Isännöitsijä Pekka Aalto kirjoittaa kiinteistöjalostuksesta.

Kirjoittaja Pekka Aalto on Helsingin Pro Isännöinti Oy:n toimitusjohtaja.

Olen eri koulutustilaisuuksissani ja lehtikirjoituksissani tuonut esille asuinrakennusten korjausvelan suuruuden ja sen hallinnan. Nykyarvion mukaan tuo korjausvelka on lähes 50 miljardia euroa ja ennemmin kasvaa kuin pienenee.

Viimeksi toin esille kiinteistöjen hoitokulujen kasvun vaikutuksen korjausvelan hallintaan. Julkiset verot ja kaukolämmön hinta tuovat koko ajan esille korotuspaineita asunnon omistamisen kustannuksiin, tutummin hoitovastikkeeseen.

Kun tuon asunnon omistamisen kustannukset nousevat jo hyvinkin hoidetussa yhtiössä olemaan liki 4 €/m²/kk, tulee eteen tilanne, että peruskorjauksista päätettäessä on helpompi siirtää hanke tuonnemmaksi, kuin ottaa se toteutettavaksi. Pienempienkin korjaushankkeiden toteuttaminen, kuten ikkunoiden tai vesikattojen uusiminen, johtaa hankevalmisteluissa entistä kriittisempään seurantaan.

Kerrostalokolmiolle hyvin valmistelu ikkunoiden ja parvekeovien uusimishanke ja vesikattosaneeraus tuovat tuhansien eurojen lisälaskun. Linjasaneerauksen kustannukset nousevat jo 600–1000 euroon neliöltä, mikä tarkoittaa sitä, että muualla kuin pääkaupunkiseudun haja-asutusalueilla linjasaneerauksen kustannus on sama kuin asunnon markkina-arvo.

Ammattimainen isännöinti on tällä hetkellä haasteessa, mikä vaatii isännöitsijöiltä todellista pelisilmää ja kykyä sekä rohkeutta. Korjaushankkeen toteuttamiseen voidaan hyvinkin liittää muitakin tavoitteita kuin vain esimerkiksi julkisivujen peruskorjaus tai linjasaneerauksen toteuttaminen. Toki uudet rakentamistapamääräykset tuovat tähän tehtäväkenttään vielä oman haasteensa eikä vähiten niiden korjauskustannusten hallinnassa.

Uuden asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 2 § mukaan yhtiövastiketta voidaan kerätä myös lisärakentamiseen ja lisäalueen hankintaan. Lisärakentaminen kohdentuu usein rakennuksen ullakkokerroksen hyödyntämiseen tai muutoin tontilla olevaan vapaan rakennusoikeuden hyödyntämiseen.

Ullakkojen lisärakentaminen

Pääkaupunkiseudulla rakennusoikeuden hinta on sellainen, että se mahdollistaa järkevän ullakkotilojen lisärakentamisen. Rakennusoikeuden hinta on tällaiseen usein rajoittava tekijä, ja esimerkiksi monissa Etelä-Suomen pikkukaupungeissa rakennusoikeuden hinta on 200–300 €/m² ja silloin tuosta myytävästä rakennusoikeudesta saatava tuotto hukkuu byrokratian pyörittämiseen.

Helsingin kaupunki on järkevästi lähtenyt tukemaan tätä lisärakentamisen toteuttamista. Ullakkorakentamisesta on jo pelkästään kaupungin kotisivujen kautta saatavissa paljon lisätietoa hankkeen arvioimiseksi. Monissa tapauksissa tällainen lisärakennusoikeuden myynti pystyy kattamaan merkittävän osan rakennuksen peruskorjausten hankintamenosta.

Keskeinen asia tässä on luoda toimiva yhtiöjärjestys, missä uudisrakennuksen osan osakkeenomistajien asema tuodaan esille yhtiöjärjestyksessä verrattuna ns. vanhoihin osakkeenomistajiin. Tämä tarkoittaa mm. sitä, että uudisosan osakkeenomistajien ei edellytetä osallistuvan vanhojen osakkeenomistajien lainoihin tai heidän korjausvelvoitteisiinsa suhteessa vanhaan rakennusosaan.

Merkittävä asia ullakkotilojen lisärakentamisessa on rakennusten sisäpihan viihtyisyyden lisäämisessä. Toki toisaalta autopaikoitus joutuu uuden tarkastelun kohteeksi. Lisärakentamisen päätöksenteko etenee yhtiökokouksissa yhdenkertaisella ääntenenemmistöllä, toki yhtiöjärjestyksen muutos vaatii kahden kolmasosan määräenemmistön taakseen.

Tämän hankkeen toteuttaminen vaatii jo varsin kokenutta isännöitsijää ja muutoinkin on kiinnitettävä erityistä huomioita suunnittelijan ja rakentajan valintaan. Helsingin kaupungin sivuilta saa asiasta paljon lisätietoa.

Ullakkotilojen lisärakentamista voidaan toki toteuttaa myös mm. Tampereen ja Turun keskustarakennuksissa, mutta muutoin saatavat lisätuotot eivät tuo erityistä lisäarvoa taloyhtiön kassaan.

Kaavanmuutosmenettelyn kautta

Asunto- tai kiinteistöyhtiöllä saattaa olla omistuksessaan tontti, missä on päällä esimerkiksi liike- tms. rakennus, mikä rakennusteknisesti on elinkaarensa päässä. Miksei lähdettäisi tässä tilanteessa miettimään tontin rakennusoikeuden lisäämistä kaavanmuutoksen kautta.

Tällainen hanke lähtee liikkeelle arvioimalla tontin soveltuvuutta esimerkiksi kerrostalorakentamiseen. Tässä yhtenä asiana eteen tulee mm. maaperätutkimukset. Tärkeää on heti alussa olla yhteydessä kunnan tai kaupungin kaavoituksesta vastaavaan viranomaiseen sekä vanhempien rakennusten osalta myös mm. Maakuntamuseoon tai Museovirastoon.

Kulttuurihistoriallisen kohteen kunnon selvittäjällä tulee olla hyvä kokemus vanhojen rakennusten

korjaussuunnittelusta sekä kuntoarvioiden ja kuntotutkimusten tekemisestä. Tontilla olevasta purettavasta rakennuksesta on tosiaan tehtävä aluksi purkamislupahakemus, ja sen tulee olla johdonmukaisesti raportoitu, riittävän laaja ja objektiivinen. Kuntoarvion/-tutkimuksen tekijä ja työohjelma tulee ennen selvityksen tekemistä hyväksyttää sillä viranomaisella, jolta purkamislupaa haetaan.

Mikäli on kyse asuinrakennuksen purkamisesta, pintoja rikkomaton silmämääräinen arviointi ei lähtökohtaisesti riitä, vaan on käytettävä soveltuvin osin kuntotutkimuksen menetelmiä, kuten rakenteiden avaamista. Kuntotutkimukset ovat rakennuksen kuntoarviota täydentäviä ja tarkentavia menetelmiä, joiden avulla selvitetään eri rakennusosien ja vaurioiden korjaustarpeet ja -mahdollisuudet.

Kun nämä alkuvaikeudet on selvitetty, päästään arvioimaan itse rakentamisen mahdollisuuksia. Itselläni on parhaillaan menossa hanke, missä liikerakennuksen tilalle suunnitellaan rakennettavaksi asuinkerrostaloa, ja hanke on nyt kaavavaiheessa.

Näissä on huomioitava kunkin kunnan/kaupungin perimät kaavoitusmaksut sekä kulloinkin voimassa olevat uudisrakennusta koskevat rakentamismääräysohjeet. Ehdottoman tärkeää on löytää hankkeeseen osaava arkkitehtitoimisto ja varmistaa, että sillä on ao. kunnan/kaupungin viranomaisiin keskusteluyhteydet kunnossa.

Tällaisessa hankkeessa asunto- tai kiinteistöyhtiö voi olla rakennusoikeuden myyjänä ja jos kyseessä on ns. harvainomistama yhtiö, niin myös rakennuttajana.

Saattaminen ajankohdan vaatimuksia vastaavaksi

Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 2 § mukaan yhtiövastikkeella voidaan kattaa peruskorjaus, jolla rakennus saatetaan ajankohdan vaatimuksia vastaavaksi. Tällaisen hankkeen toteuttamista on syytä miettiä rakennusalueilla, joissa on jatkuvaa uudisrakentamista ja kysyntää kalliimmille asunnoille. Peruskorjauksensa yhteydessä taloyhtiö ajanmukaistaa mm. rakennuksen lämpötalouden ja parhaimmillaan sen kesäaikaisen jäähdytyksen, tiedonsiirtoverkot sekä autopysäköinnin mm. autojen latauspisteillä.

Tällöin peruskorjauksessa rakennus tulee vastaamaan uudisrakennuksen tasoa, mutta on edelleen edullisempi omistaa ja hankkia. Tässä tulee selvittää peruskorjaukseen mentäessä osakkeenomistajille heidän investointikustannuksensa ja ennen kaikkea ennakoida asuinhuoneiston todennäköistä myyntihintaa peruskorjauksen valmistuttua.

Osakkeenomistajien varallisuuden hoitaminen, vanhusväestö asumisen mahdollistaminen

Asuntovarallisuus on suomalaisen suurin henkilökohtainen omaisuuserä, ja myös kansallisesti varsin merkittävä kiinteistöomaisuus. Tämän omaisuuden hoitamiseen ei ole aina osattu kiinnittää riittävästi huomiota, ei niin omistajien eikä myöskään viranomaisten taholta.

Esimerkki on hissien rakentaminen rakennuksiin, joissa sitä ennestään ei ole. Tällainen hanke mahdollistaa iäkkäiden ihmisten asumisen kotona parhaimmillaan koko elämänsä ajan.

Harmi vain, että sosiaali- ja terveyshuollosta vastaavat viranomaiset eivät osaa antaa arvoa näille korjaushankkeille. Niiden pitäisi olla entistä enemmän valtion tuen piirissä ja järkevästi toteutettuina ne tulevat ehdottomasti säästämään sosiaali- ja terveyshuollon käytettävissä olevia varoja, ja ennen kaikkea parantavat vanhusväestön hyvinvointia ja asumisviihtyvyyttä.

Lisäksi markkinoilla on saatavissa erilaisia porrashissiratkaisuja, jotka mahdollistavat kerroksissa asuvien ikäihmisten asumiskaaren jatkumisen omassa kodissaan.

Osakkeenomistajien varallisuudesta huolehtiminen tarkoittaa suunnitelmallista kiinteistöjen peruskorjausta ja niiden tavoitteellista jalostamista vastaamaan ajankohdan vaatimuksia. Jotta nämä asiat saataisiin jatkossa toteutettua entistä kustannustehokkaammin, tulisi mielestäni niin isännöitsijöiden, rakentajien ja viranomaistahojen keskenään miettiä näille uusia toteutusmalleja jotka eivät ole niin kalliita ja raskaita toteuttaa kuin nyt ovat uudisrakentamiseen verrattavat säädökset.