Kuva: Pauli Seppälä
Kunnossapitotarpeen arviointia varten tarvitaan luotettavaa, ammattilaisen keräämää tietoa kiinteistön kunnosta. Sitä saadaan tekemällä kuntoarvio ja tarvittaessa syventäviä kuntotutkimuksia.
Asoy-laki on vaatinut kunnossapitotarveselvitystä pian viisi vuotta. Jotta kiinteistön kunnosta saadaan oikeaa tietoa pitkäjänteisen korjaussuunnittelun tueksi, tarvitaan ammattilaisen tekemän kuntoarvio maallikoiden arvailun sijaan.
Vuonna 2010 uudistunut asunto-osakeyhtiölaki toi hallitukselle velvoitteen esittää vuosittain yhtiökokouksessa selvitys kiinteistön kunnossapitotarpeesta. Tätä vaatimusta vastaava selvitys eli pitkän tähtäimen suunnitelma PTS on ollut ohjenuorana hyvässä kiinteistönpidossa aiemminkin. Lain tarkoitus on ollut tuoda hyvä kiinteistönpito kaikkiin taloyhtiöihin.
Laissa ei kuitenkaan määrätä kunnossapitotarvearvion sisällöstä tai laatimisesta, mikä mahdollistaa lain kirjaimen mutta ei hengen täyttämisen.
– Varsinkin pienissä taloyhtiöissä tapaa edelleen sellaista mentaliteettia, että hoidetaan asiat omin maallikkovoimin. Hallitus laatii isännöitsijän kanssa kunnossapitoselvityksen viideksi vuodeksi eteenpäin ja täyttää lain kirjaimen. Tällaiseen paperiin on yleensä vedetty ranskalaisin viivoin muutama korjaus. Ammattilaisesta tämä ei kuulosta hyvältä. Jos suuria korjauksia mitoitetaan ja ajoitetaan väärin, kuka on vastuussa?, kysyy aluejohtaja Tapio Kuurimo Raksystems Anticimexistä.
Lyhytnäköisyys käy kalliiksi
Taloyhtiöissä tarkan markan talous on aina muodissa. Arvatenkin myös PTS:n tekemisessä oikaistaan, jotta säästettäisiin rahaa.
Tähän Kuurimo huomauttaa, että VTT:n selvityksen mukaan taloyhtiö voi säästää korjauskuluissaan pitkän aikavälin tarkastelussa 25–30 prosenttia, jos korjaukset tehdään huolellisesti valmistellen ja suunnitellen sen sijaan, että annetaan korjausten kasaantua vaurioita odotellen.
Huolellista valmistelua varten tarvitaan ammattilaisen tekemään arvioon perustuvaa todenmukaista tietoa kiinteistön kunnosta.
– Usein kuntoarviot ja -tutkimukset nähdään ylimääräisenä kulueränä ja suoraan korjauksiin meneminen halvempana. Kiireellä tehtävät vauriokorjaukset ovat kuitenkin kalliimpia kuin ennakoivat korjaukset. 50 vuoden elinkaaritarkastelussa saadaan merkittäviä säästöjä, kun korjaukset tehdään ajallaan hyvin ennalta suunnitellen.
Suunnittelun puute saa korjaukset kasautumaan
Kuurimo sanoo liian myöhään korjaamisen olevan harmillisen tuttu ilmiö. Asiakkaalta saattaa saapua pyyntö tulla valvomaan julkisivuremonttia, ja kun asiaa lähdetään selvittämään, ilmenee, että julkisivun kuntoa tai tarkoituksenmukaisia korjaustapavaihtoehtoja ei ole selvitetty eikä korjaussuunnitelmaa ole. On vain tilattu joku urakoitsija korjaamaan julkisivu ja sillä hyvä.
– Kun julkisivusta lohkeilee betoni tai pilkistävät teräkset, ollaan myöhässä. Jos olisi tutkittu ajoissa, olisi päästy kiinni vaurioitumismekanismeihin ja voitu pidentää elinkaarta suhteellisen kevyellä korjauksella. Hyvin tutkimalla ei tehdä yli- eikä alikorjausta.
Kalliiden yksittäisten hätäkorjausten ohella toinen suunnittelemattomuudesta aiheutuva ongelma on korjausten kasautuminen. Taloyhtiö joutuu puun ja kuoren väliin, kun useita välttämättömiä korjauksia osuu samaan saumaan ja rahoituksen saanti on kiven alla.
Kuntoarvio on suunnittelun kivijalka
Miten suunnitelmallisuus sitten toteutuu käytännössä? PTS:ää varten tarvitaan ammattilaisen tekemä kuntoarvio, jota täydennetään tarpeen mukaan perusteellisemmilla kuntotutkimuksilla.
– Jos kiinteistön kunnosta ei ole muuta tietoa, lähdetään liikkeelle kuntoarviosta. Se on kohteessa tehtävä ”yleislääkärikierros”, jossa selvitetään rakennuksen kuntoa ja määritetään samalla kohtia, jotka vaativat tarkempaa perehtymistä, kuntotutkimusta eli ”erikoislääkärin” tutkimusta, havainnollistaa Kuurimo.
Kuntoarvio on silmämääräisesti tehtävä yleiskatsaus, kuntotutkimuksiin taas sisältyy tarkempaa tutkimista, kuten näytteiden kairaamista julkisivusta.
Kuntoarvion tekemiseen oma KH-korttinsa, jossa määritellään muun muassa tekijät: kuntoarvion tekee kolmen hengen työryhmä, joka koostuu sähkö-, LVI- ja rakennetekniikan ammattilaisista. 40–50 huoneiston ja 3–4 rapun kerrostalon kuntoarvio vie Kuurimon mukaan paikan päällä tavallisesti puolisen työpäivää.
– Ennakkovalmisteluihin kuuluu piirustuksiin, korjaushistoriaan ja energiankulutustietoihin tutustuminen. KH-kortin mukaisesti järjestetään myös asukaskysely ja jaetaan asukkaille tiedote, jos on ohjeita kuntoarvioon valmistautumista varten.
PTS:stä pitkäjänteisyyteen
Kuntoarvion tuloksena syntyy PTS, joka antaa todelliset eväät kiinteistön pitkäjänteiseen ylläpitoon.
– PTS:stä taloyhtiö näkee, mikä on työryhmän arvio kiinteistön teknisestä kunnosta: koska kannattaa tehdä korjauksia ja mikä niiden kustannusarvio on.
– PTS käsittää teknisen näkemyksen, toinen puoli asiaa on taloyhtiön taloudellinen tilanne. Kun PTS:n perusteella laaditaan korjausohjelmaa, siinä on huomioitava yhtiön resurssit hoitaa korjauksia.
Kuurimo suosittelee, että kuntoarviota on hyvä päivittää viiden vuoden välein. Kokonaan uuden kuntoarvion paikka on kymmenen vuoden välein.