Asuinkiinteistöjen korjausvelka on kasvussa, ja etenkin monet 1960–70-luvulla rakennetut kerrostalot alkavat olla suurempienkin korjausten tarpeessa. Missä tilanteissa kiinteistön purkaminen voisi olla kannattava vaihtoehto mittaville saneerauksille?

Teknistä korjausvelkaa alkaa olla suomalaisessa rakennuskannassa jo runsaasti. Etenkin 1960- ja 1970-luvuilla rakennettiin paljon asuinkiinteistöjä, jotka ovat nyt tulleet elinkaaressaan siihen pisteeseen, että suuret saneeraukset ovat niissä ajankohtaisia.

Tulevien remonttien hintalappu voi kuitenkin hirvittää, ja joissain taloyhtiöissä saatetaan jopa miettiä, onko korjaaminen enää taloudellisesti järkevää. Esille onkin noussut joitain tapauksia, joissa vanha kiinteistö on päädytty syystä tai toisesta purkamaan, ja sen tilalle on rakennettu uusi asuinrakennus.

Vaikka vanhan asuinkiinteistön eteen olisi kasautunut useampia kalliita remontteja, ei purkaminen ole niitä edullisempi vaihtoehto, jos alueen yleinen kehitys ei tee lisärakentamisesta kannattavaa. Purkupäätöstä ei kannata siis tehdä pelkän kiinteistön kunnon perusteella, onhan uuden rakentaminen lopulta aina kalliimpaa kuin vanhan korjaaminen.

– Jos 25 asunnon kerrostalon paikalle tulisi samankokoinen, noin 25 asunnon talo, se uusi rakennus on aina kalliimpi, ja kestää kymmeniä vuosia ennen kuin samankokoisen rakentaminen vanhan tilalle tulisi kannattavaksi vaihtoehdoksi, havainnollistaa Teknologian tutkimuskeskus VTT:n erikoistutkija Terttu Vainio.

Hän oli vuonna 2016 laatimassa Asunto-osakeyhtiöiden purkava lisärakentaminen -raporttia, joka oli osa valtioneuvoston silloisen selvitys- ja tutkimussuunnitelman toimeenpanoa.

– Jos uusi rakennus on jotain muuta, tarkoitettu eri käyttötarkoitukseen tai merkittävästi vanhaa isompi, kasvavasta rakennusoikeudesta tulee se hyöty.

Kunnossapidon laiminlyönnit voivat kostautua

Asuinkiinteistön purkamista ei välttämättä harkita kuitenkaan vain suurten korjausten vaihtoehtona. Toisinaan purkamiseen päädytään muuttotappioalueilla, joissa alueen kehitys on ajanut asukkaita muuttamaan kasvukeskuksiin.

– Alue tietyllä tavalla hiipuu, joten rakennuksia ei kannata korjata, jos niille ei ole näköpiirissä käyttäjiäkään, toteaa Vainio. Tällä hetkellä vallalla oleva purkuinto kytkeytyykin hänen mukaansa juuri laajempiin taloudellisiin suhdanteisiin.

Toimintaympäristön muuttujat ovat Vainion mukaan vahvempia syitä asuinkiinteistön purkamiselle kuin se, että rakennus olisi varsinaisesti huonossa kunnossa. Rakennuksen voi kuitenkin saada huonoon kuntoon jo pienilläkin laiminlyönneillä, joiden vaikutukset paisuvat vuosien mittaan.

– Yksihän on, että jos laiminlyödään kunnossapitoa ja on pieniä rikkoontumisia, joihin ei puututa heti. Valaiseva esimerkki on talo, jonka ränni alkaa vinksahtaa ja vuotaa, kertoo Vainio.

Tilanteessa olisi viisainta, että korjaus tehtäisiin nopeasti. Jos ränniä ei kuitenkaan korjata, vuotava vesi mahdollisesti pilaa ensin julkisivun ja seuraavaksi kosteus meneekin jo rakenteisiin ja villoihin.

– Sen sijaan, että olisi tehty pikku korjaus, joku olisi vain kiivennyt ja pistänyt uuden rännin paikalleen, pian käsillä on kosteusvaurio ja julkisivu menee uusiksi.

Vastaavia esimerkkejä voi Vainion mukaan olla rakennuksissa paljon. Pienenä alkava vaurio saattaa hoitamattomana kasvaa isoksi.

Korjaamalla saa vanhastakin hyvää

1960- ja 1970-luvuilla kiihtyneen kaupungistumisen tarpeisiin rakennettiin kiivaalla tahdilla paljon kerrostalolähiöitä. Nuo rakennukset näkyvät nyt luonnollisesti myös korjaus- ja purkutilastoissa, koska niiden määrä on yksinkertaisesti niin suuri.

– Silloin oli kova tarve rakentaa asuntoja nopeasti, eikä mietitty miten pitkään rakennus kestää ja korjataanko sitä koskaan, kuvailee Vainio. Hän kertoo korjauspohdintojen tulleen vasta jälkeenpäin.

– On väitetty, että osa tuon aikakauden lähiöistä pitäisi purkaa, mutta se ei ole kansantaloudellista realismia ollenkaan. Ei sellaiseen riitä rahat.

Vainio mainitsee käsitteen kuluvat rakennusosat: kaikella ihmisen rakentamalla on oma elinkaarensa. Olipa rakennus tehty sitten 1970- tai 1930-luvulla, mikään ei ole ikuista.

– Jotkut voivat kestää pitempään, mutta niilläkin on käyttöikänsä ja jossain vaiheessa ne on pakko uusia. Se on normaalia materiaalien ja teknisten laitteiden elinkaarta.

Vainio toteaa, että parjattujen, kiireellä rakennettujen lähiöiden kerrostaloistakin saadaan kyllä korjaamalla hyviä.

– Kyllä niiden korjaaminen kannattaa. Niissä on paljon hyviä puolia, esimerkiksi isot huoneet.
Hän mainitsee esimerkkinä tutkimusprojektin, jonka kohteena oli Tammelassa sijaitseva taloyhtiö, 1960–70-luvun vaihteessa rakennettu pesubetonipintainen elementtikerrostalo.

– Jos elementtilähiöt kauhistuttavat, voi ottaa mallia siitä. Kun taloon pistettiin lisälämmöneristeet ja rappausta pintaan, siitä tuli niin kaunis kerrostalo kuin olla ja voi. Pesubetonista kuoriutui jalokivi.

Lakiuudistus helpottanee purkupäätöksen tekoa

Vainio korostaa, että purkupäätöksen harkitseminen on aina tapauskohtaista. Rakennuksen ominaisuuksien lisäksi paljon riippuu esimerkiksi siitä, millaisella alueella rakennus sijaitsee. Syrjäinen asuinalue saattaa aluekehityksen myötä olla yhtäkkiä hyvien joukkoliikenneyhteyksien ääressä, jolloin täydennysrakentamisestakin voi tulla houkuttelevaa.

– Enemmän se lähtee niistä mahdollisuuksista, kuin että rakennuksessa itsessään olisi syytä purkamiseen, Vainio toteaa.

Parhaimmillaan vanhan asuinkiinteistön tilalle voidaan rakentaa hyvälle paikalle isompi rakennus, jolle voidaan saada moninkertaisesti enemmän rakennusoikeutta.

– Lakimuutos asunto-osakeyhtiöiden päätöksenteon helpottamiseksi on tulossa ehkä jo tänä syksynä, lisää Vainio.

Asunto-osakeyhtiölain uudistus voikin tehdä purkamisesta jatkossa hieman yleisempää. Aiemmin purkamispäätös on edellyttänyt kaikkien taloyhtiön osakkaiden suostumusta, mutta lakimuutoksen myötä jo 80 prosentin enemmistö riittäisi. Uudistuksen taustalla onkin muun muassa halu edistää täydennysrakentamista kasvavilla alueilla.

Täydennysrakentaminen on tehokas houkutin

Esimerkiksi Satu Huuhkan Tampereen teknilliselle yliopistolle vuonna 2016 tekemä väitöskirja käsitteli Suomen rakennuskantaa, sen käyttöastetta ja purkamisia. Väitöskirjan aineistosta ilmeni, että asunto-osakeyhtiöiden hallinnassa olevia kerrostaloja oli purettu lopulta vain yksittäisiä kappaleita. Tyypilliset purkutapaukset olivat esimerkiksi vuokrataloja: vanhan, matalan pienkerrostalon tilalle rakennettiin uusi asuinkiinteistö, johon tuli runsaasti enemmän kerrosalaa.

Muuttovoittoalueilla tontille saatava lisärakennusoikeus voi olla hyvä lisäkannustin, kun taloyhtiö puntaroi vaihtoehtojaan vanhan kiinteistön korjaamisen tai sen purkamisen välillä. Toisaalta puolestaan muuttotappioalueilla tavoitteena voi olla lopulta vain tappioiden vähentäminen, jos edessä on kalliita remontteja, mutta asuntoihin ei saada enää edes asukkaita.

Joskus purkavaa lisärakentamista perustellaan myös sillä, että uudesta asuinkiinteistöstä saadaan helpommin niin asumismukavuudeltaan kuin kiinteistötekniikaltaan nykyajan vaatimuksia vastaava. Vainio kuitenkin huomauttaa, että esimerkiksi vanhan rakennuksen energiatehokkuuden parantamiseksi ei ole pakko tehdä kalliita remontteja.

– Siihen voi panostaa vähemmilläkin kustannuksilla ja saada säästöjä. Ihan pienetkin toimenpiteet, säätämiset ja vedenpaineen alentaminen, auttavat. Pienetkin askeleet ovat hyviä, eikä suuri korjaus tai uuden rakentaminen ole ainoa tapa.

Teksti: Mari Pihlajaniemi

Kuva: Pixabay