Sisätiloja kannattaa monesta syystä remontoida talviaikaan. Pohjoisen kylmänä kautena kotipesän kunnostaminen ja sisustaminen alkaa kiinnostaa jo senkin vuoksi, että sisällä vietetään silloin eniten aikaa. Syksyn ja talven pimeinä kylminä kuukausina on myös helpompi löytää rakennusalan ammattilaisia kuin kesäkauden vilkkaana sesonkina. Juuri tällä hetkellä töiden väheneminen rakennusalalla voi lisätä mahdollisuuksia tavoittaa nopeasti sopivat tekijät.

Osakasremontti ja velvollisuudet

Osakasremontti tarkoittaa asunto-osakkaan itse teettämää muutos- tai korjaustyötä hänen hallinnassaan olevassa huoneistossa. Se merkitsee siis oman kodin remontointia, mikä kuulostaa yksinkertaiselta, mutta ei aina ole sitä. Omassakaan osakkeessa ei voi toteuttaa mitä tahansa muutoksia, koska kaikki asunnon osat eivät kuulu osakkaan hallintaan – eivätkä vastuuseen. Esimerkiksi rakenteet ja eristeet, lämmitys- ja käyttövesijärjestelmät, sähkö, viemäri ja ilmanvaihto sekä parvekkeen ulkoseinät ovat taloyhtiön hallinnassa. Jos suunnitteilla oleva remontti liittyy niihin miltään osin, tarvitaan lupa tai vähintään ilmoitus yhtiölle. 

Sen sijaan osakkeen omistajalla on esimerkiksi vapaus tehdä pintaremonttia parvekkeensa sisäseiniin ja lattiaan ilmoittamatta siitä.

Osakasremonttia harkitsevan ensimmäinen tehtävä on siis selvittää oikeutensa ja velvollisuutensa. Oman asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys kertoo tarkasti esimerkiksi sen, milloin tarvitaan taloyhtiön lupa ja milloin riittää ilmoitus, sillä vaikka laki on kaikille yhtäläinen, sen tulkinnassa on yhtiökohtaisia eroja. Laki ei määrittele remontoinnin ajankohtia, mutta aikataulujen pitää hyvän tavan mukaan olla sellaiset, että niistä ei koidu naapureille kohtuutonta haittaa ja häiriötä. Taloyhtiön omista järjestyssäännöistä selviää, millaisia käytännön töitä milloinkin sopii tehdä.

Ennen vuotta 1994 rakennetuissa taloyhtiöissä on tehtävä haitta-ainekartoitus ennen remontin aloittamista, jos pintoja tai rakenteita joudutaan purkamaan. Tämä tarkoittaa yleensä asbestikartoitusta ja asbestia sisältävien osien poistamista, mutta vanhoissa rakenteissa voi piillä muitakin haitallisia aineita. Haitta-ainekartoitus on remontoijan, ei taloyhtiön vastuulla.

Pintoja voi uudistaa vapaimmin

Huoneiston ilmettä voi uudistaa ilman ilmoitusvelvollisuutta, kun tehdään kevyttä pintaremonttia. Remontin visuaalinen osa, se, mikä näkyy ja vaikuttaa asunnon viihtyisyyteen kaikkein eniten, on siis oikeastaan yksinkertaisin toteuttaa. Omassa asunnossa saa maalata ja tapetoida vapaasti miten haluaa. Kaappien ovia sekä huoneiden välisiä ovia voi vaihtaa ja lattiapinnoitteen myös, mikäli uusi on vastaavanlainen kuin vanha. Jopa huonekorkeutta voi laskea ja kevyen väliseinän poistaa ilmoittamatta edellyttäen, että sähköjohtoihin, tietoliikennekaapeleihin ja muihin talon perusjärjestelmien osiin ei tarvitse koskea.

Kodinkoneita saa uusia, jos niihin on olemassa tarvittavat ja kunnossa olevat liitännät, eikä niiden asennuksessa puututa olemassaoleviin järjestelmiin. Koneiden vaihtamisessa on kuitenkin syytä olla tarkkana ja varmistaa etukäteen, että putkiin tai sähköpistokkeisiin ei tarvitse tehdä muutoksia, sillä sen kaltaisia toimenpiteitä ilmoitusvelvollisuus koskee, ja niitä tekemään tarvitaan alan ammattilainen. Liesituulettimen vaihtamisesta on tehtävä ilmoitus siinä tapauksessa, että laite kytketään talon ilmanvaihtojärjestelmään.

Valvonta on etu ja turva

Ilmoitukset ja luvat ovat tärkeitä, koska asunto-osakeyhtiön osakas on aina vastuussa siitä, että talon rakenteille tai muille asukkaille ei koidu haittaa yksityisistä muutos- ja korjaustöistä. Ilmoittamisesta ja ylipäätään kaikkien sääntöjen noudattamisesta on etua ennen kaikkea remontoijalle itselleen. Kun kaikki vaiheet on toteutettu huolellisesti, ja niistä on tallella kirjalliset todisteet, osakkaan on helpompi selvittää mahdolliset ristiriitatilanteet ja varmistaa, että itse saa niissä oikeutta. 

Taloyhtiöllä on oikeus palkata remontille valvoja, jos se katsotaan tarpeelliseksi. Jos remontti on hyvin merkittävä, esimerkiksi sellainen, jolla muutetaan tilan käyttötarkoitusta, se pitää hyväksyttää taloyhtiön hallituksessa tai yhtiökokouksessa. Taloyhtiö voi vaatia suunnitelmiin muutoksia, periaatteessa kieltääkin remontin, mutta sellaista tavallisten kodin muutostöiden yhteydessä harvoin tapahtuu. 

Valvojan nimittäminen on isännöitsijätoimiston tehtävä. Valvonnan kustannukset kuuluvat remonttia tekevän osakkaan maksettavaksi, mutta sopimus tehdään valvojan ja taloyhtiön välillä. Se voi joskus tuntua ikävältä ulkopuoliselta kontrolloinnilta, mutta tosiasiassa valvoja on paitsi taloyhtiön, myös yksityisen remontoijan turva. Osakas on nimittäin vastuussa kaikista teettämistään tai tekemistään muutostöistä, ja vastuu jatkuu vielä kymmenen vuotta remontin jälkeen.  

Valvonta sinänsä ei poista vahingonkorvausvastuuta, mutta ammattitaitoinen, työn etenemistä tarkkaileva ja dokumentoiva valvoja osaa puuttua virheisiin heti, kun ne ovat tapahtuneet. Siten vältytään laajemmilta vahingoilta, ja käteen jää puolueettoman tarkkailijan laatima dokumentti, josta on apua, jos esimerkiksi pitää keskustella vastuuasioista urakoitsijan kanssa. Osakkaan kannattaa ehdottomasti vaatia, että valvojan laskuissa näkyy erittely, josta selviää, milloin paikalla on käyty, ja mitä siellä on milloinkin tapahtunut.

 Selvä järjestys säästää hermoja

Yksittäisen huoneen värimaailman muutos saattaa hyvin olla spontaani toimenpide, jonka tuloksista voi nauttia jo ensi jouluna. Laajemmat remontit, erilaiset lupaprosessit ja kaikenlaiset muut selvittelyt sen sijaan vaativat aikaa. Suunnittelu kannattaakin ottaa rauhallisena syysiltojen puhdetyönä ja muistaa, että hyvä taustatyö ja selkeä järjestys säästävät lopulta jokaisen hermoja.

Muun muassa Kiinteistöliiton sivuilta ja isännöintitoimistoilta löytyvät osakkaan ohjeet selkiyttävät ajattelua, jos kaikki alkaa tuntua sekamelskalta, josta ei saa otetta. Oman asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys ja järjestyssäännöt on hyvä tutkia tarkasti heti alkuvaiheessa.

Tärkeä kysymys on tietenkin, mitä omassa taloyhtiössä tapahtuu lähitulevaisuudessa. Omaa kylpyhuonetta ei kannata ruveta remontoimaan perusteellisesti, jos yhtiössä alkaa pian putkiremontti, jossa kaikki revitään uudestaan auki. Lähestyvä julkisivuremontti puolestaan tuo oman lisänsä parvekkeen tai terassin muutoshaaveisiin.

Kun kaikki taustatyöt on tehty, laaditaan  suunnitelmat ja talousarvio koko remontista mukaan lukien mahdolliset haitta-ainekartoitukset, valvojan kustannukset ynnä muut lisämenot. Sen jälkeen on aika tehdä ilmoitus tai hakea tarvittavat luvat ja kilpailuttaa urakoitsijat. Kaiken kaikkiaan voi kestää melkoisen kauan, jopa kuukausia, ennen kuin koko valmisteluvaihe on kahlattu läpi. Mutta osakasremontissa pätee varmasti vanha sananlasku vähän muutettuna: huolellisesti hyvä tulee. 

Taloyhtiölle on ilmoitettava aina näistä:

• Kylpyhuoneen, saunan ja wc-tilojen remontointi, rakentaminen ja purkaminen
• Veden katkaisemista edellyttävät työt, kuten vesikalusteiden, putkien ja viemärien asennukset
• Pesukoneen ja astianpesukoneen asentaminen, jos tarvitaan jokin uusi liitäntä
• Perusjärjestelmiin kuten lämmitykseen, sähköön tai ilmanvaihtoon liittyvien laitteiden, esimerkiksi liesituulettimen, asentaminen, poistaminen tai muut niihin tehtävät muutokset
• Lattianpäällysteen vaihto, jos pohjaan tai eristykseen tulee muutoksia
• Kevyen väliseinän rakentaminen tai purkaminen tai muut muutokset, jos seinän sisällä on perusjärjestelmiin liittyviä osia, kuten tietoliikennekaapeleita, sähköjohtoja tms.
• Asunnon ulko-oveen tai lukitukseen tehtävät muutokset

Kannattaa tarkistaa:
• Pintamateriaalin vaihto kattoon, seinään tai lattiaan, jos muutos voi vaikuttaa ääni-, lämpö- tai kosteuseritykseen.
• Altaiden ja allaskaappien vaihdot, jos muutos voi vaikuttaa vesijohtoihin tai viemäreihin.

Ilmoitusvelvollisuus ei koske näitä:
• Tapetointi ja maalaus
• Hyllyjen, katto- ja seinäkoukkujen ja tavallisten valaisinten asennus ja vaihto 
• Lattiapinnoitteen vaihto vastaavanlaiseen kuin entinen 
• Sisäovien vaihto tai poisto
• Huonekorkeuden laskeminen, jos muutos ei vaikuta perusjärjestelmiin
• Kuivien ja kosteiden tilojen kaappien vaihto, jos muutos ei vaikuta perusjärjestelmiin
• Pesukoneen ja astianpesukoneen vaihto, jos liitännät ovat valmiina
• Jääkaapin, pakastimen, kuivausrummun, ilmanvaihtojärjestelmään kytkeytymättömän liesituulettimen ja vastaavien laitteiden asentaminen

Teksti: Ulla Sirén
Kuva: Freepik