Kuva: Harald Jeske | Dreamstime.com

Vuokrasopimusten uusimisen myötä vuokratonttien vuosivuokrat kohoavat huomattavasti.

Kaupungin vuokratonttien kymmeniä vuosia vanhat maanvuokrasopimukset umpeutuvat. Uusittavissa sopimuksissa vuokrahinnat suhteutetaan nykyiseen hintatasoon ja vuokratontilla sijaitsevalle asunto-osakeyhtiölle tämä tarkoittaa kasvavia kuluja.

Viime aikoina on uutisoitu kaupunkien asunto-osakeyhtiöille vuokraamien tonttien vuokra-aikojen päättymisestä ja vuokrahintojen huomattavasta korottamisesta. Vuosikymmeniä voimassa olleet vuokrasopimukset ovat taanneet tontille melko edullisen vuokrahinnan, mutta nyt sopimuksen umpeutuessa kaupungit nostavat vuokria vastaamaan nykytilannetta. Hinnan muodostumiseen vaikuttaa muun muassa tontin sijainti ja alueen yleinen hintataso. Kaupunkien laajentumisen ja lisääntyneen rakentamisen myötä vuokrasopimusten solmimisen aikaan syrjäisenä pidettyjen asuinalueiden arvo ja arvostus on kasvanut, joten vuokraajakaupunki haluaa tämän kehityksen näkyvän myös vuokrahinnoissa. Korotuksia perustellaan myös saman alueen asukkaiden tasavertaisella kohtelulla.

Korotukset yllättävän suuria

Esimerkiksi Helsingissä 170 tontinvuokrasopimusta umpeutuu tämän vuoden lopussa. Vastaavasti Tampereella lukuisien 1950-luvulla rakennettujen taloyhtiöiden vuokrasopimukset tulevat tiensä päähän vuoden loppuun mennessä. Sama tilanne on tullut monelle taloyhtiölle eteen myös Oulussa, Vaasassa ja Jyväskylässä. Mediassa on uutisoitu vaasalaisesta kerrostalosta, jonka tonttivuokra nousee uuden sopimuksen myötä jopa 300-kertaiseksi. Euroiksi muutettuna tämä tarkoittaa tonttivuokran nousemista muutamasta sadasta eurosta jopa yli sataan tuhanteen euroon vuodessa.

Tulevat vuokrankorotukset tulevat todennäköisesti näkymään osakkeenomistajien lompakoissa kohonneina vastikkeina. Vähintäänkin lukema tullee olemaan euron verran korotusta asuinneliötä kohden ja korkeimmillaan korotuksen on epäilty olevan jopa kolmen euron luokkaa asuinneliötä kohden. Esimerkiksi 60-neliöisen kaksion asumiskuluissa 120 euroa kuukaudessa on jo melko tuntuva korotus.

Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen selittää tilanteen taustalla olevia lakipykäliä.

– Maanvuokralaki on täysin erilainen kuin esimerkiksi kuluttajalle tutumpi laki asunnon vuokraamisesta. Maanvuokrasopimus tehdään vähintään 30 vuodeksi ja harvemmin sopimuksissa on määritelty vuokran korottamisehtoja. Joissakin tapauksissa vuokraa on tarkistettu kesken sopimuskauden, mutta korotukset ovat jääneet suhteellisen pieniksi. Niinpä vuokrahinnat ovat jääneet jälkeen yleisestä hintatasosta, Pynnönen kertoo.

Porrastetuista korotuksista apua?

Helsingin kaupungin kiinteistölautakunta on kokouksessaan päättänyt porrastaa voimaantulevia vuokrankorotuksia siten, että ”määräytyvistä maanvuokrista peritään sopimuksen mukaiselta ensimmäiseltä vuodelta 50 %, toiselta 55 %, kolmannelta 60 %, neljänneltä 65 %, viidenneltä 70 %, kuudennelta 75 %, seitsemänneltä 80 %, kahdeksannelta 85 %, yhdeksänneltä 90 % ja kymmenenneltä 95 %, jonka jälkeen yhdennestätoista vuodesta alkaen peritään täyttä maanvuokraa. ” Eli täysimittaisena vuokrankorotukset tulevat Helsingissä voimaan vasta kymmenen vuoden kuluttua uuden sopimuksen voimaantulosta.

Maanvuokran korotusten vaikutukset tulevat näkymään tulevaisuudessa myös muilla tavoin. Taloyhtiön sijainti vuokramaalla ei tähän mennessä ole vaikuttanut juurikaan asuntojen hintoihin verrattaessa omalla tontilla sijaitsevien yhtiöiden vastaaviin asuntoihin.

Nähtäväksi jää, onko uutisoiduilla vuokrankorotuksilla jatkossa vaikutusta hintoihin ja esimerkiksi ihmisten halukkuuteen ostaa asunto vuokramaalla sijaitsevasta yhtiöstä. Ainakin tonttien vuokrasopimuksia tullaan ostotilanteessa todennäköisesti tutkimaan tarkemmin.

Oikeudelliset asiat tuottavat päänvaivaa taloyhtiöille

Pynnösen mukaan uusitut sopimukset ja niihin liittyvät vuokrankorotukset ovat poikineet taloyhtiöiden edustajien yhteydenottoja myös Kiinteistöliittoon.

– Taloyhtiöissä pohditaan, mitä tässä tilanteessa voi tehdä ja mitä kannattaisi tehdä. Myös yhtiöoikeudellinen puoli aiheuttaa kysymyksiä, kun pitäisi tehdä päätöksiä tontin lunastamisesta.

Joissakin kaupungeissa taloyhtiöille on tarjottu mahdollisuutta lunastaa tontti yhtiön omistukseen. Tontin lunastus antaa mahdollisuuden maltillisempaan vastikkeen korottamiseen, mutta toisaalta tämä ratkaisu sitoo yhtiön pääomaa melkoisesti. Helsingin kaupunki tavoittelee kiinteistöviraston suunnitelman mukaan tonttikaupoilla useiden miljoonien eurojen vuosittaisia lisätuloja. Kaikissa kaupungeissa tonttien lunastukseen ei kuitenkaan ole oltu suostuvaisia, vaikka taloyhtiöiden puolelta on ollut kiinnostusta kyseistä järjestelyä kohtaan.

Keskustelua on herättänyt myös korotetun vuokrahinnan periminen käyttämättömästä rakennusoikeudesta. Joissakin tapauksissa kaupungin perimä maanvuokra on korkeampi, jos tontilla on vielä rakennusoikeutta jäljellä. Usein kyseinen rakennusoikeus on vain teoreettista kaupungin nykyisten kaavamääräysten estäessä uudisrakentamisen tontille, tai rakennusoikeus koskee esimerkiksi lisäkerroksen rakentamista kerrostaloon.

Sopimusten uusimisen kerrotaan aiheuttaneen myös oikeusjuttuja taloyhtiöiden taistellessa oikeuksistaan.

– Oikeuteen on viety lähinnä tapauksia, joissa vuokrasopimusten sanavalinnoissa on ollut epäselvyyksiä tai tulkinnanvaraisuutta. Varsinaisesti vuokrankorotusten suuruutta vastaan ei ole lähdetty käymään oikeutta, sillä siltä osin laki on hyvin selkeä. Uutta vuokrasopimusta tehtäessä vanhalla vuokrahinnalla ei ole merkitystä, vaan vuokra suhteutetaan alueen nykyiseen hintatasoon. Näin ollen korotukset voivat olla suuriakin, Pynnönen summaa.

Kasautuvat menoerät lisäävät ahdinkoa

Uuden maanvuokrahinnan kohottaman vastikkeen lisäksi huolta on nostattanut myös suurien remonttien osuminen samaan aikaan vuokrankorotusten kanssa. Esimerkiksi putkiremontin on huomattu osuvan harmillisen usein samaan sykliin vuokrasopimuksen umpeutumisen ja sitä seuraavan vuokrankorotuksen kanssa. Suurien menoerien kasaantumisen välttäminen vaatiikin vuokratontilla sijaitsevalta taloyhtiöltä entistä tarkempaa suunnittelua.
Taloyhtiöiden hallitusten kannattaa pitää silmällä vuokrasopimuksen umpeutumista ja olla hyvissä ajoissa yhteydessä vuokraajaan nostoprosentin ja mahdollisen tontin myyntihinnan selvittämistä varten. Vuokrasopimuksen umpeutuessa asia kannattaa nostaa esille myös yhtiökokouksissa ja alustavasti jo tiedustella osakkeenomistajien mielipidettä aiheesta.