Monesti se on niin, että osakas, joka asuu kiinteistössä itse ja haluaa asua siinä pitkään, haluaa jatkuvampaa huoltoa ja ennakoitavuutta, ja sitten osakas, joka haluaa vuokratuottoja joksikin aikaa, vaikkapa parin vuoden sijoitushorisontilla, ei halua mitään remontteja missään vaiheessa, jottei vuokratuotto kärsi.
Tämä vain korostaa hyvän etukäteissuunnittelun merkitystä. Porrastamalla ja ajoittamalla remontit tasaisille aikaväleille saadaan varmistettua, etteivät osakkaat joudu kohtuuttoman maksurasitteen alle. Varautumista helpottaa Rautiaisen mukaan usein se, että monien peruskorjausten tyypilliset ajankohdat tiedetään suunnilleen jo ennakolta.
– Monissa remonteissa on ennakoitavuutta. Voidaan arvioida, että jokin tekninen ratkaisu on käyttöiältään vaikkapa 40 vuotta. Jos se on tulossa täyteen, on hyvässä taloyhtiössä järkevää ryhtyä jo hieman keräämään siihen varallisuutta, hän kuvailee.
Taloyhtiön tilille kerätyille puskurivaroille ei kuitenkaan saada juuri tuottoa, joten missä määrin ennakkosäästäminen on kannattavaa?
Rautiainen korostaa kyseessä olevan kannattavuuden sijaan enemmänkin riskienhallintakysymys.
– Kyllä pikkaisen pitää olla sellaista kassaa, ettei eletä kädestä suuhun, jos tulee jokin yllättävä tilanne, johon ei voi varautua, kuten lämmönjakohuoneen remontti tai jokin yllättävä sääilmiö.
Hän huomauttaa, että osakkailta kerättyjä ylimääräisiä vastikkeita ei tietenkään kannata makuuttaa tilillä tarpeettomasti vuosikausia. Vastikkeita ei pidä myös kerätä ennakkoon kohtuuttomasti, mikäli remontteja ei ole tiedossa. Jos lähivuosina on kuitenkin tiedossa jokin helposti ennakoitava tilanne, kuten putkiremontti, siihen voi olla järkevää varautua jo pari vuotta etukäteen.
Kasvukeskusten hyvin hoidetut taloyhtiöt saavat rahoitusta helposti
Viime kädessä pankit tietävät Rautiaisen mukaan parhaiten, mikä on lainamarkkinoiden ajankohtainen tilanne ja kustannustaso sekä millaisiin asioihin ne kiinnittävät huomiota lainapäätöksissään. Yleisesti lainamahdollisuuksiin vaikuttavat hänen mukaansa kuitenkin esimerkiksi kiinteistön sijainti, sen arvo ja taloyhtiön kunto. Myös hyvä taloudenpito on tärkeä tekijä.
– Toisin sanoen jos pankkisuhteessa ja asioiden hoidossa on ollut ennenkin ongelmia, ja kiinteistö sijaitsee ehkä jossain hyvin syrjäisellä alueella, ei sellaiseen ole välttämättä pankillakaan kiinnostusta.
Kasvukeskusten haluttujen alueiden taloyhtiöt saattavat pohtia remontin rahoittamista esimerkiksi omaisuuttaan myymällä, jalostamalla ullakkotilansa myytäviksi asunnoiksi tai vuokraamalla tilaa pohjakerroksestaan. Tavallisesti tuollaiset rakennustekniset muutokset tekee rakennusyhtiö. Rautiainen muistuttaa, että jos kiinteistössä tehdään merkittäviä uudistuksia, samalla voidaan joutua lisäämään autopaikkoja tai esimerkiksi sähköautojen latauspisteitä, mikä kasvattaa kustannuksia.
Lisä- ja täydennysrakentaminen onkin rahoituskeino, johon harvalla taloyhtiöllä on riittävästi osaamista omasta takaa. Sen kannattavuuden arvioiminen vaatii asiantuntemusta.
– Kyllähän siinä kannattaa olla jo joku asiantuntija, isännöitsijä tai muu taho siinä mukana, ettei tule virheitä noissa ratkaisuissa, Rautiainen korostaa.
– Edelleen se on se sijainti ja kiinteistön mahdollinen arvo, jotka sen siinä tilanteessa ratkaisevat.
Kantakaupungin rakennukset voivat olla edelleen arvokkaita, vaikka ovat jo vuosikymmeniä vanhoja, mutta lähiössä sijaitseva 30-vuotias elementtitalo on jo menettänyt arvoaan merkittävästi. Rautiainen huomauttaa, ettei loft-asuntoja tai muita vastaavia kannata välttämättä tehdä syrjäseuduille remontin rahoituskeinona, mutta esimerkiksi Helsingissä ne voivat olla kannattavia.
– Eihän monessa taloyhtiössä peritä edes vastiketta, koska vuokratuotot saattavat olla riittäviä. Sellaisen taloyhtiön on helppo toimia sitten myöhemminkin, koska tulovirtaa tulee säännöllisesti.
Julkiset avustukset ja osakkaiden henkilökohtaiset lainat myös vaihtoehto
Moniin taloyhtiön korjaushankkeisiin voi hakea avustusta Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAlta. Lisäksi remontteja voidaan rahoittaa taloyhtiölainan sijaan tarvittaessa myös osakkaiden ottamilla henkilökohtaisilla lainoilla.
Vielä tällä hetkellä osakaslainojen etuna on korkojen verovähennysoikeus. Rautiainen toteaa niiden olevankin houkutteleva vaihtoehto, mutta huomauttaa paljon riippuvan aina tilanteesta ja miten taloyhtiössä halutaan asia hoitaa.
Pankit arvioivat tarkkaan riskejään tehdessään lainapäätöksiä. Huonosti hoidettu taloyhtiö, joka ei ole osannut ennakoida korjaustarpeitaan ja varautua niihin, voi joutua lopulta ottamaan useita päällekkäisiä lainoja huonoilla ehdoilla – tai ei saa lainarahoitusta remonteilleen ollenkaan.
Tämä kuormittaa ensi sijassa osakkaita, jotka lainojen maksamisesta vastaavat. Ei ole suotavaa, että osakas joutuu myymään asuntonsa, koska ei selviä remonttikustannuksista. Rautiainen pohtii lopputuloksen voivan olla inhimilliseltä kannalta kuitenkin pahin, jos kiinteistössä paljastuu remontin yhteydessä vielä jokin virhe, kuten mittava homevaurio.
– Sittenhän siinä ollaan tilanteessa, jossa asunnoissa ei voi kenties asua, niitä ei saada myytyä eikä kiinteistöllä ole muuta arvoa kuin tontti. Kyllähän siinä sitten saattaa olla osakkailla tiukka paikka, hän toteaa ja muistuttaa asunnon olevan monille suurin yksittäinen varallisuuserä.
Yleisesti ottaen kiinteistöt ovat Rautiaisen näkemyksen mukaan Suomessa kuitenkin hyvin hoidettuja. Koska korkotaso on ollut pitkään historiallisesti katsottuna alhainen, nyt voisikin hänen mielestään olla hyvä aika remontoida.
Lainan kilpailuttamisessa huomioitavaa
Pankkien vertailu kannattaa taloyhtiölainan kilpailutuksessa. Taloyhtiön on hyvä kiinnittää huomiota ainakin seuraaviin asioihin:
• Laina-aika
• Lainan marginaali ja toimitusmaksut
• Mahdolliset avustukset
• Lainan viitekorko
• Veloittaako pankki maksuohjelman päivityksestä
• Milloin ja millä ehdoilla voidaan tehdä osakaslyhennyksiä
• Joustavuus: täytyykö laina nostaa täysimääräisenä, jos kustannukset jäävätkin arvioitua matalammiksi
Teksti: Mari Pihlajaniemi
Kuva: Freepik