Taloyhtiön hallituksen pitää antaa vuosittain kunnossapitotarveselvitys yhtiökokoukselle. Laki edellyttää, että selvitys kattaa seuraavat viisi vuotta, mutta monesti se kannattaisi tehdä pidemmälle ajalle.

Kunnossapitotarveselvitys, viisivuotissuunnitelma, PTS – rakkaalla paperilla on monta nimeä. Toisinaan taloyhtiön hallitus yksinkertaisesti kopioi edellisen vuoden suunnitelman ja tekee siihen tarvittavat lisäykset. Ei sekään suoranaisesti väärin ole – onhan suunnitelma vuosittain päivitettävä. Kuitenkin erityisesti pienehköjen tai velkaisten yhtiöiden kannattaa paneutua paperin tekemiseen ja käyttää asiantuntija-apua. Nyt kun pankit ovat kiristäneet lainahanoja, saattaa ammattimaisesti tehty kunnossapitosuunnitelma auttaa remontin rahoituksen saamisessa. 

– Suunnitelmallinen kiinteistön kunnossapito on varautumista tuleviin korjaustarpeisiin ennakolta. Jokaisella  rakennusosalla on oma keskimääräinen käyttöikänsä ja siksi korjauksiin pitää varautua ajoissa, muistuttaa Kiinteistöliiton rakennustekninen asiantuntija Jari Halonen.

– Suunnitelmallisen kunnossapidon perustyökalu on asiantuntijoilla teetetty kuntoarvio. Ensimmäinen pitäisi teettää silloin, kun rakennus lähestyy kymmenen vuoden ikää. Sen jälkeen kuntoarvio on hyvä päivittää viiden vuoden välein.

Aika ajoin talyhtiön hallituksen on myös hyvä teettää perusteellisempi kuntotutkimus. Se on yksittäisten rakennusosien tarkempi tutkimus, jonka avulla voidaan määritellä tarkemmin korjaustarve ja -ajankohta sekä mahdolliset korjausvaihtoehdot. 

Remonttien lykkääminen on hölmöläisten hommaa

Miksi sitten kiinteistön suunnitelmallinen kunnossapito on tärkeää? Mitä voi tapahtua, jos siihen ei suhtauduta yhtiössä vakavasti? 

– Ajallaan suoritetut korjaustoimenpiteet ovat aina edullisin vaihtoehto. Silloin ei ehdi syntyä lisävaurioita, mahdollisia korjausvaihtoehtoja on enemmän ja selvitään todennäköisesti pienemmillä korjauksilla, toteaa Halonen.

– Monet eri korjaustoimenpiteet liittyvät toisiinsa. Kun kunnossapito suunnitellaan ajoissa, ne voidaan suorittaa oikeassa järjestyksessä ja hyödyntää synergiaetuja.

Suunnitelmallisella kunnossapidolla saadaan aikaan selvää säästöä, koska lisävaurioita ei ehdi syntyä. Esimerkiksi vuotava vesikouru voi aiheuttaa kosteusvaurion seinärakenteeseen. Tai jos märkätilojen saneerausta lykätään kerta toisensa jälkeen, voivat rakenteet pettää ja sitten onkin korjattavaa yllin kyllin. 

Niinkin yksinkertainen asia kuin huoltomaalausten tekeminen ajoissa säästää monelta murheelta. Muuten rakenne saattaa päästä lahoamaan tai ruostumaan ja maalauksen sijaan se pitääkin uusia. 

Jari Halonen kertoo ääriesimerkin elävästä elämästä:

– Eräässä taloyhtiössä oli kerta toisensa jälkeen siirretty kuntoarviossa esitettyä linjasaneerausta. Kuntoarviossa kustannusarvio oli miljoona euroa. Saneerauksen siirtoa perusteltiin sillä, että viimeisten viiden vuoden aikana taloyhtiö oli joutunut vuosittain käyttämään 200 000 euroa vesivahinkojen korjaamiseen – siis yhteensä tuon miljoona euroa. Kun linjasaneeraus sitten vihdoin tehtiin pahasti myöhässä, oli sen kustannus 1,7 miljoonaa euroa. Vitkuttelu siis maksoi taloyhtiölle miljoonan sijasta 2,7 miljoonaa.

Pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma
voi auttaa lainaneuvotteluissa

Eihän kiinteistön kunnossapito tietenkään ilmaista ole, mutta aina edullisempaa on tehdä asiat ajallaan. Jos yhtiön korjausvelka kasvaa liian suureksi, voi olla vaikeaa tai jopa mahdotonta saada rahoitusta. 

Remonttien lykkäämiseen voivat joskus olla syynä rahoitusvaikeudet, mutta toisinaan ne lykkääntyvät siksi, että osakkaat vaativat tarpeellisen remontin siirtämistä. Se on mitä suurimmassa määrin lyhytnäköistä puuhaa. 

Kun kiinteistö pääsee siihen ikään, että isompia remonttitarpeita alkaa ilmetä ja tiedetään, että niiden rahoittamiseen tarvitaan lainarahaa, kehottaa Jari Halonen teettämään pidemmän aikavälin – esimerkiksi kymmenen tai jopa viidentoista vuoden – kunnossapitosuunnitelman asiantuntijalla. 

– Pitkällä, asiantuntijan laatimalla kunnossapitosuunnitelmalla yhtiö osoittaa pankille, että se tekee asioita suunnitelmallisesti, perusteellisesti ja niin, ettei kunnossapitotarvetta ole tulevaisuudessa samassa määrin.

Lain edellyttämä yhtiökokouksessa esitelty kunnossapitotarveselvitys on taloyhtiön hallituksen näkemys eli käytännössä useimmiten amatöörien tekemä. Siksi pankki saattaa höllätä kukkaronnyörejä helpommin asiantuntijan laatimalla paperilla. 

– Ammattilaiset tekevät aika vähäisessä määrin kunnossapitotarveselvityksiä, mutta oma suositukseni tosiaan on se, että ammattilainen tekee kuntoarvion, josta tulee 10 vuoden kunnossapitosuunnitelma. Sitä hyväksikäyttäen hallitus laatii sen pakollisen viiden vuoden selvityksen yhtiökokoukselle.

ARA tuki aiemmin kuntoarvioiden teettämistä, mutta tuo tuki on nyt lopetettu. Tällä hetkellä avustusta saa vain kosteus- ja mikrobivaurioituneiden sekä sisäilmaongelmaisten asuntojen ja asuinrakennusten kuntotutkimuksiin ja perusparannuksen suunnitteluun. Lisäksi ARA myöntää tukea energiansäästöön kohdistuviin toimenpiteisiin. 

– Aiemmin taloyhtiöillä oli mahdollisuus saada kuntoarvion teettämiseen tukea enimmillään 50 prosenttia. Etenkin pienille, velkaisille taloyhtiöille tuki oli hyvin merkityksellinen, koska esimerkiksi noin 10 huoneiston taloyhtiön kuntoarvion teettäminen maksaa 300 – 400 € osakasta kohden.

Joissakin harvoissa tapauksissa on edullisempaa jättää kunnossapito tekemättä ja keskittyä vain pakollisiin turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttaviin korjauksiin. 

Suurten kaupunkien ulkopuolella kiinteistöjen arvot ovat alhaisempia. Jos kiinteistö sattuu sijaitsemaan pitkäaikaisen muuttotappion kunnassa, korjaus- ja kunnossapitovelkaa on paljon ja kiinteistön arvo on matala suhteessa kunnossapitovelkaan, on melko toivotonta saada rahoitusta isommille remonteille. 

Syrjemmässäkin on kuitenkin tarve pitää kiinteistöt kunnossa mahdollisimman pitkään ja silloin lähes ainoa vaihtoehto on pitäytyä minimikorjauksissa. 

Jari Halonen on Kiinteistöliiton rakennustekninen asiantuntija ja toimii lisäksi yrittäjänä Kupitas Oy:ssä. 

Askeleet suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon

1. Nykytilanne haltuun asiantuntijan avustuksella
– Selvitetään kiinteistön energian- ja vedenkulutus.
– Seurataan sisäilmasto-olosuhteita, esimerkiksi yhteisten tilojen lämpötiloja.
– Kerätään muut lähtötiedot rakennuksen kunnosta ja tulevista remonteista. Tietoja saadaan esimerkiksi kuntoarviosta, energiakatselmuksesta ja huoltokirjasta. Jos selvityksiä ei ole tehty, suositellaan, että teetetään tarvittavat asiantuntijaselvitykset kunnossapitotarpeiden tunnistamiseksi.
– Tarvittaessa teetetään tarkempia tutkimuksia, esimerkiksi putkistojen, ilmanvaihdon tai julkisivun kuntotutkimukset.

2. Suunnitelmat tulevaan
– Laaditaan huoltokirja ja kunnossapitosuunnitelma (PTS) huomioiden asiantuntijan antamat toimenpidesuositukset ja asetetaan tavoitteet.
– Huomioidaan taloyhtiön rakennusten energiatehokas ylläpito suunnitelmissa: esimerkiksi järjestelmien oikea toiminta ja mahdolliset energiatehokkuuden parannukset korjauksien yhteydessä tai erilliset energiatehokkuuden parantamishankkeet.

3. Toteutuksella suunnitelmat todeksi
Toteutetaan huoltokirjan ja PTS:n mukaista energiatehokasta ylläpitoa ja korjausrakentamista. Kannustetaan asukkaita energian- ja vedensäästöön.

4. Seurataan saavutuksia ja päivitetään suunnitelmia
Kiinteistönpito on jatkuva prosessi eli seurataan tavoitteiden toteutumista, täydennetään tietyin välein kunnossapitosuunnitelmaa sekä mietitään uusia mahdollisuuksia energiatehokkuuden parantamiseen. Tarvittaessa hyödynnetään asiantuntijoita apuna.

Lähde: Valtion kestävän kehityksen yhtiö Motiva

Teksti: Elina Salmi
Kuva: Freepik