Seppo Tahkola sanoo, että taloyhtiössä kannattaa korjata vuosittain jotain.

Taloyhtiön kulukuri puhuttaa jokaisessa yhtiökokouksessa. Isännöitsijä Seppo Tahkola suosittelee etsimään säästöjä erityisesti energiankulutukseen liittyviä käyttötottumuksia ruuvaamalla ja ennakoivasti korjaamalla. Säästämisessä on tärkeää pitää tarkasteluhorisontti pitkänä, jotta taloyhtiö ei säästä itseään kuoliaaksi.

Missään taloyhtiössä osakkaat eivät halua maksaa turhasta. Yhtiökokouksissa keskustellaan säännöllisesti kulukurista ja mahdollisista säästön paikoista.

Lämmitys, vesi ja sähkö nielaisevat tavanomaisen taloyhtiön budjetista lähes 40 prosenttia. Säästäminen tällä sektorilla tuo usein mieleen suurta investointia edellyttävän lämmitysmuodon vaihdon, mutta toimitusjohtaja Seppo Tahkola Kiinteistötahkola Oy:stä muistuttaa, että säästää voi ilman taloudellista panostustakin.

Tahkola nostaa esimerkiksi ENO-Energiaohjelman, jonka avulla Kiinteistötahkola sai vuoden 2013 ensimmäisellä puoliskolla aikaiseksi lähes 200 000 euron säästöt asukkaiden neuvonnalla sekä energiankulutuksen seurannalla. Ohjelmassa oli mukana hieman alle 200 taloyhtiötä Oulusta.

– Isännöintiliiton alulle panemassa hankkeessa koulutimme asiantuntijoita itsellemme ja sitä kautta asukkaille. Ohjelma on pelkästään tuonut rahaa jokaisessa taloyhtiössä. Lämmitysenergian, sähkön ja veden kulutukseen ja niiden muodostamiin suurin kulueriin voi vaikuttaa ilman merkittävää investointiakin.

Tahkola pitää tätä kulusegmenttiä taloyhtiön helpoimpana säästökohteena, kun helppoudella viitataan siihen, että säästö ei riitele kenenkään osakkaan intressejä vastaan ja yhteisymmärrys toimiin ryhtymisestä on helppo saavuttaa.

Ennakointi kannattaa pienissäkin korjauksissa

Toiseksi Tahkola nostaa esiin ennakoivan korjaamisen. Korjauskustannukset on taloyhtiöissä huomattava menoerä, josta kuvitellaan joskus säästettävän korjauksia vitkuttelemalla. Tosiasiassa tämä vain lisää menoja.

– Taloudellista on tehdä pienempiäkin remontteja säännöllisesti ennakoimalla. Kannattaa laittaa joka vuosi remontit kiireellisyysjärjestykseen ja korjata koko ajan jotain. Muutaman tuhannen euron korjaukset eivät välttämättä päädy PTS:ään asti, mutta niiden kuljettaminen jatkuvasti listoilla ja yhtiökokouksissa on tärkeää.

Korjaamalla oikeaan aikaan oikeassa laajuudessa ja tekemällä kerralla kunnollista jälkeä voi säästää paljon, oli kyse sitten kymppitonnin tai miljoonan korjauksesta.

– Koetetaan ennakoida niin, että vaikkapa lämmönvaihdin vaihdetaan vähän ennen kuin se menee rikki. Tai ainakin rikkoutumisen hetkellä on suunnitelmat valmiina. Kun kilpailutetaan rauhassa eikä valita ainoaa kiinni saatavaa urakoitsijaa hädän tullen, saadaan välittömästi tuhansien eurojen säästö.

Palvelusisältöihin edullisin kompromissi

Kolmantena ja samalla vaikeimpana säästöryhmänä Tahkola tuo esiin erilaisten palvelusisältöjen viilauksen. Vaikeaa tässä on se, että osakkailla on erilaisia näkemyksiä esimerkiksi siitä, miten usein ja perusteellisesti rappukäytävää on tarpeen siivota, miten usein nurmikko ja pensaat on järkevä leikata ja näin poispäin. On löydettävä edullisin kompromissi, jonka kaikki hyväksyvät.

Kiinteistöpalvelun, vakuutusten ja vastaavien kuluerien säännöllinen kilpailutus kuuluu itsestään selvästi asiaan.

– Jätehuollosta saadaan säästöä, jos keräysväliä voidaan harventaa syväkeräykseen siirtymällä.

Tahkola kannustaa tekemään huoltosopimuksia eri sektorien erikoisammattilaisten kanssa.

– Katoilla pahimmillaan pienet pensaat kasvavat huollon laiminlyönnin vuoksi. Jos tehdään huoltosopimus kattoammattilaisen kanssa ja laitetaan muutama satanen vuotuisiin tarkistuksiin, yksi piipun läpivientiin tehty ennakoiva, vahingon estävä korjaus maksaa viiden vuoden tarkastukset takaisin yhdellä kertaa.

Hyvin pieniä taloyhtiöitä Tahkola kehottaa miettimään, onko täysimittainen isännöinti tarpeen. Harkinnan arvoinen vaihtoehto on kevennetty hallintomalli, jossa ulkopuolelta ostetaan vain välttämättömin, kuten kiinteistökirjanpito.

Laihialaista taloa on ikävä isännöidä

Isännöitsijä valmistelee talousarvioesityksen yhteistyössä hallituksen kanssa. Jos hallituksella on hyvä näppituntuma osakkaiden ajatusmaailmasta, esitys menee yhtiökokouksessa normaalisti läpi vaivatta.

Isoon taloon mahtuu monenlaista eläjää. Useasta yhtiökokouksesta tuttu on sijoitusasunnon omistaja, joka äänestää jokaista kuluerää vastaan ja tahtoo säästää talon kuoliaaksi.

– Tympeimmät isännöitävät kohteet ovat niitä, joissa sijoittajaomistaja menee lyhyellä tähtäimellä euro edellä jokaiseen paikkaan eikä huomaa, että se tulee pitkässä juoksussa kalliiksi. Joskus tällainen pihistäjä sattuu olemaan hallituksen puheenjohtaja. Joka paikassa juustohöylätään välittämättä siitä, mitä se tarkoittaa kymmenen vuoden tähtäimellä. Mennään budjetit nollilla ja korjataan vasta viimeisessä hädässä. Remontit jäävät tekemättä oikeaan aikaan ja myöhemmin niistä maksetaan puolitoistakertainen hinta.

Tämänkaltaisen kohteen hoito on isännöitsijän liiketoiminnan kannalta vaikea tapaus. Jos hän pyrkii ajamaan järkeväksi näkemiään toimintamalleja läpi ja taloyhtiön avainhenkilöillä on toimintatavoista erilainen näkemys, on vaara, että pyrkimys laadukkaaseen isännöintiin maksaa asiakkaan.

Kääntäen sama asia tarkoittaa, että asiakkaan saisi pidettyä huonolla isännöinnillä.

– Isännöitsijän pitää uskaltaa sanoa, jos on jossain asiassa eri mieltä ja selvittää keskustelemalla, miten taloyhtiö haluaa edetä. Silloin hallitus tietää päätöksensä tueksi isännöitsijän aidon mielipiteen, vaikka päättäisikin lopulta toisin.

Hoitokulut asunto-osakeyhtiöissä 2012

Kerrostalot 4,38 €/m²/kk	Rivitalot 2,97 €/m²/kk
Lämmitys 24,9 % Korjauskustannukset 21,7 % Käyttö ja huolto 11,9 % Hallinto 8,9 % Vesi ja jätevesi 8 % Kiinteistövero 6,2 % Muut hoitokulut 4,6 % Sähkö 4,1 % Jätehuolto 3,2 % Siivous 2,,5 % Ulkoalueiden hoito 2,3 % Henkilöstökulut 1,8 %	Lämmitys 24,7 % Korjauskustannukset 22,6 % Vesi ja jätevesi 10,5 % Hallinto 9,1 % Muut hoitokulut 7,8 % Kiinteistövero 6,4 % Jätehuolto 5,1 % Käyttö ja huolto 4,7 % Sähkö 4,7 % Ulkoalueiden hoito 3,4 % Henkilöstökulut 1,0 %

Lähde: Tilastokeskus