Huoneistoremonttien hyvä hallinta ylläpitää kiinteistöomaisuuden arvoa ja korjausrakentamisen laatua. Taloyhtiö voi terävöittää toimintaansa huoneistoremonttien suhteen ohjeistamalla laadukkaasti sekä osakkaita että hallituksen jäseniä. Tärkeää on sopia myös selkeistä pelisäännöistä, jotka koskevat kaikkia osakkaita samankaltaisina.

Suurten yhteisten perusparannusten lisäksi taloyhtiöissä yleisiä ovat myös osakkeenomistajien omat huoneistoremontit. Vuonna 2010 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölaki nosti uudella tavalla esiin osakkaan velvollisuuden ilmoittaa taloyhtiölle huoneistonsa remonttitöistä.

– Laki on selkeästi parantanut huoneistoremonttien laatua ja jämäköittänyt toimintaa taloyhtiöissä todella paljon, sanoo kiinteistöneuvos, toimitusjohtaja Mikko Peltokorpi.

Peltokorvella on pitkä ja laaja-alainen työura kiinteistöomaisuuden korjauksen ja hoidon parissa. Hän on ollut asiantuntijana laatimassa myös Isännöintiliiton vuonna 2011 julkaisemaa Huoneistoremontti-opasta ja Kiinteistöalan Kustannuksen 2017 julkaisemaa kirjaa Kodin märkätilat – riskit, vastuut ja korjaaminen.

Huolellisesti tehdyt huoneistoremontit tukevat pitkäjänteistä omaisuudenhoitoa.

– Ja jos taloyhtiöllä on hyvin laadittu kunnossapito-ohjelma, se ohjaa kiinteistön kunnossapitoa kokonaisvaltaisesti ja tukee myös huoneistoremontteja.

Oikea toimintatapa turvaa osakkaiden oikeuksia

Huoneistoremonteissa oikein toimimalla huolehditaan, että remontit tehdään laadukkaasti. Samalla voidaan välttää taloyhtiön riitaisuuksia ja helpottaa kaikkien osapuolten toimintaa. Tavoitteena on turvata sekä remontoivan osakkaan että muiden osakkaiden oikeudet.

Huoneistoremonttien ilmoitus- ja valvontamenettelyllä varmistetaan, että korjaustöistä tulee asianmukainen merkintä isännöitsijäntodistukseen. Ilmoitus voi myös auttaa osakasta saamaan hyvitystä, jos taloyhtiö tekee vastaavan työn, jonka osakas on tehnyt jo aiemmin itse.

Mikko Peltokorpi arvioi, että isännöitsijät ja hallitusten jäsenet hallitsevat huoneistoremonttien vastuut ja velvollisuudet hyvin.

– Markkinoilla on erilaisia vastuuoppaita, joissa asioita on toistettu jo riittävän pitkään ja arjen käytännöt ovat vakiintuneet. Osakkaat hallitsevat asiat hieman heikommin, mutta hyvä isännöinti osaa laatia osakkaille hyviä ohjeita remonteista.

Isännöitsijä voi esimerkiksi tehdä kaikista keskeisistä remonteista erilliset kuvaukset. Kun osakas jättää remontti-ilmoituksen, isännöitsijä lähettää kuvauksen hänelle paluupostissa.

Osakkaan on tehtävä remontti-ilmoitus lähes aina

Osakas saa remontoida hallinnassaan olevia tiloja. Lähes kaikissa tapauksissa osakkaan täytyy ilmoittaa remontista kirjallisesti taloyhtiölle ja toimittaa ilmoitus isännöitsijälle.

Osakkaan pitää aina ilmoittaa remonteista, jotka voivat vaikuttaa yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin osiin. Näitä ovat kantavat seinärakenteet, hormistot, sähkö- tai puhelinjohdotukset, lämmitys-, vesijohto- tai viemärijärjestelmät, vesieristeet, vesikalusteet, ilmanvaihto ja akustiikka.

– Taloyhtiön kannalta kriittisimpiä huoneistoremontteja ovat keittiö- ja kylpyhuoneremontit, koska niissä tehdään eniten muutoksia yhtiön vastuulla oleviin perusjärjestelmiin.

Osakas saa aloittaa remontin vasta saatuaan taloyhtiöltä luvan siihen.

Peltokorven mukaan remontti-ilmoitukset ovat taloyhtiöille ja isännöitsijöille melko työllistäviä.

– Tavanomaiset remontit on helppo käsitellä ja hyväksyä, mutta suurremontit teettävät enemmän töitä. Lisäksi osa osakkaista ei edes tiedä mitä ja miten he haluavat huoneistoaan remontoida, joten paljonkin saa ohjeistaa ja neuvoa sekä vastailla erilaisiin kysymyksiin.

Huoneistoremonttien ilmoitus- ja valvontamenettelyn tarkoitus ei kuitenkaan ole osakkaiden yksilöllinen neuvonta.

– Kyse on osakkaan ja toisaalta yhtiön etujen turvaamisesta ja asioiden dokumentoinnista vastaisuuden varalle.

Hallituksen on hyvä tietää kaikista remonteista

Suurin osa huoneistoremontteihin liittyvästä paperityöstä on isännöitsijän harteilla, mutta taloyhtiön hallituksen on hyvä olla asioista perillä ja talon remonteista ajan tasalla.

Peltokorven mukaan isännöitsijän rooli huoneistoremontin kulussa voi olla hieman erilainen remontista ja taloyhtiöstä riippuen. Jos osakkaan kaavailema remontti vaatii viranomaisluvan, siihen tarvitaan taloyhtiön hallituksen päätös. Mikäli remontti-ilmoituksen hyväksyminen vaatii hallituksen päätöksen, isännöitsijä hoitaa asian yhdessä hallituksen kanssa.

Tavanomaisen remontti-ilmoituksen voi käsitellä isännöinnin erikoistunut korjausasiantuntija.

– Tällaisissa tapauksissa isännöitsijä lähinnä välittää remontti-ilmoituksen hallituksen tiedoksi.

Pääsääntöisesti isännöitsijä hoitaa remontti-ilmoitukset, ja raportoi remonteista hallitukselle siten kuin hallitus on edellyttänyt.

– Osa hallituksista haluaa ilmoituksen kaikista remonteista, mutta osaa asiat eivät kiinnosta. Luonnollisesti olisi hyvä, että hallitus olisi tietoinen kaikista remonteista. Tällöin hallitus voi ottaa paremmin kantaa asioihin esimerkiksi muiden asukkaiden reklamoidessa ongelmista.

Osakkaan täytyy noudattaa hyvää rakennustapaa

Oleellista on, että osakas hoitaa huoneistoremontin hyvän rakennustavan mukaisesti. Osakkaan pitää huolehtia, että työajoissa ja -tavoissa noudatetaan yleisesti hyväksyttyjä menettelyjä. Työt pitää myös tehdä viranomaismääräysten ja -ohjeiden sekä yleisesti noudatettavien ja rakentamisen laatutasoa kuvaavien suositusten mukaan.

Hyvään rakennustapaan kuuluu myös, että huoneistoremonttia valvotaan aina asiaankuuluvalla tavalla.

– Jos osakas ei tee remonttia hyvän rakennustavan mukaan, hän voi vahinko- tai vauriotapauksessa joutua korvausvelvolliseksi, Peltokorpi kertoo.

Osakas vastaa sekä remontti-ilmoituksen käsittelykustannuksista että työn toteuttamiseen liittyvistä taloyhtiön valvontakuluista. Remontin kirjaamisesta aiheutuvat hallinnolliset kulut, kuten asiakirjojen kopiointi, ovat taloyhtiön vastuulla.

Ammattitaitoiseen valvontaan kannattaa satsata

Taloyhtiön täytyy aina valvoa sellaisia osakkaan remontteja, joista voi aiheutua haittaa tai vahinkoa taloyhtiölle, taloyhtiön omaisuudelle tai naapureille.

– Keittiö- ja kylpyhuoneremontit vaativat aina valvonnan ja dokumentoinnin. Tavanomaiset lattia- ja seinäremontit eivät sen sijaan vaadi valvontaa.

Yhtiön tulee valvoa remonttia, johon toinen osakas on antanut suostumuksensa ja asettanut ehtoja. Muut osakkaat voivat asettaa ehtoja meteliin, roskiin, porrashuoneen siisteyteen tai tiedotukseen liittyen.

Valvonnan tekee joko taloyhtiön edustaja tai taloyhtiön valitsema ulkopuolinen ammattilainen. Peltokorpi suosittelee käyttämään aina ulkopuolista ammattilaista, mikäli tällä on riittävä koulutus ja kokemus. Valvova resurssi voi tulla myös isännöitsijältä: esimerkiksi yrityksen projektipäälliköt voivat hoitaa valvonnan.

Osakkeenomistajia tulee kohdella yhdenvertaisesti

Jos taloyhtiö haluaa terävöittää toimintaansa huoneistoremonttien suhteen, sen kannattaa ohjeistaa laadukkaasti ja käytännönläheisesti sekä osakkaita että hallituksen jäseniä.

– Tärkeää on myös sopia selkeistä pelisäännöistä, jotka koskevat kaikkia osakkaita samankaltaisina.

Yhdenvertaisuus on huomionarvoinen seikka huoneistoremonteissa. Osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti remonttilupia myönnettäessä. Jotta yhdenvertaisuus toteutuu, taloyhtiön hallituksella ja isännöitsijällä on oltava ymmärrys siitä, mitä yhdenvertaisuus tarkoittaa.

– Lisäksi hallituksella isännöitsijällä on oltava selkeä käsitys siitä, mikä on yhtiön perustaso erilaisissa remonteissa, joihin yhtiö joutuu osalliseksi. Esimerkiksi osakkaan omaehtoinen märkätilaremontti voi muuttua yhtiön remontiksi, mikäli vesieristeiden alta löytyy haitallista kosteutta.

Yhdenvertaisuuden toteutumisen taloyhtiö voi varmistaa myös seuraamalla hyväksyttyjä remontteja.

Mikko Peltokorpi työskentelee toimitusjohtajana Matinkylän Huolto Oy:ssä.
Lähteenä käytetty myös Huoneistoremontti – ratkaisuja kodin remontoijalle -opasta.

Tyypillisiä ongelmia osakkaiden remonteissa

• Osakkaat eivät tee remonttia ilmoituksensa mukaan, eli remontin laajuus muuttuu
• Osakkaat eivät noudata remonttiohjeita
• Osakkaat eivät noudata hiljaisuusaikoja
• Osakkaat vievät remonttijätteet taloyhtiön jätekatokseen
• Osakkaat sotkevat porrashuonetta remontin aikana
• Merkittävimpänä: osakkaat eivät ilmoita, kun remontti on valmis (mikäli lopputarkastus vaaditaan)

Lähde: kiinteistöneuvos Mikko Peltokorpi

Teksti: Saara Pakaslahti
Kuva: Pixabay