Uuden asunto-osakeyhtiölain odotetuimpia uudistuksia on sen hallitukselle antama velvoite esittää vuosittain selvitys kiinteistön kunnossapitotarpeesta. Sen tarkoitus on viedä asunto-osakeyhtiöiden hallussa olevan kiinteistömassan ylläpitoa entistä ammattimaisempaan suuntaan.
Heinäkuun alussa voimaan astuneen uuden asunto-osakeyhtiölain kuudennessa luvussa määrätään, että taloyhtiön hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa ”kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin”.
Jos tekstiä lukee kuin piru raamattua, saattaa syntyä mielikuva, että selvitykseksi kunnossapitotarpeista riittäisi nopeasti kokoon kyhätty ylimalkainen listaus, joka perustuisi lähinnä valistuneeseen arvaukseen.
– Lainvalmisteluasiakirjoissa sanotaan selvästi, että tämä ei riitä. Näin toimien taloyhtiön hallitus ei ole toiminut lainsäätäjän tahdon mukaan, painottaa johtava lakimies Matti Ruohonen Realia Isännöinti Oy:stä.
– On taloyhtiöitä, joissa on hyvä korjaushistoria eli kiinteistöä on pidetty suunnitelmallisesti. Silloin korjaustarveselvitys voi olla pelkästään asiakirjatietojen kokoamista. Mutta jos yhtiössä ei ole entuudestaan mitään dokumentaatiota ja hallitus vain listaa kunnossapitotarpeet, silloin lain kirjain ei mielestäni täyty.
Kuntoarvio kuntoon
Kunnossapitotarveselvityksen tueksi tarvitaan rakennustekniikan asiantuntijan näkemys. Hallinnollisen isännöitsijän saati hallituksen maallikkojäsenen pätevyys ei taustaselvitysten tekemiseen riitä.
– Jotta kunnossapitotarveselvityksen voisi tehdä, se edellyttää ensimmäiseksi kunnossapitohistorian selvittämistä. Tämän lisäksi se edellyttää jonkinlaista selvitystä kiinteistön eri rakenneosien kunnosta ja käyttöiästä. Tätä kautta edellytetään teknisen asiantuntijan konsultointia, sanoo Ruohonen.
– Jos taloyhtiössä on muutama vuosi taaksepäin tehty peruskuntoarvio, voidaan ajatella, että sen päivittäminen riittää. Muussa tapauksessa on suuri tarve tehdä ensi vaiheessa ajan tasalla oleva kuntoarvio, lisää Realia Isännöinti Oy:n Länsi-Suomen aluejohtaja Marko Liikanen.
Selvitys kunnossapitotarpeesta on esitettävä vuosittain taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa. Kyseessä on siis jatkuva prosessi. Suurin työ ja kustannukset keskittyvät murrosvaiheeseen eritoten niissä yhtiöissä, joissa ei ole ajantasaista kuntoarviota.
Kunnossapitotarveselvitys on esitettävä useimmissa taloyhtiöissä ensimmäisen kerran kevään 2011 yhtiökokouksessa.
– Hieman yhtiöstä riippuen ensimmäinen vuosi on raskain. Jatkossa vaativuus ja kustannukset ovat vähäisempiä ja työ on enimmäkseen olemassa olevan tiedon päivittämistä, sanoo Liikanen.
Ei tarvita kummoista oraakkelia ennustamaan, että kalkkiviivoilla erityyppisiä kuntoarvioita ja -kartoituksia tekevien yritysten tilauskirjat ovat täynnä.
– Ala ruuhkautuu varmasti ja sen takia olemme lähteneet liikkeelle jo nyt. Asia esitellään tämän kevään yhtiökokouksissa ja tiedotamme tästä ja muista lain tuomista muutoksista, jotta yhtiöt osaavat valmistautua ajoissa, sanoo Avara Isännöinti Oy:n Etelä-Suomen aluejohtaja Tommy Salomaa.
Muutakin kuin kuntoarvio
Kunnossapitotarveselvitystä on käsitelty julkisuudessa ennen kaikkea siitä näkökulmasta, mitä taloteknisiä remontteja taloyhtiössä on näköpiirissä. Liikasen mielestä asia ei kuitenkaan ole niin suoraviivainen, että kaikki olisi hoidettu hankkimalla selvitys talon teknisestä kunnosta ja remonttitarpeesta.
– Markkinoilla on ollut nähtävissä, että eri palveluntarjoajat ovat kärkkäästi mainostaneet korjaustarveselvityksiä. Tämä ei kuitenkaan ole yksiselitteinen asia, joka ratkeaa sillä, että soitetaan johonkin ja tilataan selvitys. Lähtökohta on, että hallituksen on saatava jostain riittävästi tietoa yhtiökokoukselle esitettävästi, mutta emme halua asunto-osakeyhtiöille mitään pakko-ostamista. Kunkin talon isännöitsijä ja hallitus, erityisesti hallituksen puheenjohtaja, ovat vahvassa roolissa ja koordinoivat yhdessä, mitä selvityksiä kyseisessä yhtiössä täytyy tehdä.
Liikanen painottaa, että kiinteistön teknisen kunnon ja korjaustarpeen selvittämisen lisäksi on otettava huomioon myös osakkaiden kehittämistoiveet ja huoltonäkökulma.
– Kiinteistöjen peruskuntoarvioiden on oltava ajan tasalla, mutta se ei ole ainoa tarvittava selvitys. On haastateltava kiinteistöhuoltoa ja selvitettävä, mitkä ovat normaaleja vuosittaisia korjauksia ja vuosihuoltoja ja onko ne tähän asti tehty, hän sanoo.
Hyvin hoidetuissa yhtiöissä muutokset pieniä
Kuntoarvion ja huoltokartoituksen lisäksi Liikanen nostaa esiin asukaskyselyt, joilla selvitetään, onko näköpiirissä muita investointeja. Asukkaiden toiveissa voi olla vaikkapa panostaminen istutuksiin, leikkikenttävarusteisiin, grillikatokseen tai muihin asumisviihtyvyyttä parantaviin uudistuksiin.
– Nämä ovat myös asioita, jotka on selvitettävä, koska niidenkin tekeminen on pystyttävä rahoittamaan. Olemme valmistelleet asiaa siten, että meidän puolestamme on olemassa kunnossapitotarveselvitysasiakirja, jossa huomioidaan nämä kolme näkökulmaa sekä niiden vaikutus pohjautuen kuntoarvion PTS:ään. Lisäksi siinä mietitään, miten korjaukset rahoitetaan.
Liikasen mukaan SKV:ssa lakiuudistusta on mietitty laajemmin kuin vain yksittäisiin pykäliin kohdistuvana ongelmanratkaisuna. Kokonaistarkastelussa korjaustarpeesta annettava selvitys liittyy lain henkeen laajemmin. Taloyhtiöitä paimennetaan ennakoivaan ja suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon useissa kohdissa.
Mikäli taloyhtiön omaisuutta on hoidettu pitkäjänteisesti tähänkin asti, lakiuudistuksesta selvitään melko pienellä vaivalla.
– Käsitykseni on, että asiakasyhtiömme ovat teettäneet kuntoarvioita varsin hyvin. Perusselvityksissä on olemassa määrätty pohjataso ja taloyhtiöt, joissa ei ole tehty yhtään mitään, ovat vähemmistössä, sanoo Liikanen.
Pitkäjänteisyys kustantaa itsensä
Kunnossapitotarpeen selvittäminen tuo taloyhtiöihin lyhyellä tähtäimellä uusia kustannuksia. Pitkällä tähtäimellä ennakoiva kiinteistönpito on kuitenkin edullisempaa kuin rakennuksen raunioittaminen ja korjaaminen vasta sitten.
Perinteisesti monissa taloyhtiöissä on ajateltu, että kaikki kustannukset ovat ylimääräisiä ja onnistumisen mittari on vain se, miten alas vastikkeet pystytään painamaan. Tässä mielessä asenteiden täytyy muuttua.
– Isännöitsijöiden ammattikunnassa ja taloyhtiöiden hallituksissa asioita on ruvettava ajattelemaan eri tavalla kuin tähän asti. Kokonaisuudessaan lainsäätäjän vahva viesti on pakottaa suunnitelmalliseen kiinteistön ylläpitoon. Tutkimuksilla on osoitettu, että ennakoiva huolto vuosikorjausohjelmatyyppisesti on halvempaa kuin se, että jokin rakenneosa päästetään saneerauspisteeseen, sanoo Marko Liikanen.
Liikanen toivoo, että lakiuudistus herättää taloyhtiöissä keskustelua, joka puolestaan synnyttää osakkeenomistajien kesken tavoite- ja tahtotila kiinteistön kehittämisestä.
– Enää korjauksia ei voida siirtää vuodesta toiseen vaan kiinteistöomaisuutemme korjausvelkaa on pakko ryhtyä lyhentämään. Alaa kohtaa uusi, iso asiakokonaisuus, joten ensimmäisen vuoden aikana opetellaan paljon uusia ajatusmalleja ja käytäntöjä.
Lisää vastuuta – lisää ammattijäseniä?
Tommy Salomaa ottaa lakiuudistuksen ilolla vastaan. Isännöitsijän työ helpottuu, kun voidaan keskittyä välttämättömien korjausten suunnitteluun eikä sen perusteluun, miksi ne ovat välttämättömiä.
– Uusi laki vie oikeaan suuntaan. Pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma on niin tärkeä työkalu taloyhtiön johtamisessa, että jos hallituksia ei saada asiaa muuten tajuamaan niin viimeistään lain voimalla, sanoo Salomaa.
Kaikesta huolimatta isännöitsijä voi lopulta vain tarjota välineitä asioiden hoitoon ja viimeinen sana on jatkossakin taloyhtiöllä.
– Varmaan jotkin tarkan markan yhtiöt toteavat, että tämä on turhaa ja hoitavat asian omalla tavallaan.
Lakiuudistuksen yhteydessä on puhuttu paljon hallituksen vastuun lisääntymisestä. Salomaa arvelee, että hallitustyö kiinnostaa jatkossa osakkaita entistä vähemmän.
– Saattaa olla, että yhtiöt lähtevät hakemaan ulkopuolisia ammattijäseniä. Se olisi erittäin hyvä asia. Hallituksissa, jotka koostuvat maallikkojäsenistä, ei aina tehdä järkiperäisiä päätöksiä, pohtii Salomaa.