Taloyhtiön kulkuväylien kunnossapito on talvella erityisen tärkeää ja usein varsin haasteellista. Pahimpia uhkia ovat liukkaus ja kattolumet. Kumpaankaan ei voi suhtautua yliolkaisesti, sillä vastuu kiinteistön turvallisuudesta on aina taloyhtiöllä. 

Taas on käsillä se aika, kun polttoainetta ja hiekoitussepeliä kuluu, jotta pihatiet ja parkkipaikat pysyvät kunnossa. Välillä taivaalta putoaa kymmeniä senttejä lunta, joka pitäisi saada pois väyliltä mahdollisimman pian. Välillä taas suojasäätä seuraa pakkanen ja jo sulaneet väylät jäätyvät röpelöksi, jolla liikkuminen on ihan oma taiteenlajinsa. 

Haasteita tuottavat myös liukkauden torjunta hiekoittamalla ja kattolumet. Edellispäivänä sulaneen ja yöllä jäätyneen sileän jään päällä ei esimerkiksi hiekoitussepeli välttämättä hyödytä, koska se ei pureudu jäähän tarpeeksi hyvin. 

– Kaikki talvikunnossapidon toimet liittyvät kiinteistön turvallisuuteen. On hyvä muistaa, että kiinteistönomistaja vastaa turvallisuudesta eikä siten voi välttyä vastuulta, jos vahinkoja sattuu, muistuttaa lakiasiantuntija Tapio Haltia Kiinteistöliitosta.

– Toki monissa taloyhtiöissä kunnossapitoon liittyvät tehtävät on siirretty huoltoyhtiölle, mutta vastuu ei niille siirry sellaisenaan. Siksi onkin tärkeää huolehtia sopimusta tehtäessä siitä, että se on mahdollisimman tarkka ja kattava. On hyvä sopia yksityiskohtaisesti esimerkiksi katolla olevan lumen tarkkailusta ja lumenpudotustoimiin ryhtymisestä. Sama tietysti koskee lumen aurausta ja liukkauden torjuntaa. 

– Yksityiskohtainen sopiminen ei sekään vielä riitä, vaan taloyhtiön on myös seurattava sitä, että huoltoyhtiö tekee sovitut tehtävät ajallaan ja huolellisesti. Hallituksen vastuu ei tietenkään tarkoita sitä, että taloa pitää kiertää 24/7, mutta jos havaitsee laiminlyöntejä, on niihin puututtava rivakasti. 

Myös vahinkoa kärsineellä on oma vastuunsa

Vaikka tehtävät olisi siirretty huoltoyhtiölle, vastuu mahdollisesti syntyvistä vahingoista pysyy tästä huolimatta taloyhtiöllä. Vahingon sattuessa taloyhtiö voi kuitenkin hakea korvauksia huoltoyhtiöltä sillä edellytyksellä, että pystyy osoittamaan toimineensa huolellisesti. Samalla pitäisi kuitenkin pystyä osoittamaan, että huoltoyhtiö on toiminut huolimattomasti tai muuten laiminlyönyt tehtäviään ja siten aiheuttanut vahingon. Aina haaveri ei aiheudu kenenkään huolimattomuudesta, vaan on ihan puhdas vahinko.

Vastuu niin taloyhtiöllä, huoltoyhtiöllä kuin isännöitsijälläkin on tuottamuksellisuuteen perustuvaa eli vahingon syntymiseen on silloin vaikuttanut huolimattomuus tai jopa tahallisuus. Jos kiinteistönomistaja kuitenkin toimii huolellisesti ja voi osoittaa huolellisuutensa, niin korvausvastuuta ei pitäisi syntyä. Rikosoikeudellinen tai henkilökohtainen vastuu vahingoista syntyy vain silloin, kun taloyhtiö tai isännöitsijä laiminlyö tehtävänsä. 

Myös vahinkoa kärsineellä on vastuunsa. Jos siis lähtee yömyöhällä lakeerikengissä tai kesäkorkkareissa ja mahdollisesti päihtyneenä hortoilemaan pihamaalle ja päätyy telomaan itsensä, saattaa korvaus jäädä saamatta. Tosin siinäkin tapauksessa tutkitaan tarkoin, että liukkauden torjunta on hoidettu asianmukaisesti. 

Viime vuosina talvista on tullut arvaamattomia ja säätila saattaa vaihtua nopeastikin. Se ei silti vapauta vastuusta: 

– On selvää, että huolellinenkaan ihminen ei pysty mihin tahansa, jos luonnonvoimat ovat liian rajuja. Yleisesti ottaen oikeuskäytännössä on kuitenkin suhtauduttu varsin ankarasti siihen kiinteistönomistajan vastuuseen myös sääolojen vaihtuessa. Talvikunnossapito ei tottele virka-aikaa, vaan on ympärivuorokautista hommaa. Periaatteessa kiinteistön alueella pitää voida liikkua turvallisesti kaikkina vuorokauden aikoina. Jos siis säätila yön aikana vaihtuu suojasäästä pakkaseksi, niin se pitäisi pystyä kohtuudella ennakoimaan ja siihen pitäisi varautua, muistuttaa Haltia. 

Pahin vaara vaanii katolla

Eniten tapaturmatilastoissa näkyvät liukastumiset ja katolta putoavien jäiden tai lumen aiheuttamat onnettomuudet. 

– Onneksi kattolumien aiheuttamia vammoja ja jopa kuolemantapauksia sattuu onneksi hyvin harvoin, mikä on osoitus siitä, että asioita hoidetaan. 

Mihin asioihin sitten erityisesti hallituksen jäsenten pitäisi kiinnittää huomiota pihalla liikkuessaan?

– Kannattaa valvoa, että sopimuskumppani tekee asiat sovitulla tavalla. Myös kattolumia kannattaa tarkkailla ja jos havaitsee vaarallisen näköisiä lumilippoja tai jääpuikkoja, pitää ryhtyä nopeisiin toimiin vaaran torjumiseksi esimerkiksi puomittamalla vaara-alue. Se on luonnollisesti vain hätäaputoimenpide ja varsinainen vaaranaiheuttaja on  hoidettava pikimmiten pois päiväjärjestyksestä. 

Puomittamisella ostetaan siis vähän toiminta-aikaa, mutta koko talvea sitä ei voi käyttää turvakeinona. 

 Lumityöt ja hiekoitus talkoilla?

Pienehköissä yhtiöissä on usein päädytty siihen ratkaisuun, että esimerkiksi lumihommat ja hiekoitustyöt hoidetaan talkoilla. Moista suunnitellessa on kuitenkin hyvä muistaa, että talkootyö on aina vapaaehtoista. Talkooratkaisussa korostuu hallituksen jäsenten ja puheenjohtajan vastuu, koska he vastaavat siitä, että asiat tulevat hoidetuksi. 

Koska kyse on vapaaehtoisuudesta, ei kyseisenlainen yhtiökokouspäätös sido sellaista osakkeenomistajaa, joka ei ole paikalla tai ei muuten suostu talkootyöhön. Häntä ei siis voida velvoittaa talkoisiin, häneltä ei voida periä muita suurempaa vastiketta tai hänen osuuttaan kunnossapitotöistä voida teettää hänen kustannuksellaan ulkopuolisella palveluntarjoajalla.

Jos siis yksi sanoo ei, on muiden joko tehtävä hänenkin osuutensa tai etsittävä työlle joku toinen tekijä. 

Yhtiön velvollisuus on joka tapauksessa silloinkin järjestää talvikunnossapito, jos osakkaat eivät talkoovoimin saa kunnossapitotöitä hoidettua.

Kiinteistönomistajan ja huoltoyhtiön vastuut

– Kiinteistönomistajalla on lain mukaan korostunut huolellisuusvelvoite kiinteistön kunnossapidosta ja ensisijainen vastuu kiinteistön turvallisuudesta. Vaikka taloyhtiö tekee kiinteistöhuoltoyhtiön kanssa huoltosopimuksen ei se poista taloyhtiön ensisijaista vastuuta – vastuuta ei voi siirtää sopimuksella, toteaa Kiinteistötyönantajat ry:n toimitusjohtaja, varatuomari Pia Gramén.

– Vahinkoa kärsineen pitää hakea korvausta kiinteistönomistajalta, jonka vastuuvakuutusyhtiö selvittää korvausvelvollisuuden edellytykset. Tässä yhteydessä tutkitaan myös vahinkoa kärsineen oma tuottamus ja huolellisuus. Jos kiinteistönomistaja on korvausvelvollinen, maksetaan vahingonkorvaus vakuutusehtojen mukaisesti vahingon kärsineelle, jatkaa Gramén.

– Tämän jälkeen selvitetään, onko huoltoyhtiö toiminut huolellisesti vai onko sen taholla sopimuksen mukaisten velvoitteiden laiminlyönti. Huoltoyhtiön vastuu perustuu sen ja kiinteistönomistajan väliseen sopimukseen, jossa on syytä sopia osapuolten oikeudet ja velvollisuudet mahdollisimman tarkasti. Kiinteistöpalvelualan yleisissä sopimusehdoissa KP YSE 2007 on tarkasti määritelty osapuolten oikeudet, velvollisuudet ja vastuut. Huoltosopimuksissa sovitaan ulkoalueiden hoidosta ja toimenpiteistä, joilla talviturvallisuus varmistetaan.

– On hyvä muistaa, että huoltoyhtiöillä on hoidossaan useita kohteita, joten jokainen piha-alue ei voi olla öisen lumimyräkän jälkeen aurattu aamulla samaan aikaan. Aurausjärjestys on useimmiten kiertävä eli esimerkiksi tällä kertaa ensiksi aurattu piha on seuraavalla kerralla viimeinen jne. Näin hommat hoituvat tasapuolisesti.

Laiminlyönti voi aiheuttaa korvausvastuun

Kiinteistöhuoltoyhtiön vastuu on sopimusperusteista vastuuta ja vain omalle sopimuskumppanilleen. Jos huoltoyhtiöllä on jäänyt sopimuksen mukaisia velvoitteita täyttämättä ja kiinteistönomistaja joutuu sen vuoksi korvaamaan aiheutuneet vahingot vahingonkärsineelle, voi omistaja vaatia huoltoyhtiötä maksamaan vastuuvakuutuksen omavastuuosuuden tai jopa vahingonkärsineelle suoritetun vahingonkorvauksen. 

– Kattolumien pudotus on yleensä erikseen veloitettavaa työtä, jonka isännöitsijä tilaa tarvittaessa. Kun  kiinteistönhoitaja käy kiinteistöllä, niin samalla hän tarkkailee kattojen lumitilannetta, ja tarvittaessa eristää vaara-alueen sekä ilmoittaa lumenpudotustarpeesta isännöitsijälle. 

Teksti: Elina Salmi
Kuva: Freepik