Tietoa rakentamisen ja remonttien takuista tarvitaan erityisesti silloin, kun kaikki ei mennyt niin kuin piti.

Urakoitsijan takuu on tärkeimpiä asioita, joista pitää sopia ennen remontin alkua. Siksi toisinaan tulee yllätyksenä, että takuu ei ole pakollinen, vaan se on määriteltävä erikseen urakkasopimuksessa. Takuuaikana urakoitsija on velvollinen vastaamaan kaikista ilmenevistä vioista ja puutteista, jotka hänen vastuulleen kuuluvat, ellei hän pysty osoittamaan virheiden syntyneen hänestä riippumattomista syistä.

Urakan tilaajan ei tarvitse takuuaikana selvittää itse ongelmien syitä, vaan hän voi vain osoittaa ne ja edellyttää, että ne korjataan asianmukaisesti. Takuuajan päätyttyä tilanne muuttuu täysin, sillä silloin todistustaakka siirtyy kokonaan tilaajalle. Siksi ennen urakkasopimusten solmimista on hyvä käydä tarkasti läpi takuuaikaan liittyvät ehdot. Samasta syystä takuuajan korjauksille on syytä hankkia riittävä ja pätevä valvonta.

Kaksi vuotta tai sitten ei

Takuun antaminen sinänsä on tuotteen tai palvelun myyjälle vapaaehtoista. Myyjän on joka tapauksessa vastattava tuotteessa olevista virheistä lakiin sisältyvien virhevastuusäännösten perusteella. Ostajalle takuu on lisäturva, joka varmistaa paremmat oikeudet kuin pelkkä laki. Rakennusurakoista puhuttaessa takuu on kuitenkin käytännössä välttämätön, koska kysymyksessä on monivaiheinen asiantuntijatyö. Siinä sattuneiden virheiden ja laiminlyöntien osoittaminen ilman takuuaikaa olisi useissa tapauksissa tilaajalle ylivoimainen tehtävä.

Takuuaika alkaa yleensä, kun korjaustyö on valmistunut ja hyväksytty vastaanottotarkastuksessa. Takuuajan kestoksi mielletään yleensä kaksi vuotta kestävä jakso. Tämä johtuu siitä, että  sopimuksen perustana käytetään yleisimmin rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998), joissa takuuajan pituudeksi on sovittu nimenomaan kaksi vuotta.

Tosiasiassa laki ei määrää mitään tarkkaa varsinaisesta takuun kestosta. Takuu on osapuolten välillä sovittavista ehdoista koostuva kokonaisuus, jolla urakoitsija tarjoaa samat tai lakia paremmat korjaus- ja korvausvelvoitteet. 

– Takuuajaksi yleiskielessä kutsutaan aikaa, jolloin urakoitsija vastaa työn tuloksessa ilmenneiden virheiden korjaamisesta. Varsinaisesti kysymys on siis rakennuttajan virhevastuusta. Asuntokauppalain ”takuuaika” on enintään viisitoista kuukautta käyttöönotosta, jolloin myyjän on viimeistään järjestettävä vuositarkastus. Rakennuttajan virhevastuun takaraja on kymmenen vuotta, mutta yhtiön reklamaatio voi vanheta jo ennen sitä yleisen kolmen vuoden vanhenemisajan nojalla, täsmentää lakiasiantuntija Sara Rintamo Isännöintiliitosta.

Valvoja laatii väliraportit

Sara Rintamo painottaa, että remonttia alettaessa taloyhtiö voi ja sen kannattaa valita valvoja tai useampia seuraamaan työmaan etenemistä. Taloyhtiö valitsee valvojan paitsi itsensä teettämiin, myös yksityisiin osakasremontteihin, mikäli niissä puututaan yhtiön hallinnassa oleviin rakenteisiin. 

– Taloyhtiön on hyvä ensin miettiä, mitä valvojan halutaan tekevän. Sen jälkeen yhtiö tekee valvontasopimuksen valvojan kanssa, jossa määritellään mitä valvojalta odotetaan. Sopimuksella voidaan painottaa tiettyjä tarkastettavia osia urakasta, määrittää valvontakäyntien aikataulu suhteessa urakan etenemiseen ja sopia muista toivottavista yksityiskohdista, Rintamo selittää.

Taloyhtiön valitsema valvoja tai valvojat suorittavat työmaalla tarkastuskäyntejä ja laativat niistä kuvalliset raportit. Hyvä dokumentointi helpottaa takuuajan asioiden käsittelyä, koska raporteista näkee, mitä missäkin vaiheessa on tehty ja miten se on tehty.

Valvontakäynnit suositellaan tekemään siinä vaiheessa, kun jokin työn vaihe on valmistumassa, mutta ennen kuin tulos peittyy seuraavan vaiheen alle. Tarkastetaan siis esimerkiksi putkitus, sähköjohtojen ja kaapelien asennus tai eristeet, ennen kuin niiden päälle tuleva rakenne tehdään. Sen jälkeen tarkastetaan taas valmis rakenne, ennen kuin se viimeistellään pintamateriaalilla. 

Tarkkana takuuajan alussa

Urakan valmistuttua kiinteistössä järjestetään vastaanottotarkastus. Siihen osallistuvat taloyhtiön hallitus tai projektiryhmä, projektipäällikkö ja työmaata seuranneet valvojat sekä tietenkin urakoitsija. Vastaanottotarkastuksen avulla varmistetaan, että valmistunut rakennus tai remontti vastaa suunnitelmia, ja että kaikki toimii, niin kuin sen kuuluu toimia. Vastaanottotarkastuksessa osoitetut puutteet tulevat korjattaviksi saman tien, mutta muistutusten kanssa kannattaa olla tarkkana.

–  YSE 1998:ssa on yksityiskohtaisesti eritelty vastaanottotarkastuksen pöytäkirjaan kirjattavaksi edellytettävät asiat. Vastaanottotarkastuksessa täytyy muistaa dokumentoida selkeästi yksilöiden virheet ja muistutukset, joita tarkastuksen aikana havaitaan. Kirjallisen dokumentoinnin, eli tarkastuspöytäkirjan lisäksi joissain tilanteissa myös muu dokumentointi kuten valokuvaus tai videointi voi selkeyttää asiaa, Sara Rintamo neuvoo.

Urakan teettäjä pidättää tavallisesti kahden prosentin suuruisen takuuajan vakuuden koko toteutuneesta urakkasummasta siltä varalta, että urakoitsija ei suoriudu kaikista velvollisuuksistaan. Jos puutteista ei reklamoida kolmen kuukauden kuluessa takuuajan päättymisestä, vakuus palautuu urakoitsijalle. Sen jälkeen ilmi tulevien ongelmakohtien selvittäminen muuttuu huomattavan hankalaksi.

Takuutarkastus on tärkein 

Takuutarkastus takuuajan päättyessä määritellään usein koko projektin tärkeimmäksi tarkastukseksi, koska se on viimeinen tilaisuus, jossa urakoitsijan takuuseen luettavat virheet ja puutteet voidaan havaita ja vaatia korjaamaan. Sara Rintamo kertoo, että takuuajan jälkeen tilaajan täytyy voida osoittaa, että virhettä ei ole kohtuudella voinut havaita takuuaikana eikä vastaanottotarkastuksessa. Lisäksi tilaajan on osoitettava virheen johtuvan rakennusurakoitsijan törkeästä huolimattomuudesta tai  sellaisesta suorituksesta, jonka urakoitsija on jättänyt tekemättä, tai jonka sovitun laadunvarmistuksen hän on laiminlyönyt. Näissäkin tapauksissa vastuun takarajana on kymmenen vuotta.

– Takuutarkastukseen osallistuvien ei tarvitse olla samoja henkilöitä kuin vastaanottotarkastuksessa. Osallistujien tulee kuitenkin olla asianmukaisesti valtuutettuja, Rintamo huomauttaa.

Mikäli takuutarkastuksen jälkeen ilmenee ongelmia, urakan tilaajalla on yleensä edessään vaikea tilanne. Tapauksia on Suomessa käsitelty oikeudessa, jolloin tilaajalle kuuluva todistustaakka on ollut raskas. Korvausten saaminen on toki mahdollista, jos voidaan osoittaa selkeä urakoitsijan virhe tai huolimattomuus. Pitkin matkaa on tärkeää pitää mielessä myös urakan tilaajan valitseman valvojan rooli ja tehtävät.

– YSE 1998 ehtojen mukaan tilaajan taholta tapahtuva valvonta ei rajoita eikä vähennä  urakoitsijan sopimuksenmukaista vastuuta. Jos tilaajan valvoja ei kirjallisesti huomauta urakoitsijalle havaitsemastaan vakavasta virheestä, voi tämä aiheuttaa tilaajalle osavastuun virheen aiheuttamista lisäkustannuksista ja vahingoista, Rintamo muistuttaa.

Teksti: Ulla Sirén
Kuva: Pixabay