Isännöitsijä on taloyhtiössä paljon vartijana. Ala edellyttääkin myös pitkän linjan ammattilaisilta jatkuvaa osaamisen päivittämistä.

Taloyhtiön hallitus joutuu ajoittain päättämään asioista, joista sen jäsenillä ei välttämättä ole kovin paljon tietoa tai osaamista omasta takaa. Isännöitsijä onkin tärkeä asiantuntija ja tuki taloyhtiön päätöksenteossa ja päivittäisten asioiden hoidossa, ja sen myötä häneltä edellytetään monipuolista osaamista.

Vaakakupissa painavat muun muassa kiinteistön arvon säilyttäminen, asukkaiden mukavan arjen turvaaminen mutta myös ylläpitokustannusten pitäminen kohtuullisina. Kiinteistönhallintaan tulee myös tasaiseen tahtiin uusia digitaalisia ratkaisuja esimerkiksi vedenkulutuksen seurantaan ja lämmityksen ohjaukseen. On kuitenkin asia erikseen, osataanko noita ratkaisuja hyödyntää taloyhtiön eduksi.

– Taloyhtiön pitää löytää luotettava isännöitsijä ja varmistaa, että tämän osaaminen on ajan tasalla, painottaa Kiinteistöalan koulutussäätiö Kiinkon liiketoimintajohtaja Katja Haarma.

Vuonna 1978 perustettu Kiinko on toiminut jo yli 40 vuoden ajan. Säätiö järjestää koulutusta koko kiinteistöalalle, yhtenä sektorinaan isännöinti. Koulutuksia on tarjolla muutaman päivän tilaisuuksista aina monivuotisiin tutkintokoulutuksiin, kaiken tasoisille isännöitsijöille aloittelijoista konkareihin.

– Jos on vaikka 20 vuotta sitten suorittanut tutkinnon, ei pelkällä sen ajan osaamisella enää pärjää. Jatkuva osaamisen päivittäminen on tärkeää, Haarma painottaa.

Isännöitsijöitä eläköitymässä merkittävä määrä

Isännöintiala on monenlaisten murrosten edessä, ja nuo murrokset tulevat heijastumaan myös isännöitsijöiden osaamistarpeisiin. Katja Haarma vahvistaa alalla vaikuttavan tällä hetkellä useitakin trendejä.

– Yksi on ikärakenteen muutos, joka tarkoittaa myös isännöinnissä vahvaa eläköitymistä ja sukupolvenvaihdosta. Se on näkynyt jo usean vuoden ajan ja kiihtyvässä määrin.

Haarma toteaa isännöitsijöitä jäävän lähivuosina eläkkeelle suurin joukoin, jolloin alalta poistuu myös hiljaista tietoa. Tilalle tarvitaan siis uusia aktiivisia toimijoita, joilla olisi myös halua oppia alan kiemurat. Yksi ratkaisu häämöttävään tekijäpulaan ovat olleet alanvaihtajat.

– Uusia isännöitsijöitä on tullut paljon eri toimialoilta. Esimerkiksi ICT-alalta, rakennusalalta ja teollisuudesta on tullut hyviä tekijöitä, jotka ovat kouluttautuneet uudelleen ja siirtyneet isännöitsijöiksi.

Haasteena on kuitenkin saada myös nuoria houkuteltua alalle. Haarma kertoo, että pohdinnassa on ollut muun muassa se, että kouluihin pitäisi viedä enemmän tietoa isännöinnistä ammattina. Jo yläasteen opiskelijoiden olisi hyvä tietää, että kyseessä on monipuolinen ala, joka edellyttää monenlaista osaamista – mutta tarjoaa myös antoisan joukon erilaisia työtehtäviä.

– Monet sanovat, että isännöinti on ihmisammatti. Olen samaa mieltä: isännöitsijän pitää tietää ja osata todella paljon asioita, mutta ennen kaikkea hänen täytyy tulla ihmisten kanssa toimeen ja haluta tehdä yhteistyötä.

Digitalisaatio luo uusia osaamistarpeita

Haarma toteaa, että iso määrä kiinteistöjä on joko siinä iässä tai pian tulossa siihen ikään, että vähintään putkiremontti on väistämätön. Monet taloyhtiöt ovatkin suurten remonttien tai muiden taloteknisten uudistusten edessä.

– Olemme kouluttaneet jo vuosikausia isännöitsijöitä tunnistamaan eri ikäisten kiinteistöjen korjaustarpeita, ja missä vaiheessa kiinteistön kuntoa täytyy lähteä tutkimaan ja miten korjauksia viedään eteenpäin, hän kertoo.

Esimerkiksi erilaiset digitaaliset ratkaisut ovat taloyhtiömaailmassa yleistymään päin. Niiden hyödyntäminen vaatii kuitenkin sekä taloyhtiön hallituksen että isännöitsijän yhteistä tahtoa ja toimintaa.

– Uskon, että tämän päivän isännöitsijällä on hyvä käsitys, millaisia digitaalisia ratkaisuja on olemassa, toteaa Haarma.

Mahdollisuuksien lista on pitkä: hän mainitsee esimerkkeinä muun muassa huoneistokohtaisen vedenmittauksen, sähköiset lukitusjärjestelmät, kulutusseurannan, energianhallinnan ja erilaiset aurinkosähköratkaisut. Niiden osalta on huomioitava kuitenkin myös tietoturva-asiat ja esimerkiksi tuleva 5G-teknologia.

Haarma toteaa, että isännöitsijän pitääkin olla aikamoinen moniosaaja, ja uutta osattavaa tulee tasaista tahtia.

– On vain kylmä totuus, että teknisiä ratkaisuja tulee hirvittävän paljon ja ihan kaikesta ei voi kaikkea tietää. Tarpeen mukaan kannattaa käyttää ammattitaitoisia konsultteja apuna.

Verkostoituminen vie pitkälle

Uudet isännöitsijät aloittavat usein uransa suorittamalla isännöitsijän ammattitutkinnon. Katja Haarma kertoo, että alalle tulijoita kiinnostavat varsinkin vastuukysymykset, hallinto ja talouden johtaminen. Kokeneetkin isännöitsijät kaipaavat kuitenkin usein lisäkoulutusta esimerkiksi taloyhtiömaailman ajankohtaisesta juridiikasta ja sen käytännön soveltamisesta.

– Isännöitsijän täytyy hallita lakiasiat todella laajasti. Paljon toivotaan myös tietoa johtamisesta ja korjaushankkeiden laajamittaisesta hallinnasta, hän mainitsee esimerkkinä.

– Koulutuksissa on myös entistä enemmän viestinnän ja ihmisten kanssa toimimisen taitoja.

Haastattelun hetkellä Kiinkolla oli juuri käynnistynyt 62. Johtavan ammatti-isännöitsijän koulutus ja tutkinto, jossa käsiteltiin muun muassa huoneistotietojärjestelmiä ja sähköautojen lataamista taloyhtiössä. 

– Se on isännöitsijän ylin tutkinto, joka on tarkoitettu osaaville ammattilaisille, kuvailee Haarma.

Johtavan ammatti-isännöitsijän koulutukseen osallistuu siis kokeneita isännöitsijöitä, joiden osaamisen taso on jo ennestään hyvä. Haarman mukaan heille on myös olennaista päästä vaihtamaan ajatuksia ja vertailemaan kokemuksia muiden alan ammattilaisten kanssa.

Hän kannustaakin isännöitsijöitä kehittämään luotettavia ja osaavia kumppaniverkostoja. Arvokasta neuvoa ja tukea saa myös Suomen Kiinteistöliitolta ja Isännöintiliitolta.

– Kaikkea ei tarvitse osata tehdä itse, mutta hirvittävästi täytyy tietää. Kun on hyvät verkostot, tietää mistä voi kysyä apua.

Kaupungistuminen lisää tarvetta palveluille

Myös kiihtyvä kaupungistuminen on heijastunut isännöintiin niin muuttovoitto- kuin muuttotappioalueillakin. Haarma toteaa sen vaikuttavan vielä enemmän juuri vuokrataloyhtiöiden isännöintiin. Paikka paikoin kokonaisia ARA-rahoitettuja kerrostalokohteita on joko purettu tai myyty eri käyttötarkoitukseen.

– Toisaalta niissä kaupungeissa, joissa on vahvaa sisäänmuuttoa, isännöintipalvelujen tarve kasvaa. 

Asukasmäärien kasvaessa taloyhtiöissä voi olla tarpeen teroittaa niin nuorille kuin vanhoillekin asukkaille asumistaitoja ja taloyhtiössä asumisen pelisääntöjä.

– Näistäkin tapauksista on kuultu, joissa asukas muutti omakotitalosta kerrostaloon ja luuli, että kaikki hoidetaan edelleen itse. Siinä olikin sitten vahinko valmiina, kertoo Haarma.

– Moni kerrostaloasukas kuvittelee omistavansa sen osan talosta, kun kyseessä on todellisuudessa vain huoneiston hallintaoikeus. Tämä voi aiheuttaa ongelmia.

Taloyhtiössä onkin tärkeää tiedottaa jatkuvasti vastuukysymyksistä ja siitä, mitä asukkaan ja osakkaan tulee tehdä – ja mitä ei missään tapauksessa saa tehdä. Isännöitsijöiltä edellytetään siis myös hyviä viestintätaitoja.

– Isännöitsijän pitäisi saada ihmiset vielä lukemaan niitä viestejä ja myös toimimaan niiden mukaisesti, huomauttaa Haarma.

Isännöitsijä on tärkeän omaisuuden turva

Katja Haarma muistuttaa oman asunnon olevan useimmille suurin yksittäinen omaisuus, joten toiveena on, että sitä hoidettaisiin siis hyvin.

– Isännöinti on luottamusliiketoimintaa. Oma omaisuus annetaan isännöitsijän hoitoon, joten pitää voida luottaa, että se hoituu hyvin, hän toteaa.

Koska panokset ovat suuret ja isännöitsijöiden osaamistarve on laaja, Haarman mielestä alalla olisikin hyvä olla ainakin jonkinlainen pätevyysvaatimus.

– Tulisiko se sitten sen perusteella, onko isännöitäviä kohteita paljon, tai määrittelisikö kohteen koko sen, hän pohtii.

Pienissä taloyhtiöissä isännöitsijänä saattaa kuitenkin usein toimia joku osakkaista tai isännöintivuoro jopa kiertää osakkaalta toiselle. Haarma suosittelee taloyhtiötä hankkimaan tuossa tilanteessa edes lyhyen koulutuksen, jotta isännöinnin vastuukysymykset ymmärrettäisiin. Muutaman sadan euron investoinnilla voi parhaimmillaan välttyä tuhansien eurojen virheiltä.

– Suosittelen, että taloyhtiö ottaisi ammatti-isännöitsijän, ja kun isännöitsijää etsitään ja kilpailutetaan, katsottaisiin referenssejä ja todistuksia käydyistä koulutuksista, etteivät ne ole mistään 1980-luvulta.

Haarma huomauttaa, ettei pienen taloyhtiön ole välttämättä helppoa löytää itselleen sopivaa isännöitsijää. Ainakin pääkaupunkiseudulle on hänen mukaansa kuitenkin tullut onneksi jo isännöintitoimistoja, joilla on palveluita myös pienille kohteille.

Teksti: Mari Pihlajaniemi

Kuva: Pixabay