Etenkin kasvukeskuksissa taloyhtiöt saattavat hyödyntää tonttinsa lisärakennusoikeutta remonttiensa rahoittamiseksi. Kyseessä on kuitenkin pitkä ja monivaiheinen prosessi, johon tulee paneutua tarkoin – ja mielellään käyttää apuna asiantuntijoita.

Moni taloyhtiö voi olla elinkaarensa puolesta jo niin suurten remonttien edessä, että ne kuormittavat taloyhtiön ja sen osakkaiden taloutta raskaasti. Varsinkin kasvukeskusten väljästi rakennetuilla alueilla, joilla on suuri kysyntä uusista asunnoista, remonttikustannuksia onkin saatettu tasoittaa lisä- tai täydennysrakentamisella.

Taloyhtiön  ullakko- tai kellaritilat on voitu muuntaa myytäviksi asunnoiksi taikka lisäkerroksia tai -siipiä on voitu rakennuttaa rakennusliikekumppanin toimesta. Tilavalla tontilla sijaitseva taloyhtiö on puolestaan saattanut myydä rakennusyhtiön perustamalle uudelle asunto-osakeyhtiölle tontiltaan määräalan eli rakennusmaata, johon on sitten uuden taloyhtiön toimesta rakennettu uusi asuinrakennus.

Tekniikkaa, taloutta ja juridiikkaa

Lisärakentamisen tarkoituksena on tasoittaa suurista korjaushankkeista aiheutuvia kustannuksia. Taloyhtiöt eivät tavoittele sillä taloudellisesta voittoa, jota vaikkapa jaettaisiin osinkoina, kertoo Kiinteistöliiton päälakimies Jenni Hupli.

– Asumisen kustannukset lipuvat koko ajan ylöspäin, hän toteaa. Kun taloyhtiön kohdalle sitten väistämättä osuu isoja remontteja, osalle osakkaista niiden kustannukset voivat olla jo ylivoimaisia. 

Hupli kertoo taloyhtiöiltä tulevan heille yhä enemmän lisä- ja täydennysrakentamiseen liittyviä kysymyksiä.

– Myös purkava lisärakentaminen kiinnostaa kovin. Ennen se edellytti kaikkien osakkaiden suostumusta, mutta nyt se voidaan tehdä 4/5 määräenemmistöpäätöksellä, hän mainitsee.

Lisä- tai täydennysrakentaminen on kuitenkin monivaiheinen prosessi, joka voi kestää vuosia. Hupli kuvailee sen olevan tekniikan, talouden ja juridiikan limittämistä.

Taloyhtiön on esimerkiksi pystyttävä maksamaan kaupungille maankäyttösopimuskorvausta saamastaan lisärakennusoikeudesta. Lisäksi lisärakentamisen eri toteutusmuodoista seuraa Huplin mukaan erilaisia verovaikutuksia niin yhtiölle kuin osakkaille, ja ne on hankkeissa järkevää selvittää huolella. Hän kehottaakin taloyhtiöitä käyttämään hankkeen kaikilla osa-alueilla apuna konsultteja, jotta taloyhtiön ja osakkaiden etu tulisi turvatuksi.

Asemakaava ohjaa lisärakentamista

Kaupunkikeskuksissa pääsääntöisesti asemakaava määrittelee, mitä tontille voi rakentaa. Taloyhtiön kannattaa siis selvittää jo hankkeen alkuvaiheessa kuntansa kaavoituksesta vastaavalta viranomaiselta, mitä kaava sanelee lisärakentamisen mahdollisuuksista.

– Minimissään edes vapaamuotoinen yhteydenotto kuntaan tai kaupunkiin, eli kysely, miltä asemakaava näyttää ja millainen lisä- ja täydennysrakentaminen voitaisiin nykykaavalla, siitä poikkeamalla tai kaavamuutoksella mahdollistaa, ohjeistaa Jenni Hupli.

Näin selviää, miten paljon lisärakennusoikeutta tontille on saatavilla ja miten se voidaan sijoitella – mikä ohjaa sitten taloyhtiön jatkotoimia. Kaava sisältöineen ei ole välttämättä kiveen hakattu:

Kaavaan voi joutua hakemaan muutosta, jos halutaan merkittävästi lisärakentamisoikeutta. Jos lisärakentamisoikeutta tarvitaan vain vähissä määrin, poikkeama kaavaan voi olla perusteltu.

Hupli huomauttaa, että kunnilla on hyvin erilaiset valmiudet kaavoitusprosessin läpikäyntiin. 

– Pitää tiedostaa, että esimerkiksi asemakaavan muutos joka tapauksessa ottaa aikaa, hän painottaa.

Kaikilla on mahdollisuus vaikuttaa elinympäristönsä kaavoituskysymyksiin. Jos paikalliset pelkäävät, että tiiviimpi rakentaminen vähentää alueen viihtyisyyttä, kaavamuutosta voivat hidastaa alueen asukkaiden jättämät muistutukset tai valitukset.

Taloudellinen kannattavuus ohjenuorana

Lisärakentamisella tavoitellaan pääasiassa taloudellista hyötyä, joka toisi helpotusta remontin kustannuksiin. Hankkeen kannattavuus on siis luonnollisesti avainasemassa, kun taloyhtiössä ryhdytään edes harkitsemaan lisärakentamista ja sen toteutustapaa.

– Voi olla mahdollista rakentaa lisäkerroksia, myydä tai vuokrata osa tontista pois tai tehdä purkavaa lisärakentamista, mainitsee Jenni Hupli esimerkkeinä. Hän lisää, että ensin taloyhtiön yhtiökokouksessa kannattaakin tehdä yhtiön sisäisesti päätös antaa hallitukselle mandaatti selvitellä lisärakentamisen vaihtoehtoja.

– Usein hankkeen käynnistäminen edellyttää, että mukaan tuodaan heti alkuvaiheessa konsultti, mistä tulee selvityskustannuksia. Niillekin on saatava yhtiökokouksen hyväksyntä.

Tiivistettynä lisä- tai täydennysrakentamishanke on Huplin mukaan usein ylätasolla rakennusoikeuden myyntiä. Hankkeen käytännön toteuttamiseen on kuitenkin olemassa useita juridisia vaihtoehtoja:

– Niihin voi liittyä erilaisia verotuksellisia vaikutuksia, jotka taas vaikuttavat hankkeen kannattavuuteen.

Jos rakennusoikeuden myynti toteutetaan esimerkiksi rakennusliikkeelle suunnatulla osakeannilla, lisärakennusoikeus sijoittuu olemassa olevan yhtiön sisään. Yhtiö suuntaa yleensä 2/3 määräenemmistöpäätöksin osakeannin tyypillisesti rakennusliikkeelle,  joka huolehtii sopimuspohjaisesti lisäkerroksen tai lisäsiiven rakentamisesta.

– Tässä hankemuodossa puhutaan edelleen samasta taloyhtiöstä, joka vain juridisesti laajenee, kuvailee Hupli.

Avoin ja osallistuva keskustelu edistää hanketta

Jenni Hupli kertoo, että taloyhtiö voi lähtökohtaisesti myydä osan tontistaan yksinkertaisella enemmistöpäätöksellä, jos alueella ei ole osakashallinnassa olevia tiloja tai alueita. Koska asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että kaikkia osakkaita kohdellaan yhdenvertaisesti, yksittäiset osakkaat voivat kuitenkin jopa estää hankkeen toteutumisen, jos se heikentäisi heidän asemaansa poikkeuksellisella tavalla hankkeen hyödyistä huolimatta.

– Jos taloyhtiössä esimerkiksi muutamalla osakkaalla on merinäköala, ja tuleva kohde peittäisi näköalan, päätösvaade voi muuttua niin, että heidänkin suostumuksensa vaaditaan.

Hupli korostaa avoimen keskustelun merkitystä taloyhtiön lisärakentamishankkeen edistämisessä. Usein asukkaiden mahdolliset huolenaiheet ovat ratkaistavissa jo hankkeen alkuvaiheessa esimerkiksi huomioimalla ne suunnittelupöydällä konkreettisina muutoksina.

– Taloyhtiössä on tärkeä tunnistaa, että vaikka monia hankkeita on mahdollista toteuttaa kevyemmilläkin päätösvaateilla, kaikkein edistymiskelpoisimpia ovat sellaiset hankkeet, joihin osakaskunta voi sitoutua mahdollisimman yksimielisesti.

Ulkopuolinen rakennusliike hankekumppaniksi

Koska lisärakentaminen on valtava hanke ja vaatii laajaa osaamista, taloyhtiön ei yleensä kannata ryhtyä itse rakennuttajaksi. Jenni Hupli huomauttaa, että harvalla taloyhtiöllä on omasta takaa varaa esimerkiksi maankäyttömaksuun, joka on maksettava kaupungille, kun tontista myydään määräala. Senkin vuoksi on kannattavaa ottaa mukaan varhain hankekumppani ja tehdä tämän kanssa esisopimus hankkeesta.

– Näin taloyhtiö voi hakea kaavamuutosta, joka miellyttää myös hankekumppania.

Myytävän rakennusoikeuden arvoon vaikuttaa omalta osaltaan kunta; usein korvauksen pohjana käytetään maankäyttömaksua. Kysymys on loppupeleissä hankkeen kaupallisesta kiinnostavuudesta, ja millaiseksi hankkeen arvo onnistutaan neuvottelemaan.

Hupli muistuttaa, että hankekumppanina rakennusliikkeellä on omat strategiset tavoitteensa.

– Kovinkaan moni taloyhtiö ei voi vain sanella, että me toteutamme tämän tällä tavalla.

Taloyhtiön kannattaakin turvata asemansa käyttämällä apuna omaa juristiaan ja muita konsulttejaan, eikä tukeutua vain rakennusliikkeen asiantuntijoihin.

Rakennusliikkeet haluavat Huplin mukaan hankkeita, jotka ovat tehokkaasti läpivietävissä. Jos riskinä on, että osakkaat valittavat kaavamuutoksesta ja nostavat yhtiöoikeudellisia kanteita, tuo riski myös leivotaan hintaan sisään.

– Kukaan ei ota riskiä, tai jos ottaa, se on huomioitu hinnoittelussa.

Kunnilla päätösvalta lisärakentamisen edistämisessä

Kuntien suhtautuminen lisä- ja täydennysrakentamiseen vaihtelee paljon. Jenni Hupli huomauttaa, että jotkin kunnat timivat aidon kannustavasti lisärakennushankkeissa, kun taas toiset käyttävät kaavoitusmonopoliaan jopa niin, etteivät kaavoita.

– Toki toivoisimme, että kunnat mahdollistaisivat lisätäydennysrakentamista ja tekisivät maankäyttömaksuihin vastaantuloja.

Tonttikohtaisessa lisärakentamisessa esimerkiksi uusien tai korvaavien autopaikkojen sijoittaminen tontille voi osoittautua haasteeksi.

Hupli kertoo, että käytännössä autopaikkojen toteutusvelvoitteet voivat vaihdella kuntakohtaisesti paljonkin, olipa kyse avo- tai parkkihallipaikoista. Kunnan suhtautuminen pysäköintipaikkoihin, niiden määrään ja laatuun vaikuttaakin suuresti lisärakentamisen kannattavuuteen:

– Jos pysäköintipaikkanormeista pidetään tiukasti kiinni ja ne halutaan maan alle, se syö hankkeen kannattavuutta.

Teksti: Mari Pihlajaniemi
Kuvat: Pixabay