Monessa taloyhtiössä puntaroidaan kiinteistön energialaskun leikkaamiseksi mittavaa investointia, kuten julkisivuremonttia, ikkunoiden uusimista tai maalämpöön siirtymistä. Ennen näitä sinänsä järkeviä mutta hintavia toimenpiteitä on syytä selvittää, millaisia säästöjä talotekniikan säätämisellä on irrotettavissa. Vuodessa itsensä kustantava optimointi saattaa pudottaa talon energiankulutusta jopa kolmanneksella.
Aluepäällikkö Anssi Laaksonen Lemminkäinen Kiinteistötekniikka Oy:stä kertoo, että hyvinkin hoidetun kiinteistön talotekniikassa on joutokäyntiä tavallisesti vähintään 5 prosenttia energian kokonaiskulutuksesta. Joidenkin kiinteistöjen talotekniikka toimii niin kaukana optimaalisesta, että säästöä löytyy jopa yli 30 prosenttia. Tyypillisesti optimoinnilla päästään noin 10 prosentin säästöihin.
– Vanhojen taloyhtiöiden lämmönjakohuoneet ovat usein tehottomia ja niissä on paljon löysää. Suuria säästöjä löytyy muuttamalla lämmönjakojärjestelmä entistä tehokkaammaksi. Patteriverkoston tasapainottaminen maksaa itsensä nopeasti takaisin. Joissain tapauksissa voidaan miettiä poistoilman hyödyntämistä, listaa Laaksonen säästökeinoja.
Kiinteistötekniikan ammattilaisen on suhteellisen helppo löytää energiasäästökohteet. Ruohonjuuritasolla asiat korjaantuvat kuitenkin hitaasti. Kiinteistöjen energiankäytön tehostaminen kaatuu usein epäselvään komentoketjuun.
– Olemme tehneet Lemminkäisellä pitkään energiakatselmuksia ja -tutkimuksia ja raportoineet kiinteistöjen omistajille, mistä löytyy säästöpotentiaalia. Ongelmaksi on osoittautunut, että asia on jäänyt paperille. Kukaan henkilö ei ole vienyt energiatehokkuutta parantavia investointeja ja optimointitöitä eteenpäin.
Kehitys pysähtyy pöytälaatikkoon
Kun samankaltainen perusongelma tuli toistuvasti vastaan, Lemminkäinen Kiinteistötekniikassa ryhdyttiin luonnostelemaan palvelumallia, jossa energiakatselmointi ja siihen perustuvat parannustyöt on niputettu samaan pakettiin. Tällä tavalla hyvät ajatukset saavat aina kumppanikseen myös toteutuksen.
Malli sai nimekseen EYE-energiahuolto, joka viittaa sanoihin ”energia”, ”ympäristö” ja ”elinkaari”. Energiahuoltoa on tehty kahden vuoden aikana pääasiassa teollisuus- ja toimitilakiinteistöihin, mutta malli taipuu yhtä lailla asuinkiinteistöihin.
Edellä kuvattu hyvien ajatusten ja vajavaisen toteutuksen ongelma on tuttu monessa taloyhtiössä. Kehitysehdotukset jäävät helposti pöytälaatikkoon pölyttymään, sillä vastuut ovat hajallaan hallituksella, isännöitsijällä ja huoltoyhtiöllä. Ryhdyttäessä pohtimaan energiatehokkuuden kehittämistä soppaa saattaa tulla hämmentämään vielä konsultti.
Aina talotekniikan joutokäynti ei johdu parannusten pysähtymisestä byrokratiaan. Omalla tavallaan ongelmallisia ovat myös organisaatiot, jossa yksi ihminen vastaa kaikesta. Pienissä taloyhtiöissä on melko tavallinen malli, jossa muutama tai jopa vain yksi taloyhtiöaktiivi hoitaa sekä hallinnon että huoltotyöt lämmönjakohuoneen säätöjä myöten.
Tällöin pulmia aiheuttaa teknisen pätevyyden puute, joka yhdistyy laihialaiseen toimintatapaan. Ammattilaisen tekemä säätötyö nähdään vain kustannuksena, vaikka tosiasiassa vuosikymmenestä toiseen jatkuva energiantuhlaus on huomattavasti kalliimpaa.
– Joskus kiinteistöä ylläpitää henkilö, jolla ei ole asiasta syvempää osaamista. Ajatellaan, että määrätty venttiili on ollut 30 vuotta samassa asennossa, joten miksi sitä nytkään tarvitsisi kääntää, pohtii Laaksonen.
Isot säästöt pienellä sijoituksella
Energiatehokkuuteen investoinnissa on laajassa katsannossa kyse ekologisuudesta. Taloyhtiön tai muun kiinteistönomistajan näkövinkkelistä ensisijainen motivaattori on kuitenkin tyypillisesti kustannussäästöt. Ekoteon on oltava samalla taloudellinen.
EYE-mallissa kuljetetaan jatkuvasti tätä näkökulmaa mukana.
– Raporteissa esitetään aina budjetti ja takaisinmaksuaika. Tarvittaessa investoinnit voidaan tuottaa myös ESCO-mallilla.
ESCO on lyhenne sanoista Energy Service COmpany ja viittaa malliin, jossa palveluntuottaja vastaa sekä teknisestä toteutuksesta että toimii rahoittajana.
Energiatehokkuusajattelu on vahvistunut viime vuosina merkittävästi. Suurin huomio kohdistuu usein mittaviin perusparannuksiin, mutta taloudellisinta on puristaa löysät pois ensin sieltä, mistä saadaan pienillä investoinneilla suuret säästöt.
Energiahuoltoa neljässä tasossa
EYE-energiahuolto jakautuu neljään tasoon, joita kuvataan kirjaimilla D–A.
D-tasolla kartoitetaan kiinteistön laitekanta ja arvioidaan alustavasti talotekniikan prosessien toiminta. Energiankulutus mallinnetaan ja etsitään konkreettiset säästötoimenpiteet.
– Tässä vaiheessa selvitetään, paljonko kiinteistön nykyisestä laitekannasta on saatavissa energiansäästöä ilman, että investoidaan isompiin laitekokonaisuuksiin, kertoo Anssi Laaksonen.
C-tasolla määritellään edellistä tasoa perusteellisemmin energiatase ja säästöpotentiaali. Samalla voidaan myös määrittää kiinteistön hiilijalanjälki ja tehdä vertailua vastaaviin kiinteistöihin
Lisäksi toteutetaan kevyet, energiatehokkuutta parantavat muutostyöt.
– Pääsääntöisesti C-tason optimointitöiden takaisinmaksuaika on alle vuosi, joten investoinnit ovat hyvin pieniä. Pyrkimys on löytää niin paljon kustannustehokkaita, energiaa säästäviä optimointikohteita, että myös D-tason katselmoinnin kustannukset on kuoletettu vuodessa.
Kun C-tasolla on säädetty olemassa oleva talotekniikka optimaalisesti, voidaan niin haluttaessa siirtyä B-tasolle pohtimaan isompaa investointia edellyttäviä säästötoimia. Näitä ovat esimerkiksi ilmanvaihtokoneiden uusiminen, lämmöntalteenoton rakentaminen ilmastointiin ja ylipäänsä entistä kehittyneempään automaatioon satsaaminen. Tässä vaiheessa esiin voi nousta myös energiamuodon vaihtaminen esimerkiksi maalämpöön tai pellettiin.
– Toteutusvaiheessa on käytettävissä Lemminkäinen-konsernin koko osaaminen.
Energiahuollon ylimmällä eli A-tasolla kiinteistön energiankäytön hallinta on siirretty täysin palveluntarjoajalle, joka valvoo kiinteistötekniikan toimivuutta etänä.