Lainansaannin ongelmat voivat pahimmillaan vaikeuttaa taloyhtiön kunnossapitoa. Taloyhtiöiden onkin entistä tärkeämpää miettiä korjaushankkeiden toteutusta myös taloudellisesta näkökulmasta.

Yhtiölaina on taloyhtiöiden suurten korjaushankkeiden yleisin rahoitustapa. Viime aikoina julkisuuteen on noussut kuitenkin tapauksia, joissa suurissakaan kaupungeissa osa taloyhtiöistä ei ole saanut lainarahoitusta mittavampia korjaushankkeitaan, kuten putkiremonttia varten.

Muuttotappio- ja lähiöalueilta vastaavia ongelmia on raportoitu viime vuosina muutenkin, etenkin jos taloyhtiö on lykännyt remonttiaan vuodesta toiseen ja sen korjausvelka on kasvanut suureksi.

Nyt kuitenkin myös kasvukeskusten velattomat taloyhtiöt ovat kohdanneet haasteita lainansaannissa. Isännöintiliiton alkuvuonna teettämässä kyselyssä selvisi, että taloyhtiöiden lainansaanti on vaikeutunut monissa suurissa kaupungeissa.

Suomen Hypoteekkiyhdistyksen pankinjohtaja Sami Vallinkoski nosti jo viime vuonna esille taloyhtiörahoituksen muuttuneen tilanteen. Kannanotossaan Hypon internetsivuilla hän totesi vakuuksien rajaavan yhä useampien taloyhtiöiden lainamahdollisuuksia etenkin laskevien neliöhintojen alueilla.

Kun taloyhtiö on vihdoin saanut tehtyä päätöksen ryhtyä korjaushankkeeseen, se voikin nyt yllättyä seinän tullessa vastaan lainaa hakiessa

Taloyhtiön vakuusarvo vaikuttaa lainansaantiin

Pankit arvioivat taloyhtiön vakuusarvoa tarkkaan punnitessaan lainan myöntämistä. Joillain alueilla neliöhinnat ovat yksinkertaisesti niin pieniä, ettei taloyhtiön omistamien rakennusten vakuusarvo riitä enää takaamaan lainansaantia.

– Suuremmissakin kaupungeissa on aluekohtaisia eroja asuntojen arvoissa ja yhtiön sijainti määrittelee hyvin pitkällle sen markkina-arvoa, kertoo Suomen Hypoteekkiyhdistyksen asuntorahoitusjohtaja Päivi Salo.

Yhtiön sijainnin lisäksi pankkien lainan myöntämiseen vaikuttavat hänen mukaansa niin yhtiön koko, yhtiössä tehdyt ja tulevat remontit, luototusaste kuin yhtiön taloudellinen tilannekin.

– Yhtiön vakuusarvo määritellään arvioimalla yhtiön käypä arvo, johon vaikuttavat edellä
mainittujen seikkojen lisäksi muun muassa alueen toteutuneet kauppahinnat, hän tarkentaa.

Kiinteistön vakuusarvo ja taloyhtiön tilinpäätöstiedot ovatkin olennaisia tekijöitä lainapäätöksessä. Salo kertoo vakuusarvon olevan yleensä 50–70 prosenttia yhtiön käyvästä arvosta. Hän huomauttaa laskennassa olevan kuitenkin pankkikohtaisia eroja.

Omistuspohjallakin on merkitystä

Etenkin hyvällä sijainnilla sijaitsevan taloyhtiön on siis edelleenkin helpompi saada lainaa. Sijainnin lisäksi pankit huomioivat lainapäätöksessä esimerkiksi taloyhtiön korjaushistorian ja omistuspohjan.

Eräistä isännöintiyrityksistä on kantautunut viestiä lainansaannin haasteista etenkin jos taloyhtiössä on ollut runsaasti sijoittajien omistamia asuntoja.

Sami Vallinkoski varoitti jo vuonna 2019 taloyhtiön asuntosijoittajamäärän vaikuttavan taloyhtiölainan saatavuuteen ja ehtoihin luottoriskin kautta. Hän totesi pankkien painottavan luottoriskiarviossaan enemmän asiakkaan maksuominaisuuksia kuin asiakkaan tarjoamia vakuuksia.

Taloyhtiön osakasrakenteella on merkitystä lainansaannissa, vahvistaa Päivi Salo.

– Usein lainansaanti voi olla helpompaa ja edullisempaa yhtiölle, joissa osakasenemmistö on asukasomistajia, hän toteaa.

Kiinteistön vakuusarvon ja taloyhtiön omistuspohjan lisäksi myös sillä on merkitystä, millaiseen hankkeeseen rahoitusta haetaan.

– Rahoitettavan korjaushankkeen tulee pääsääntöisesti olla sellainen, että se ylläpitää tai parantaa yhtiön kuntoa ja täten myös yhtiön arvoa. Kustannuksiltaan pienempiä hankkeita kuin putki- tai julkisivuremontit rahoitetaan myös, kuten myös energiantehokkuutta parantavia hankkeita, kertoo Salo.

Remontin lykkääminen tai pilkkominen vaihtoehtona

Ei ole aivan tavatonta, että taloyhtiö joutuukin nykyisin hakemaan remonttia varten lainaa useasta eri pankista eikä vain tilipankistaan. Hyvällä sijainnilla oleva taloyhtiö saattaa myös järjestää remontilleen rahoitusta esimerkiksi myymällä tontiltaan rakennusoikeutta.

Mutta mitä ratkaisuja taloyhtiöllä on sitten jäljellä, jos yksikään pankki ei suostu myöntämään sille korjaushankkeeseen tarvittua lainaa?

– Jollei pankki myönnä yhtiölle lainaa, on mahdollista, että yhtiö joutuu lykkäämään korjaushanketta tai toteuttamaan sen osissa tai kustannuksiltaan suppeampana, toteaa Salo

– Yhtiössä on mietittävä vaihtoehtoja hankkeen rahoitukseen, esimerkiksi kuinka suuren osuuden osakkaat pystyisivät maksamaan säästöillään tai henkilökohtaisilla lainoilla.

Eräs taloyhtiöille tarjottu mahdollisuus onkin hankkia remontin rahoitus – tai ainakin osa siitä – taloyhtiölainan sijaan osakkaiden ottamina henkilölainoina.

– Henkilökohtaisen lainan ehdot määräytyvät aina asiakaskohtaisesti, muistuttaa Salo. Hän toteaa henkilökohtaisen lainan olevan siinä mielessä jopa yhtiölainaa joustavampi, että muun muassa lainan maksuohjelman ja laina-ajan voi sopia asiakaskohtaisesti asiakkaan oman tilanteen mukaan.

Ennakkosäästäminen voi helpottaa lainansaantia

Tuntuva osa suomalaisesta rakennuskannasta on tulossa siihen ikään, että suurten korjaushankkeiden aika on niissä vääjäämättä käsillä. Koska lainarahoituksen saanti ei ole enää aivan mutkatonta, taloyhtiöiden on mietittävä korjaustarpeitaan sekä remonttien toteutusta pitkäjänteisesti – myös talouden näkökulmasta.

Julkisuuteen on noussut jo yksittäisiä tapauksia, jossa muuttotappioalueella sijaitseva taloyhtiö on päätetty ennemmin purkaa kuin korjata, koska sen remonttikustannukset olisivat muuten nousseet kestämättömän suuriksi. Tähän mennessä ongelma on koskenut kuitenkin lähinnä muuttotappioalueilla sijaitsevia vuokrataloyhtiöitä.

Millä keinoilla taloyhtiö voisi pyrkiä varmistamaan rahoituksen saamisen tulevaisuudessa, vaikka suurta remonttia ei olisikaan näköpiirissä vielä parin vuoden sisällä?

– Yleensäkin remontteihin varautuminen ajoissa ja tulevien korjaushankkeiden huolellinen suunnittelu sekä ylipäätään yhtiön taloudesta huolehtiminen ovat asioita, joihin jokaisen taloyhtiön ja osakkaan tulee kiinnittää entistä enemmän huomioita, toteaa Salo.

– Myös korjaushankkeiden kustannuksiin ja saatuihin urakkatarjouksiin perehtyminen kannattaa ja voi tuoda yhtiölle suuriakin säästöjä, hän lisää.

Taloyhtiö voi varautua tulevaan remonttiin myös keräämällä osakkailta jo etukäteen muutaman vuoden ajan ylimääräistä korjausvastiketta. Tilintarkastaja Matti Heinonen totesi vuonna 2016 ilmestyneessä teoksessaan Korjaushankkeen rahoitus taloyhtiössä, että ennakkosäästäminen voi helpottaa taloyhtiön lainansaantia – onhan se osoitus taloyhtiön maksukyvystä.

Lähde: Heinonen, Matti: Korjaushankkeen rahoitus taloyhtiössä (Kiinteistöalan Kustannus Oy, 2016)

Teksti: Mari Pihlajaniemi