Taloyhtiöllä ei ole lakisääteisiä vakuutuksia, mutta jokaisella vastuullisella yhtiöllä on vähintään kiinteistövakuutus. Aika ajoin on hyvä tarkistaa, ovatko yhtiön vakuutukset riittävän kattavia ja hinta kohdallaan vai pitääkö ne kilpailuttaa.

Taloyhtiön turva vahinkoja vastaan on kattava kiinteistövakuutus. Se pitää sisällään yleensä esinevakuutuksen eli selkokielellä rakennusten vakuutuksen. Tyypillisesti kiinteistövakuutuksen osana on myös muuta turvaa, kuten kiinteistön omistajan vastuuvakuutus, oikeusturvavakuutus ja aika usein myös hallinnon vastuuvakuutus. Monilla taloyhtiöillä on lisäksi tapaturma- eli niin sanottu talkoovakuutus.

– Kun puhutaan vakuutusten kilpailuttamisesta, keskiössä on silloin juurikin kiinteistövakuutus. Se on se osanen, joka vakuutuksessa maksaa. Myös toiminnan vakuutukset ovat toki tärkeitä, mutta se rakennusten vakuuttaminen on se tärkein, koska siinä on taloyhtiön koko omaisuus ja varallisuus, sanoo jaostopäällikkö Jussi Korpelainen FINE Vakuutus- ja rahoitusneuvonnasta. 

– Vakuutusyhtiöillä on käytössä suppeampia ja laajempia kokonaisuuksia – ei siis voi puhua yleisesti perusmallisesta kiinteistövakuutuksesta. Suurimmat erot vakuutusehdoissa ja turvan laajuudessa liittyvät vuototurvaan ja niistä aiheutuviin vesivahinkoihin sekä siihen, kuinka laajasti vakuutus korvaa rikkoutumisvahinkoja.

Kiinteistövakuutuksissa on isoja eroja

Maallikko ymmärtää vakuutuksen hankkimisen mielekkyyden niin, että se korvaa äkillisiä ja ennalta arvaamattomia vahinkoja omaisuudelle – ja niin asia on myös kiinteistövakuutuksissa. Pikainen vilkaisu eri vakuutusyhtiöiden kiinteistövakuutuksiin kertoo, että suppeimpiinkin sisältyy aina turva tulipalon varalle. Myös kriminaalien ja ilkivallan aiheuttamat vahingot korvataan. 

Eroja kuitenkin on. Useimmissa vakuutuksissa luonnonilmiöiden, kuten myrskyn kaatamien puiden tai salamaniskun aiheuttamat vahingot korvataan, mutta toisilla vakuutusyhtiöillä esimerkiksi rankkasateen tai tulvan aiheuttamat vahingot eivät sisälly perusmuotoiseen kiinteistövakuutukseen, vaan edellyttävät laajemman vakuutuksen hankkimista. 

Vuototurva eli vesivahinkojen korvattavuus on sitten oma lukunsa. 

Vuototurvaan on Korpelaisen mukaan tullut viimeisen 15–20 vuoden aikana sellaisia tiukennuksia, että vesivahingon taustalla pitää olla esimerkiksi putken tai LVI-laitteen rikkoutuminen. Korvausten ulkopuolelle jää useimmiten sellainen vesivahinko, joka aiheutuu vaikkapa siitä, että jollakulla sattuu jäämään hana auki tai veden pääsy viemäriin estyy suihkuun nukahtamisen seurauksena.

Tässäkin on kuitenkin syytä huomata erot eri vakuutusyhtiöiden ehdoissa. Laajimpaan turvaan voi jo suoraan sisältyä myös laajempi turva vuotovahinkojen varalle, tai sitten vakuutukseen on otettavissa niin sanottu all risk -laajennus äkillisten ja ennalta arvaamattomien vahinkojen varalle. 

– Joko sisältyen vakiotuotteeseen tai erillisellä lisäturvalla on vakuutukseen saatavilla myös sellaisia laajennuksia, että jos vahinko aiheutuu jostain asennusvirheestä, niin vakuutuksesta korvataan kuitenkin muulle omaisuudelle aiheutunut vahinko. Jos esimerkiksi putken kannakointi on tehty väärin, niin korvataan vuotovahinko eli rakenteiden kastumisesta aiheutuvat kustannukset. Taloyhtiölle se on erittäin hyvä turva. Rakennusvirheet kun tuppaavat ilmenemään vasta sitten, kun eteen tulee riittävän epäonninen tapahtumasarja ja se saattaa tulla vasta pitkän ajan kuluttua, mainitsee Korpelainen.

Kulumista ei korvaa yksikään vakuutus

Taloyhtiö voi vakuuttaa kiinteistövakuutuksella talon rakenteet. Esimerkiksi suuren vesivahingon sattuessa taloyhtiö voi saada kiinteistövakuutuksesta korvausta kastuneiden rakenteiden korjauskuluista, ja jos vakuutukseen sisältyy keskeytysturva, myös esimerkiksi vesivahingon vuoksi menettämänsä kivijalkamyymälän vuokratuoton. 

Kiinteistövakuutusten vakuutusehdoissa on määritelty, mikä omaisuus on vakuutettuna eli mille omaisuudelle aiheutuvia vahinkoja vakuutus korvaa. Vaikka myös osakkaan kunnossapitovastuulla olevat huoneiston sisäosat ovat vakuutuksen kohteena, rajautuu korvaus niiden osalta useimmiten taloyhtiön niin sanottuun perustasoon.

Samalla nimikkeellä myytävät vakuutukset ovat vakuutusyhtiöissä erilaisia. Sen havaitsee vertaamalla kahta laajaa vakuutusta keskenään. Mikään vakuutus ei korvaa kaikkia vahinkoja ja kaikissa kiinteistövakuutuksissa on rajoitusehtoja, jotka rajaavat vakuutuksen korvauspiiriä.

Kiinteistövakuutuksesta ei yleensä korvata esimerkiksi vähitellen tapahtuvia vahinkoja, kuten ruostumista tai homehtumista. Myöskään asukkaiden irtaimistolle sattuneita vahinkoja ei korvata kiinteistövakuutuksesta, vaan niitä varten pitäisi kunkin asukkaan ottaa kotivakuutus. 

Kilpailuttaessa hinta ei ole tärkein tekijä

Kun taloyhtiö alkaa pohtia vakuutusten kilpailuttamista, on aivan ensimmäiseksi tarkistettava voimassaolevien vakuutusten ehdot ja korvausmäärät. Joskus voi käydä niin, että vanhan vakuutuksen ehdot ovat paremmat kuin uusmyynnissä tarjolla olevien ehdot. 

– Toki vakuutusyhtiöt tekevät aika ajoin vanhoihinkin vakuutuksiin pieniä tarkistuksia ja muutoksia, mutta silti joissakin tilanteissa sen vanhan vakuutuksen ehdot saattavat olla jopa paremmat, muistuttaa Korpelainen.

Kiinteistövakuutuksen kilpailuttamisessa on katsottava kokonaisuutta, ei pelkkää hintaa. Jos esimerkiksi vertaa kahden eri yhtiön laajaa ja laajaa, ne eivät ole automaattisesti samanlaisia. 

– Olennaista on vertailla eri yhtiöiden vakuutusten sisältöjä tuotetiedoista ja lukea ne tarkasti varsinkin silloin, jos apuna ei ole hyvin vakuutuksia tuntevaa henkilöä. Jo aiemmin mainitun vuototurvan kohdalla on hyvä kiinnittää huomiota turvan laajuuden lisäksi myös siihen, millaiset ikävähennykset vahinkoihin liittyvät, listaa Korpelainen.

Kiinteistövakuutuksissa on vuototurvalle määritelty varsin merkittävät ikävähennykset, joissa vähennysten enimmäismäärä on tyypillisesti 50 tai 60 prosenttia. Joillain yhtiöillä vähennykselle voi lisäksi olla euromääräinen katto. Vuotovahinko on tapahtumana helposti kallis korjattava ja jos siitä puoletkin joutuu yhtiö maksamaan itse, voi summa olla aika iso. 

Kunnossapidon taso ja määrä aikuttavat 

Rakennuksen kunnossapito voi myös nousta oleelliseen asemaan. Mahdollista nimittäin on, että riittävän vanhaan taloon ei saa vuototurvaa lainkaan tai ainakaan tavanomaisin ehdoin, jos kunnossapito on vaikka vain osittainkin laiminlyöty. 

Merkitystä on myös omavastuiden suuruudella. Tyypillisesti se on vahinkotapahtumasta riippuen 500–1 000 euroa, mutta vanhemmassa, hiljenevällä paikkakunnalla sijaitsevassa taloyhtiössä omavastuu saattaakin olla 5 000 tai 10 000 euroa. Ero on merkittävä. 

Isojen, talon kuntoa ja arvoa oleellisesti nostavien remonttien jälkeen voi olla hyvä aika kilpailuttaa vakuutukset. Muutenkin taloyhtiön tiedot kannattaa pitää vakuutusyhtiössä ajan tasalla, koska sillä voi olla vaikutusta vakuutuksen hintaan. 

Kiinteistövakuutuksiin yleensä kuuluvien vastuu- ja oikeusturvavakuutusten vertailu ehtojen osalta voi olla maallikolle vielä piirun verran vaikeampaa kuin muiden vakuutusten. Niissä on sentään helppo verrata vakuutusmääriä ja esimerkiksi sitä, korvaako oikeusturvavakuutus vastapuolen kuluja vai ei.

Vakuutusmeklari voi hyödyttää taloyhtiötä 

Monet taloyhtiöt ostavat palveluja vakuutusmeklarilta, joka voi sovitussa laajuudessa hoitaa vakuutusten kilpailutusta, vahinkoasioiden hoitoa ja tarvittaessa myös muutoksenhaun vakuutusyhtiön päätökseen. 

Ammattitaitoisille isännöitsijöille ja isännöintitoimistoille vakuutusmeklareiden käyttö on tuttua puuhaa. Isännöitsijä pääsee helpommalla, kun meklari kilpailuttaa ja auttaa esimerkiksi korvauksen hakemisessa ja taloyhtiö hyötyy, koska meklarin kautta vakuutuksen saattaa saada edullisemmin tai paremmilla ehdoilla. 

Meklarin kautta taloyhtiöt voivat hankkia monenlaista lisäturvaa, jota ei voi ostaa suoraan vakuutusyhtiöltä.  Taloyhtiöitä on laajalti auttanut se, että vakuutusmeklareilla vakuutusyhtiöiden väliset erot ja kilpailuttaminen on hallussa, sillä nämä asiat eivät ole isännöitsijöillekään kovin tuttuja.

Vakuutusmeklari

Vakuutusmeklari on vakuutusalan ammattilainen, jolla on syvällistä tietoa riskienhallinnasta, eri vakuutuslajeista ja niiden kattavuudesta. Vakuutusmeklarit ovat riippumattomia vakuutuksenantajista ja edustavat aina asiakasta, kun taas vakuutusyhtiöiden oma myyntihenkilökunta ja asiamiehet toimivat vakuutusyhtiön lukuun. Vakuutusmeklarin tehtävänä on aina valvoa asiakkaan etua.

Vakuutusmeklari hoitaa asiakkaan vakuutuksia kokonaisvaltaisesti ja varmistaa, että voimassa oleva vakuutusturva vastaa asiakkaan tarpeita. Asiakkaan riskien ja vakuutustarpeiden huolellinen kartoitus on olennainen osa parhaan mahdollisen vakuutusturvan rakentamisessa. 

Vakuutusmeklarina toimiminen edellyttää ammattipätevyyttä ja lakisääteisen vakuutusmeklaritutkinnon suorittamista. Ammattipätevyyden ylläpitämiseksi laissa säädetään meklarille velvollisuus kouluttautua jatkuvasti. Vakuutusmeklarin on tunnettava tarpeellinen lainsäädäntö ja noudatettava toiminnassaan hyvää vakuutusmeklaritapaa.

Lähde:  Suomen Vakuutusmeklariliitto

Teksti: Elina Salmi
Kuva: Freepik