Huoneistoissa tehtävät remontit yleensä hyödyttävät myös koko taloyhtiötä, koska jokainen remontti parantaa kiinteistön kuntoa. Asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan 1.7.2010 ja sen mukana tuli osakkaalle ilmoitusvelvollisuus kaikista remonteista, jotka vaikuttavat taloyhtiön vastuulla oleviin kiinteistön rakenteisiin tai naapuriasuntoihin. Ilmoitusvelvollisuuden myötä remonttien suunnittelu, toteutus, valvonta ja dokumentointi ovat kehittyneet.

Insinööritoimisto Tiviran rakennusinsinööri AMK Timo Virkki on ollut valvojana sadoissa rakennusprojekteissa ja huoneistoremonteissa yli 30 vuoden aikana. Timo Virkki näkee paljon hyötyjä lain mukanaan tuomassa ilmoitusvelvollisuudessa.

– Tee-se-itse rakentaminen ja villien urakkafirmojen käyttö on vähentynyt selvästi. Ilmoitukseen kirjataan osakkaan nimi, mitä ja milloin korjataan sekä kaikki remontin toteuttajat suunnittelijasta urakoitsijaan ja työnvalvojaan asti yhteystietoineen sekä Y-tunnuksineen. Pimeä työ ja epäpätevät reiskat ovat vähentyneet markkinoilta, Virkki kertoo.

Jos huoneistossa toteuttaa pieniä pintamaalauksia tai vaihtaa makuuhuoneen tapettia, ei niistä osakkaan tarvitse yleensä erikseen ilmoittaa taloyhtiölle. Mutta heti jos mennään pintaa syvemmälle, ilmoitus on tehtävä.

– Kaikissa ennen vuotta 1993 rakennetuissa kiinteistöissä on varmuudella asbestia joissakin pintamateriaaleissa. Sitä voi löytyä lattiamatoista, liimoista ja putkieristeistä sekä laatoista sauma- ja kiinnityslaasteineen. Asbestin ja muiden haitta-aineiden varalta on tehtävä laboratorioanalyysit ennen kuin mitään purkutöitä voidaan aloittaa, Virkki muistuttaa.

Näytteenoton voi tehdä itsekin, kunhan suojautuu asianmukaisilla suojainvarusteilla, joita myydään rautakaupoissa. Näytteet pakataan hyvin suojattuna ja toimitetaan johonkin alan laboratorioon. Laboratoriosta saa nopeasti vastauksen myös kaikista muista rakenteiden haitta-aineista. Laki määrää haitta-aineet poistettavaksi niitä tavattaessa. Haitta-aineiden poistamiseen tarvitaan alan ammattilainen, jolla on viranomaisen lupa suorittaa tarvittavia töitä.

– Ennen remonttia pitää myös suunnitella, mitä reittejä purkujäte kuljetetaan pois, mihin mahdollinen siirtolava purkujätteitä varten sijoitetaan pelastustietä haittaamatta ja miten ilmoitetaan naapureille meluhäiriöistä. Mitä tarkemmin ja mitä aikaisemmin huolehditaan ilmoittamisesta, sen vähemmän tulee riitoja myös naapuriston kanssa.

Urakan dokumentointi

Kun taloyhtiöltä on saatu kirjallinen lupa remontin toteuttamiseen, työlle valitaan joko taloyhtiön tai isännöitsijän osoittama työnvalvoja. Osakas voi valita myös itse valvojan, jos taloyhtiöllä ei tästä ole omaa käytäntöä. Valvojan kulut ovat aina osakkaan maksettava.

– Rakennusurakassa on hyvä käyttää valmista sopimuspohjaa. Esimerkiksi Rakennusalan töitä koskeva kuluttajasopimus RYS-9 1998 -sopimuspohjan voi ladata netistä. Sopimuspohjaa käyttämällä oleellisia asioita ei pääse unohtumaan ja vastuiden jako tulee tarkasti dokumentoitua, Virkki vihjaa.

Kaikki urakan vaiheet, asennettavat materiaalit ja laitteet tulee dokumentoida tarkasti ja tallentaa käyttö- ja huolto-ohjeineen asuntokohtaiseen huoltokansioon sekä taloyhtiön tietokantaan, jotta muutostyöt kulkevat myös huoneiston isännöitsijätodistukseen asti.

Isännöitsijän rooli

Isännöitsijä vaalii aina taloyhtiön kokonaisetua. Taloyhtiön isännöitsijäsopimuksesta riippuen asukkaan muutosilmoitukset ohjataan joko taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Muutosilmoituksen käsittelyyn kannattaa varata aikaa muutamia viikkoja ennen suunniteltua remontointia. Isännöitsijä vie muutostyön hallituksen käsiteltäväksi ja päätöksen synnyttyä hyväksyntä tai hylkäys kirjataan muutostyöilmoituksen tekijälle.

Yhtiö voi myös asettaa vaatimuksia muutostyölle, esimerkiksi pyytää tekniset suunnitelmat työn toteuttamiseksi tai ohjeistaa ilmalämpöpumppujen ulkoyksikön sijainnin. Isännöitsijä ei hyväksy muutostöitä vaan taloyhtiön hallitus isännöitsijän avustuksella. Taloyhtiöllä saattaa olla ennalta sovittu menettelytapa pienille pintaremonteille tai esimerkiksi ilmalämpöpumpun asennuksesta, jolloin muutostyön käsittelee isännöinti.

– Jos muutoksiin tarvitaan rakennuslupa, käsittelyaika voi venyä pitkäksikin. Esimerkiksi jos kaadetaan kantavia väliseiniä tai muutetaan rakenteita. Rakennusluvat käsitellään oman kunnan rakennusvalvonnassa. isännöitsijä Kalle Linola Realia Isännöinti Oy:stä kertoo.

Suuremmissa isännöitsijätoimistoissa on omat tekniset isännöitsijät, jotka tarkastavat muutosilmoituksen kiinteistön rakenteiden kannalta. Tarvitaanko rakenteisiin, ilmastointiin tai lämmitykseen mahdollisesti muutoksia.

– Tarkempaa suunnittelua vaativia muutostöitä on vaikkapa huoneistoon jälkikäteen rakennettava sauna. Tai keittiön siirtäminen eri huoneeseen, Kalle Linola kertoo.

Isännöitsijän on myös huolehdittava, että muutostöiden eri vaiheista ylläpidetään kirjallista dokumentaatiota, joka kulkee huoneiston tietojen mukana myös seuraavalle asukkaalle.

– Taloyhtiön hallitus vaihtuu ja isännöitsijät vaihtuvat, on tärkeätä että asukkaan saama lupa muutostöihin on olemassa kirjallisena. Jos kirjallista muutoslupaa ja dokumentoituja työvaiheiden valvontapöytäkirjoja ei myöhemmin löydykään, voi vastuukysymyksistä tulla hankalia ongelmatilanteissa, Kalle Linola muistuttaa.

Taloyhtiön kannalta on hyvä, kun remonttien purkutöiden yhteydessä päästään rakenteiden pintaan asti. Tällöin mahdolliset kosteusvauriot voidaan korjata, kosteiden tilojen vesieristeet saadaan uusittua ja lattiamateriaalien askeläänieristystä parannetaan.

– Kiinteistön kunto kohenee remontti remontilta, Kalle Linola iloitsee.

Kotitalousvähennyksen hyödyntäminen

Omassa asumiskäytössä olevaan asuntoon tehtävistä remonteista saa hyötyä myös verotuksessa kotitalousvähennyksen muodossa. Kotitalousvähennystä saat esimerkiksi, kun ostat kotiisi remonttipalvelua, siivousta, lastenhoitoa ja tietokoneiden asennusta. Suunnittelutoimistossa tapahtuvaa suunnittelutyötä ei voi vähentää kotitalousvähennyksessä, mutta paikalla tapahtuva työnvalvonta on vähennyskelpoista. Kotitalousvähennystä saat myös töistä vapaa-ajan asunnollasi.

Perusparannusremonttien kustannukset voi vähentää myös asunnon myyntitilanteessa. Perusparannusmenoja ovat kulut sellaisista toimenpiteistä, joilla omaisuus saatetaan parempaan ja arvokkaampaan kuntoon kuin missä se on aikaisemmin ollut saman omistajan hallussa. Perusparannusmenot luetaan omaisuuden hankintamenoon siitä huolimatta, että samojen menojen perusteella on mahdollisesti myönnetty kotitalousvähennys, kertoo Verohallinnon johtava veroasiantuntija Pirjo Mäkynen.

– Jos asunto on ollut omistusaikana omassa tai perheen asumiskäytössä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, myyntivoittohan on kuitenkin silloin verotonta, Pirjo Mäkynen jatkaa.

Remontoinnin hyöty asunnon myynnissä

Asunnon ostajat haluavat nykyään muuttovalmiita, hyväkuntoisia kohteita. Villa LKV:n toimitusjohtaja Kari Salminen on huomannut muutokset remontoitavien kohteiden ostajissa.

– Välttäväkuntoiset remontoitavat asunnot päätyvät nykyisin useammin rakennusliikeurakoitsijoille, jotka remontoivat asunnon ja myyvät sen sitten eteenpäin. Tavalliset asiakkaat ovat kiinnostuneita kohteista, jotka ovat hyvä kuntoisia ja täysin muuttovalmiita, Kari Salminen kuvailee.

Remonttien tekeminen vaatii nykyisin monessa vaiheessa sertifioituja ammattilaisia. Kuka tahansa ei saa tehdä vesieristyksiä, putkitöitä tai sähkötöitä. Huonokuntoiset asunnot kiinnostavat ammattiurakoitsijoita, koska he voivat remontoimalla saada asunnoista hieman voittoa.

– Sijainti on kuitenkin edelleen tärkein hintaan vaikuttava asia asunnon myynnissä, Kari Salminen muistuttaa.

– Jos asunto on hyvällä paikalla, siihen sijoitettu remonttikin yleensä nostaa hintaa. Mutta huonolla sijainnilla kalliskaan remontti ei välttämättä nosta asunnoa arvoa lainkaan. Toki se voi lyhentää myyntiaikaa tai vaikuttaa kiinnostavammalta asuntomarkkinoilla.

Mahdollinen ostaja kiinnittää ensimmäisenä huomionsa keittiön, pesutilojen ja lattioiden kuntoon. Kari Salminen ei näe viime aikoina suosituksi tulleella pikastailauksella olevan suurtakaan merkitystä, varsinkaan jos myyntiä varten asuntoon tuodaan sisustusesineitä, joista näkee että ne ovat aivan väärässä paikassa. Jos stailausta päädytään käyttämään, ei ostavaa asiakasta tule missään nimessä johtaa harhaan stailauksen avulla luodulla illuusiolla. Lopputilanteessa ostaja ostaa vain asuntoa, hyvin harvoin irtainta.

– Tärkein stailaus on edelleenkin asunnon huolellinen siivous ja liiallisen oman irtaimiston karsiminen, Kari Salminen muistuttaa.

Remontin laadulla on oleellinen merkitys. Jos kalliit kivilaatat ovat vinossa ja arvokas parketti rakoilee huonon mitoituksen takia, ei ostaja halua maksaa remontista lisähintaa.

– Ammattilaisten käyttö remonteissa ja kaikkien muutostöiden tarkka dokumentointi ovat myös avain onnistuneeseen asuntokauppaan.

Ilmoita aina näistä remonteista taloyhtiölle

• parketin asennus muovimaton tilalle
• wc:n, kylpyhuoneen ja saunan remontointi, rakentaminen tai poistaminen
• keittiön allaskaappien vaihtaminen
• pesukoneen tai astianpesukoneen asentaminen, jos koneen vesi- ja viemäriletkulle tai sähköjohdolle ei ole liitäntävalmiutta
• hanan tai wc-istuimen vaihto
• hanan irrottaminen, veden katkaisemista edellyttävät työt
• kiinteiden sähköjohtojen asentaminen ja poistaminen
• viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen tai poistaminen (ilmalämpöpumppu, lämmitysjärjestelmään

Lähde: Isännöintiliitto

Kotitalousvähennystä saa esimerkiksi seuraavista remonttitöistä

• keittiön, kylpyhuoneen ja muiden huoneiden remontointi
• osakehuoneiston remonttityöt siltä osin kun asunto-osakeyhtiölain ja/tai yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluvat osakkaan vastuulle ja osakas maksanut suoraan urakoitsijalle
• turvalukon asennus

Teksti: Mikko Reinikka
Kuva: Freepik