Vaikka huoneistoremontit tehdään osakkaiden varoin ja heidän hallinnassaan olevissa tiloissa, taloyhtiöllä ja sen hallituksella on paljon vastuuta myös näiden korjausten suhteen.

PRKK – Peruskorjaamisen ja Rakentamisen Kehittämiskeskus ry:n toimitusjohtaja Mikko Juvan mukaan ihmiset ymmärtävät taloyhtiön hallituksen vastuuta yllättävänkin vähän – myös osakasremontteihin liittyen.

– Hallituksen velvollisuus on toimia huolellisesti kautta linjan, tämä on kuvattu tarkasti asunto-osakeyhtiölaissakin. Jos osakkaiden itse tekemiin remontteihin liittyvät asiat on huonosti hoidettu – remonteille ei esimerkiksi ole minkäänlaista ohjeistusta tai valvontaa – taloyhtiön hallituksen jäsenet voivat joutua remonteista henkilökohtaiseen vastuuseen, muistuttaa Juva.

Vuonna 2010 voimaan tullut uusi asunto-osakeyhtiölaki antoi selvemmät raamit myös osakkaiden muutostöihin. Remonteissa, joissa osakas kajoaa taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin rakenteisiin, osakkaan täytyy ilmoittaa taloyhtiölle remonttitöistä ja saada yhtiöltä lupa remontin tekemiseen.

Hallituksen täytyy huolehtia, että yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat rakenteet eivät vaurioidu osakkaan remontissa, ja valvoa, että rakenteiden korjaukset tehdään huolellisesti. Huoneistoremontin valmistuttua näiden rakenneosien kunnossapitovastuu jää yhtiölle.

– Viisas toimintatapa olisikin, että taloyhtiö tekisi osakasremontteja varten valmiiksi kaikki ohjeet, työselitykset ja kuvaukset. Silloin osakkaiden olisi helpompaa tehdä remontteja, ja taloyhtiö tietäisi, että remontit tehdään mahdollisimman laadukkaasti ja valvotaan kunnolla, Juva toteaa.

Lattiapäällysteistäkin remonttiohjeet osakkaille

Mikko Juva kannustaakin taloyhtiötä laatimaan mahdollisimman tarkat ohjeistukset osakkaiden remonteille ja edellyttämään samanlaisia toteutusratkaisuja kaikissa huoneistoissa. Näin edistetään myös osakkaiden tasapuolista kohtelua.

– Hyvä prosessi on, että ohjeista keskustellaan yhteisesti, ja keskustelun pohjalta laaditaan ohjeistukset, jotka taloyhtiö hyväksyy.

Taloyhtiön kannattaa tehdä selkeät ohjeet ainakin kosteiden tilojen sekä keittiötilojen remontteihin. Näiden lisäksi Mikko Juva kannustaa taloyhtiötä laatimaan ohjeet myös lattiapäällysteistä, äänieristykseen liittyen.

– Lattiaremontti voi johtaa vaikeuksiin, jos alkuperäisen lattiapäällysteen uusimisen jälkeen lattia ei täytäkään ääneneristävyysvaatimuksia. Tästä syystä taloyhtiön on hyvä julkaista asukkaille ohjeet, joilla vaatimukset saadaan täyttymään. Monelle saattaa tulla yllätyksenä, että lattiaremontin tekeminen ei olekaan ihan läpihuutojuttu, ja tästä syystä informaatio on tarpeen, vaikka lattiaremontti ei taloyhtiöltä mitään lupaa vaadikaan.

Kylpyhuoneiden perustasosta selkeä määrittely

Yleisesti ottaen eniten ohjeistusta ja valvontaa vaativat kylpyhuoneremontit. Niitä varten taloyhtiön kannattaa laatia ohjeistus, jossa on tieto muun muassa siitä, asennuttaako yhtiö vedeneristeet, vai maksaako se niiden kustannuksen osakkaalle. Myös valvontakäytäntö kylpyhuoneremonteissa kannattaa kuvata huolellisesti: minkä verran taloyhtiö minimissään vaatii valvontaa, ja keitä yhtiön hyväksymät valvojat ovat.

– Remonttiohjeisiin ja -kuvauksiin voi liittyä myös tarkemmat ohjeet siitä, miten toimitaan, jos epäillään kosteusvauriota tai rakenteen puutetta, joka saattaa aiheuttaa kosteusvaurion. Ohjeessa voi olla myös kuvaukset miten jokin yksittäinen ongelma korjataan – esimerkiksi jokin pieni yksittäinen korjaus ei välttämättä edellytä koko kylpyhuoneen purkamista. Mitä selkeämmin erilaiset tilanteet on kuvattu, sitä helpompi on toimia tasapuolisesti kaikkia osakkaita kohtaan, Juva toteaa.

Taloyhtiön on suositeltavaa julkaista myös selkeä määrittely siitä, mikä on kiinteistön kylpyhuoneiden perustaso.

– Jos osakas haluaa perustasoa laadukkaamman remontin tai tasokkaampaa varustelua, taloyhtiön olisi hyvä myös aika ajoin laskea valmiiksi perustasoisen kylpyhuoneremontin teettämisen kustannukset. Näin saadaan selville sellainen hyvityshinta, jonka taloyhtiö voi maksaa osakkaalle, joka toteuttaa itse koko remontin.

Valvonnasta säästäminen voi kostautua

Etenkin osakasremonttien valvonnan ohjeistukseen on syytä kiinnittää huomiota.

– Mitä tarkemmin myös valvonnan sisältö määritellään ja kuvataan, sitä parempaa laatua remontilta voidaan odottaa, Mikko Juva toteaa.

Taloyhtiön kannattaa laatia osakasremonteille valvontasuunnitelma sekä valvontakäytännön kuvaus. Taloyhtiö voi siis valita valvontakäytännön, joka koskee kaikkia osakkaita. Käytäntöön määritellään esimerkiksi valvontakäyntien vähimmäismäärä.

Valvonnan määrä täytyy Juvan mukaan arvioida remontin laajuus ja riskit huomioiden. Yleisesti ottaen riskialttiit työvaiheet tulee nähdä, ja kirjata miten työsuoritus on tehty.

– Vaikkapa kylppäriremontissa ehdoton minimi on 6 valvontakäyntiä. Jos pienempään määrään päädytään, on jokainen pois jätetty asiantuntijakäynti iso lisäriski taloyhtiölle ja tietysti myös remontin teettäjälle. Näitä riskejä suosittelen aina puntaroimaan, kun valvonnan kalleutta mietitään.

Sopimusvalvoja sujuvoittaa remontointia

Osakas maksaa taloyhtiön valvontakulut, mutta yhtiö voi pyytää oman valvontasuunnitelmansa mukaisesta työstä tarjouksen valvojilta. Samalla taloyhtiö voi myös ennakkoon varmistaa valvojien kyvykkyyden.

– Yksittäisen remonttivalvonnan tilaaminen joltakin valvonta-ammattilaiselta on myös mahdollista, jos valvojan laatukriteerit on selkeästi kuvattu ja valvonnan sisällön määrittely on riittävän yksityiskohtainen. Mutta varsinkin isossa taloyhtiössä, jossa remontteja tehdään paljon, on usein tarkoituksenmukaista suositella samojen valvojien käyttöä – tämä säästää aikaa ja vaivaa, kun jokaisen valvojan pätevyyttä ei tarvitse joka kerta erikseen tutkia, Mikko Juva toteaa.

Kilpailutuksen jälkeen taloyhtiö voi tehdä valvojan kanssa vaikkapa 2-vuotisen sopimuksen kaikista valvontatöistä yhtiössä. Valvonnan sisältö ja hinta ovat kaikille osakkaille aina samat. Juvan mukaan pienessä yhtiössä voi olla yksi sopimusvalvoja ja isossa esimerkiksi 2–3.

Valvoja kannattaa ohjeistaa taloyhtiön laatimalla sopimuspohjalla osakkaan remontin valvontatöihin liittyen. Jotta homma toimisi jouheasti, valvojalla on oltava tiedossa myös yhtiön valvontakäytännöt ja raportointitavat aina kun osakas tilaa valvontatyön.

Myös valvoja tarvitsee valvontaa

Hallituksen vastuuhenkilön tai isännöitsijän täytyy myös valvoa, että valvoja valvoo osakasremontteja oikein, ja valvontakäynnit tulevat ajallaan raportoitua taloyhtiölle. Apuna tässä ovat taloyhtiön oma raportointipohja sekä valvojan yksityiskohtaiset ohjeet jokaisen valvontakäynnin tarkistuskohteista ja raportin laatimisesta.

– Joskus valvojalla voi olla hoppua monessa eri kohteessa, ja silloin valvoja voi joutua tinkimään luvatuista töistä. Joskus myös lomat tai sairastumiset voivat sotkea valvojan työrytmiä. Tämän vuoksi on tärkeää varmistaa, että valvoja on aktiivinen ja ilmoittaa mahdolliset ongelmat taloyhtiölle. Usein ongelmien selvittäminen onnistuu nopeammin, jos säännöllisesti seurataan valvojan työtä ja siinä ilmenneitä puutteita, eli esimerkiksi raporttien puuttumista, kertoo Juva.

Hän suosittelee määrittelemään ennakkoon myös valvonnan laajuuden.

– Hyvä valvoja saattaisi haluta tehdä perusteellisempaa työtä, mutta tilaaja ei välttämättä halua maksaa tästä. Niinpä valvoja saattaa joutua tekemään kompromisseja. Siksi on tärkeää, että tilaaja sekä valvoja määrittelevät etukäteen yhdessä, mitkä ovat oleellisimmat asiat, joihin tulee keskittyä. Työn laajuuden määrittely etukäteen on oleellinen asia kaikessa rakentamisessa – niin myös valvonnassa.

Artikkelin lähteenä myös PRKK – Peruskorjaamisen ja Rakentamisen Kehittämiskeskus ry:n toimitusjohtaja Mikko Juvan materiaalit PRKK:n Taloyhtiön korjausilta -koulutuksiin.

Teksti: Saara Pakaslahti

Kuva: Pixabay