Julkisivuremontti voi olla taloyhtiössä mittava urakka, josta saadaan kuitenkin myös paljon hyötyä niin rakenteiden käyttöiän kuin kiinteistön energiatehokkuudenkin osalta.

Putkiremontin ohella julkisivuremontti on monen taloyhtiön tulevaisuudessa häämöttävä murheenkryyni, onhan se laajimmillaan tehtynä yksi kalleimpia korjaushankkeita, joita kiinteistössä joudutaan toteuttamaan. Lisäksi vaikka julkisivuremontti ei varsinaisesti estä asumista huoneistoissa remontin aikana, se aiheuttaa kuitenkin väistämättä asumishaittaa.

Esimerkiksi jos rakennus joudutaan huputtamaan remonttia varten, se varjostaa asuntoja viikosta toiseen ja varsinkin kesähelteillä lämpötilat saattavat nousta tuntuvasti. Parvekkeiden käyttö ja ikkunoiden avaaminen on estynyt, ja ikkunoiden suojaaminen voi heikentää ilmanvaihdon toimintaa. Lisäksi työkoneet voivat aiheuttaa jatkuvaa ja voimakasta melua ja purkutyöt levittää kivipölyä sisälle huoneistoihin.

Vaikka julkisivuremontti miten hirvittäisikin, sitä ei pysty lykkäämään loputtomiin. Julkisivuyhdistys ry:n toiminnanjohtaja Petri Annila huomauttaa, että kaikki rakenteet ja materiaalit tulevat jossain vaiheessa käyttöikänsä päähän, jolloin niiden peruskorjaaminen tulee ajankohtaiseksi.

– Vanhemmassa rakennuskannassa ensimmäiset isommat julkisivukorjaukset tulevat eteen noin 20–30 vuoden iässä. Kivirakenteissa – kuten betoni, tiili ja rappaukset – tyypillinen vaurioituminen on erilaista rapautumista, halkeilua tai betoniterästen ruostumisesta seurannutta materiaalin lohkeilua. Puurakenteissa taas lahoa tai muuta hapertumista.

Monille julkisivurakenteille on Annilan mukaan ominaista, että ne tarvitsevat elinkaarensa aikana huoltoa ja ylläpitoa. Usein tyypillisin esimerkki on varsinaista rakennetta suojaavat pinnoitteet. Jos pinnoitteen kunnosta huolehtiminen laiminlyödään, voi rakenteen elinkaari jäädä keskimääräistä lyhyemmäksi.

– Uusissa kohteissa tavoitellaan nykyisin pääsääntöisesti 50 vuoden käyttöikää. Vanhemmissa kohteissa käyttöikä on usein tätä lyhyempi ja toteutuvaan käyttöikään vaikuttavat hyvin monet asiat.

Näitä ovat muun muassa rakennuksen sijainti, ylläpito ja huoltokorjaukset. Rakennuksen sijaitessa esimerkiksi meren rannalla ankarissa sääolosuhteissa, jää käyttöikä todennäköisesti lyhyemmäksi verrattuna sisämaassa sijaitsevaan kohteeseen.

Julkisivukorjauksen ohella myös muuta parannusta

Julkisivuremontilla voidaan rakenteiden käyttöiän lisäksi tavoitella kiinteistölle myös esimerkiksi parempaa energiatehokkuutta ja arvonnousua sen ilmettä päivittämällä.

– Vaikka korjaus olisi tehty rakenteen elinkaaren päättymisen aiheuttamasta pakosta ja lain velvoitteet energiatehokkuuden osalta olisi huomioitu, niin tämän minimitason lisäksi on tehtävissä paljon asioita. Niistä hyvä esimerkki on juuri julkisivun yleisilmeeseen ja arkkitehtuuriin panostaminen, joilla voidaan nostaa kiinteistön arvoa ja arvostusta, vahvistaa Annila. Nämä lisäarvoa tuovat asiat toki jonkin verran nostavat korjauskustannuksia, mutta maksavat hänen mukaansa todennäköisesti itsensä pidemmällä aikavälillä takaisin.

Annila neuvoo selvittämään kunnan rakennusvalvonnasta, mitä mahdollisuuksia tai rajoittavia tekijöitä julkisivun ulkonäön muuttamiseen on olemassa. Osassa rakennuksista täytyy ehdottomasti säilyttää vanha yleisilme, kun taas osan kohdalla kädet ovat lähes vapaat.

Energiatehokkuus puolestaan tulee osaksi julkisivuremonttia jo lainsäädännön velvoitteista johtuen.

– Yksistään energiatehokkuuden parantaminen on harvoin taloudellisesti kannattavaa, mutta kun tämä tehdään muiden korjausten yhteydessä, voidaan saavuttaa pidemmällä aikavälillä myös kustannussäästöjä.

Julkisivukorjausten yhteydessä kannattaa ottaa huomioon myös parvekkeiden ja ikkunoiden korjaustarpeet, vesikaton korjaustarpeet sekä sokkelien ja kuivatusrakenteiden kuivatustarpeet. Annila lisää, että mittavassa julkisivukorjauksessa piha-alueelle aiheutuu aina jonkin verran vaurioita. Siksi kannattaisikin myös miettiä, kunnostetaanko piha-alue vain korjausta edeltäneeseen tilaan vai panostettaisiinko siihenkin julkisivuremontin yhteydessä. Tämä voisi tuoda omanlaista lisäarvoa kiinteistölle.

Ennakoiva korjaus voi kannattaa

Kiinteistön julkisivun korjaamisessa on aina useita vaihtoehtoja: ääripäinä ei tehdä mitään ja seurataan tilanteen kehittymistä, tai korjataan heti perusteellisesti. Näiden kahden väliltä löytyy yleensä kuitenkin useita eritasoisia ja tilanteeseen soveltuvia korjausvaihtoehtoja.

– Kevyeksi julkisivuremontiksi voidaan laskea vanhojen pintojen puhdistus ja uusien pintakäsittelyjen asentaminen. Raskaaksi voitaisiin laskea esimerkiksi vanhan lähiökerrostalon betonielementtien ulkokuoren ja lämmöneristeiden purkaminen, joita seuraa kokonaan uuden rakenteen rakentaminen, kuvailee Annila.

Julkisivukorjauksissa on hänen mukaansa tärkeää miettiä, miten pitkää elinkaarta korjatulla rakenteella lähdetään ensinnäkin tavoittelemaan.

– Tämä voi olla tavanomainen 50 vuotta, mutta materiaalivalinnoilla ja suunnittelulla voidaan päästä myös pidempiin käyttöikiin.

Korjaustapoja valittaessa on olennaista myös muistaa, että pääsääntöisesti mitä kevyempi korjaus, sitä suuremmat riskit rakenteeseen jää ja sitä lyhyempi käyttöikä on. Annila huomauttaa, että monissa tapauksissa ennakoiva korjaaminen on kannattavaa, koska ongelmien syntymisen jälkeen tulee aina väistämättä lisäkuluja.

– Esimerkiksi voidaan ottaa perinteisen lähikerrostalon elementtisaumat. Ennakoivalla korjaamisella varmistetaan, että rakenne pysyy kosteusteknisesti toimivana uusittujen saumojen käyttöiän ajan.

Jos korjausta päätetään lykätä, Annilan mukaan olisi hyvä tiedostaa se riski, että saumojen ikääntyminen voi johtaa esimerkiksi vesivuotoihin rakenteiden sisään. Vaikka korjausta saadaan siirrettyä muutamia vuosia eteenpäin, korjattavaa saattaakin olla lopulta huomattavasti enemmän alkuperäiseen tilanteeseen nähden.

Kuntotutkimus auttaa korjausmenetelmän valinnassa

Julkisivuremontin ensimmäinen vaihe on palkata asiantuntijat, jotka selvittävät riittävin tutkimuksin rakenteiden nykyisen kunnon, niiden soveltuvat korjaustavat sekä korjausten ajankohdan.

– Kuntotutkimusten jälkeen on syytä käyttää korjaushankkeen valmistelussa asiantuntijaa, joka osaa vaatia varsinaisessa korjaussuunnittelussa niitä asioita, joita kiinteistönomistaja haluaa. Tämä apu hankkeen valmisteluun voi tulla esimerkiksi kuntotutkimuksen suorittajalta. Kun rakenteen kunto tunnetaan ja korjauksen tavoitteet on asetettu, voidaan laatia korjaussuunnitelmat, kertoo Annila.

Rakenteiden kunnon tutkimiseen kannattaakin hänen mukaansa panostaa rahallisesti, sillä panostus maksaa yleensä itsensä takaisin sopivinta korjausmenetelmää ja sen toteutusajankohtaa pohdittaessa.

– Perusteelliset kuntotutkimukset saadaan hankittua lähtötiedoksi yleensä parissa kuukaudessa, ja suunnittelu voidaan toteuttaa myös nopeasti. Kuntien rakennusvalvonnasta luvan saanti voi kestää joitakin kuukausia.

Annila lisää, että julkisivukorjauksen osalta hitain vaihe saattaakin olla taloyhtiön päätöksenteko, johon voivat vaikuttaa muun muassa yhtiön taloudelliset valmiudet. Jos yhteistä näkemystä korjaamiseen ei löydy, voi päätös korjaukseen ryhtymisestä kestää kaikkeen muuhun verrattuna huomattavan pitkään.

Korjaussuunnitelmien valmistumisen jälkeen urakat kilpailutetaan ja suoritetaan varsinainen korjaus. Rakennusalalla on korjausrakentamista varten paljon yleisiä laatuohjeita, joita myös Julkisivuyhdistys on ollut laatimassa. Annila painottaa, että laatuohjeita pitää vaatia noudatettavaksi heti hankkeen alusta lähtien: niihin ei voi vedota enää jälkikäteen, jos kyseistä laatutasoa ei ole vaadittu.

Esimerkiksi alkuvuodesta 2018 on valmistumassa ohjeistus julkisivujen talvikorjaamiseen. Viime aikoina ohjeita on laadittu myös muun muassa eriste- ja levyrappausten sekä tuulettuvien julkisivurakenteiden osalta. Nämä ovatkin Annilan mukaan kenties selkeimmin viime vuosina kehittynyt julkisivurakentamisen osa-alue:
– Tuulettuvien julkisivujen ulkonäölle ei tunnu olevan rajoja, ja nykyisellään julkisivuihin voidaan kytkeä huomaamattomasti esimerkiksi aurinkopaneeleita. Toki materiaalit ylipäätään kehittyvät koko ajan, mutta tämä kehitys ei välttämättä näy asukkaalle.

Lähde: Julkisivuyhdistys ry:n Julkisivujen korjausopas.
Teksti: Mari Pihlajaniemi
Kuvat: Dreamstime