Kasvukeskuksissa sijaitsevat taloyhtiöt saattavat harkita täydennysrakentamista suurten remonttiensa rahoittamiseksi. Jotta täydennysrakentaminen olisi kannattavaa, ennen siihen ryhtymistä on taloyhtiön lähtötilanne selvitettävä perin juurin.

Taloyhtiöt, joiden edessä häämöttää suuri ja kallis remontti, hyödyntävät entistä useammin täydennysrakentamista hankkeidensa rahoittamiseksi. Varsinkin muuttovoittoalueilla tiiviimpään rakentamiseen suhtaudutaan pääosin myönteisesti, joten lisärakentaminen ei tyssää luvansaantiin.

Tutkijatohtori Antti Kurvinen tuntee taloyhtiöiden täydennysrakentamisen moneltakin kantilta. Hän on mukana sekä Tampereen yliopiston rakentamistalouden tutkimusryhmässä että Helsingin yliopiston Sustainable Urban Systems -tutkimusryhmässä, ja lisäksi osakkaana Trewe Oy:ssä, joka on täydennysrakentamiseen ja taloyhtiöiden konsultointiin keskittynyt yhteiskunnallinen yritys.

– Mukana on lakimiehiä, insinöörejä ja ekonomeja, joten kaikki oleelliset näkökulmat tulee katsottua, Kurvinen kertoo.

Eri alojen asiantuntijoiden yhteenliittymälle onkin tarvetta. Hän toteaa täydennysrakentamisen olevan moniulotteinen hanke, jossa ei pystytä mitenkään kattamaan kaikkea yksin insinööriosaamisella.

Potentiaalia on, mutta myös hidasteita

Kurvinen on ollut tekemisissä täydennysrakentamisen kanssa jo vuosikymmenen ajan. Tuona aikana täydennysrakentamisen potentiaalista on puhuttu paljon, mutta käytännön toteutuminen on ollut hänen mukaansa hidasta.

– Edes Tampereen Tammelassa, jossa niitä kuvioita on väännetty aika pitkän aikaa, ei ole niin montaa hanketta lähtenyt käyntiin siihen nähden, kenen kaikkien kanssa on käyty keskusteluja, hän toteaa.

Tammelan alue sijaitsee keskeisellä paikalla aivan Tampereen keskustan tuntumassa. Siellä – kuten monilla muilla halutuilla alueilla Suomen kasvukeskuksissa – asuntojen markkinahinnat ovat menneet vuosien saatossa ylöspäin. Tämä on lisännyt täydennysrakentamisen houkuttelevuutta, mutta silti sen tiellä on yhä myös hidasteita.

– Taloyhtiössä on monta ihmistä, joiden pitää pystyä tekemään se päätös ja hyväksymään se. Yhteisen sävelen löytäminen ei ole aina itsestään selvää, muistuttaa Kurvinen.

Yksimielisyyden lisäksi myös osaamisen puute on usein täydennysrakentamisen esteenä. Hän toteaa, että isännöitsijän asiantuntemus ei yksinään siihen riitä. Taloyhtiön hallituksessakaan on hyvin harvoin väkeä, jolla olisi kaikki tarvittu osaaminen omasta takaa.

Rakennusliikkeet hanakasti mukana

Kurvinen kertoo täydennysrakentamisen tulevan usein vireille rakennusliikkeen ottaessa yhteyttä taloyhtiöön, jonka tontilta se haluaisi saada rakennusoikeutta käyttöönsä. Hän korostaa kuitenkin omistajaedun huomioimisen tärkeyttä ja painottaa, että taloyhtiön etua on valvottava läpi prosessin.

– Jos puhutaan esimerkiksi tontin osan ostamisesta, on tärkeä varmistaa, että myös tontin osan luovuttajan käsitys hyvästä asuinympäristöstä toteutuu tulevassa hankkeessa.

Kurvinen huomauttaa, että rakennusliikkeet eivät suinkaan tahdo tehdä töitään huonosti, vaan pyrkivät maksimoimaan voittonsa eivätkä ota turhia riskejä. Markkinoilla ei ole myöskään runsaasti tarjolla rakennuskelpoista maata keskeisellä sijainnilla. Rakennusliikkeet kilpailevat siitä keskenään ja saattavat ottaa taloyhtiöihin yhteyttä sitä hanakammin.

Taloyhtiön onkin siis oltava tarkkana, että myös sen tahto toteutuu. Kurvinen toteaa, että jos tarkoituksena on käyttää rakennusoikeuden myymisestä saatuja tuloja remontin rahoittamiseen, rakennusliikkeellä ei ole kykyä tai halua huolehtia sen järkevästä toteutuksesta. Etenkin oikea ajoitus on hänen mukaansa siinä kullanarvoista:

– Taloyhtiössä pitäisi olla remontti jo käynnistetty, ennen kuin se alkaa saada tulovirtaa tontinosan myynnistä. Jos ne menevät eri tilikausille, verotuksellisesti ei pystytä hyödyntämään täyttä potentiaalia.

Esiselvitys kartoittaa mahdollisuudet – ja rajoitukset

Jos taloyhtiössä on virinnyt kiinnostusta täydennysrakentamiseen, Kurvinen neuvoo teettämään aluksi esiselvityksen, joka antaa suuntaviivat päätöksenteolle.

– Pitäisi lähteä liikkeelle siitä, että selvitetään mitkä ovat täydennysrakentamisen mahdollisuudet ja rajoitukset myös kiinteistöjuridiikan ja markkinoiden näkökulmasta.

Esiselvityksessä kartoitetaan täydennysrakentamisen reunaehdot juuri kyseisen taloyhtiön osalta: Mitkä vaihtoehdot ovat kohteessa mahdollisia ympäristön perusteella, ja mitä kaavoitus sanoo autopaikoista? Onko tontilla tilaa ja rakennusoikeutta jäljellä, puhutaanko lisärakentamisesta, ullakkorakentamisesta vai purkavasta lisärakentamisesta, vai muutetaanko käyttötarkoitusta?

Kurvinen varoittaa taloyhtiöitä käyttämästä resursseja heti alussa siihen, että laaditaan suunnitelmia, joita ei sitten voikaan toteuttaa. Ensin tulisi selvittää, onko täydennysrakentamiseen edes tarpeellista ryhtyä:

– Taloudellisia edellytyksiä täydennysrakentamiseen ei välttämättä ole. Sekään ei ole ollenkaan selvä juttu.

Täydennysrakentamisen myötä saatetaan menettää esimerkiksi osa taloyhtiön autopaikoista. Jos kaavoitus edellyttää kuitenkin tiettyä määrää autopaikkoja, joudutaan miettimään, miten menetetyt paikat korvataan – ja rakentamaan niitä vielä lisääkin uuden lisärakennusosan asukkaille.

– Autopaikat voidaan joutua viemään maan alle, mikä on todella kallista.

Yhtiöjärjestys ja päätöksenteko painavat paljon

Taloyhtiöiden näkökulmasta täydennysrakentaminen on usein lisärakentamista keskusta-alueella sijaitsevan taloyhtiön tontilla, jossa on vielä tilaa, jota voitaisiin käyttää toisin. Kurvinen arvioi ullakkorakentamisen olevan kuitenkin kenties yksinkertaisin täydennysrakentamisen vaihtoehto.

– Se ei vaikuta suoranaisesti kenenkään näkymiin. Aika usein aiheuttaa vääntöä, jos taloyhtiön pihalle tulee uusi rakennus, joka vaikuttaa näkymiin.

Ullakkorakentaminen tai lisäkerroskorotukset ei aiheuta maisemahaittaa vanhoille asukkaille, joten niille on helpompi saada osakkaiden hyväksyntä. Toisaalta lisärakennusoikeutta on oltava riittävästi, jotta hanke olisi taloudellisesti mielekäs.

Päätöksenteko täydennysrakentamisen osalta riippuu taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä sekä valitusta vaihdoehdosta. Kurvinen kertoo 2/3 määräenemmiston olevan tavanomainen vaatimus, jotta hanke saadaan hyväksyttyä yhtiökokouksessa.

– Jos korotetaan asuinrakennusta tai ullakkorakennetaan, silloin yhtenä vaihtoehtona on tehdä suunnattu osakeanti. Siihen vaaditaan 2/3 enemmistö, hän mainitsee esimerkkinä.

Sama enemmistö vaaditaan, jos taloyhtiön yhtiöjärjestystä joudutaan muuttamaan täydennysrakentamista varten. Kurvinen lisää, että jos taloyhtiön hallinnassa olevaa maa-aluetta tai kiinteistön tai rakennuksen osaa ollaan myymässä tai vuokraamassa, siihen riittää puolestaan enemmistöpäätös eli että yli puolet on asiasta samaa mieltä.

– Toisinaan yhtiökokouksessa on saatava jopa yksimielinen päätös, jos hanke vaikuttaa olennaisesti huoneistojen käyttöön tai kustannuksiin tai jos luovutettavalla alueella on osakashallinnassa olevia tiloja tai autopaikkoja.

Hyvä informointi edistää myötämielisyyttä

Täydennysrakentamisen vaihtoehtoihin vaikuttaa kuitenkin monta tekijää, joista kenties konkreettisimpana tontin koko ja se, onko sillä rakennusoikeutta yhä jäljellä.

– Kun ruvetaan lohkomaan tontin osaa, joudutaan usein hakemaan kaavamuutosta. Siinä sitten ratkeaa, saadaanko sitä lisärakennusoikeutta, Kurvinen kertoo.

Kaavamuutoksen hakeminen kuitenkin myös pidentää prosessin kestoa. Kaikkine valmisteluineen, suunnitelmineen ja yhtiökokouksineen voi mennä kolmekin vuotta, ennen kuin asiassa päästään toden teolla toimeen.

– Jos taloyhtiössä on yksimielistä porukkaa, rakennusoikeutta on olemassa ja löydetään hyvä ratkaisu, voi mennä nopeamminkin.

Kurvinen kuitenkin huomauttaa, että taloyhtiöissä on usein hyvin erimielistäkin väkeä. Esimerkiksi asuntosijoittajilla voi olla taloyhtiön kehittämisestä hyvin erilaiset näkemykset kuin asukasosakkailla. Täydennysrakentamishanke voi pahimmillaan kaatua heikkoon tiedottamiseen tai vastustukseen silkan periaatteen vuoksi.

– Tärkeää on, että osakkaat pidetään kartalla ja heitä informoidaan alusta asti. Muuten mennään helposti metsään.

Teksti: Mari Pihlajaniemi
Kuva: Freepik