Taloyhtiön linjasaneerauksessa esiselvityksillä, suunnittelulla ja valvonnalla on valtava merkitys siihen, että hanke pysyy sekä aikataulussa että budjetissa ja voidaan viedä laadukkaasti loppuun asti.

Putkiremontti eli linjasaneeraus herättää monessa taloyhtiössä jo etukäteen huolta niin kestonsa, kustannustensa kuin asumiselle koituvan haitankin vuoksi. Tavallisesti se on kuitenkin väistämättä edessä, kun kiinteistölle on kertynyt ikää 30–50 vuotta.

Eräässä pirkanmaalaisessa kahden kerrostalon taloyhtiössä linjasaneeraushankkeeseen ryhdyttiin kaikin puolin niin huolellisesti, kuin vain voisi kuvitella. Kyseiset talot on rakennettu 1970-luvun alkupuoliskolla ja huoneistoja niissä yhteensä 61 kappaletta, joten putkiremontti oli taloyhtiössä jo kovasti ajankohtainen – eikä mikään aivan vähäinen hanke.

Taloyhtiö lähti hankkeessa liikkeelle suunnitelmallisesti. Ensin tehtiin hankesuunnitelma, jonka jälkeen tarjouksia pyydettiin useammalta urakoitsijalta. Valittu urakoitsija ei ollut tarjouksista halvin, ja tällä oli hyvät referenssit aikaisemmista kohteista. Itse remontti ja LVI-työt annettiin yhden pääurakoitsijan toteutettavaksi, ja kahdelle aliurakoitsijalle puolestaan sähkö- ja saneeraustyöt sekä asbestityöt.

Linjasaneerauksessa on kuitenkin ollut hankkeen aikana melkoisia mutkia matkassa, joista kenties suurin on ollut aikataulujen pitämättömyys. Lisäksi remontin aikana suoritetut tarkastukset ovat jälkikäteen osoittautuneet puutteellisiksi.

Ensimmäinen tarkastus tehtiin WC-tilojen ja kylpyhuoneiden alakattojen osalta. Tarkastaja oli luottanut niiden kohdalla kuitenkin vain urakoitsijan sanaan, eli varsinaista tarkastusta ei ollutkaan tehty. Kävikin ilmi, että kylpyhuoneiden alakatossa sijaitsevissa putkissa oli liian vähän kannakkeita. Lisäksi osassa asunnoista sijaitseva sadevesiputki oli väärin eristetty eikä palokatkoja ollut asennettu. Näiden puutteiden korjaaminen jälkikäteen on aiheuttanut hankkeeseen ennen kaikkea tarpeettomia viivästyksiä, mutta myös lisäkuluja.

Kuten monessa muussakin taloyhtiössä, tässä tapauksessa kaikki taloyhtiön hallituksen jäsenet ovat maallikoita, jotka eivät osaa huomioida kaikkea saneerauksen onnistumisen kannalta tarvittavaa oman osaamisensa pohjalta. Hanke on parhaillaan vielä kesken, ja urakoitsija tarjoaa siihen innokkaasti hintavia lisätöitä, jotka eivät kuulu sopimuksiin. Esimerkiksi kellarin käytävien maalaus ei sisältänytkään tasoite- ja pohjatöitä, mikä näkyi myös lopputuloksessa.

Tilanne onkin opettanut kyseisessä taloyhtiössä vähintään sen, että sopimuksissa täytyy olla tarkkana – ja että linjasaneerauksen onnistumisen vuoksi on tärkeää, että hankkeessa olisi mukana ainakin aktiivinen valvoja.

Laajaan hankkeeseen on varattava valmisteluaikaa

Kuten edellä mainitun taloyhtiön tapaus osoittaa, toisinaan linjasaneerauksissa aikataulut venyvät ja budjetti kasvaa remontin aikana suunniteltua suuremmaksi. Ongelmia, hidastuksia ja lisäkustannuksia voivat aiheuttaa esimerkiksi puutteellinen valvonta tai toimijoiden osaaminen. Mutkia voi kuitenkin tulla myös matkaan, jos taloyhtiö on laiminlyönyt linjasaneerauksen esiselvitysten teettämistä.

– Yleensä taloyhtiöltä puuttuu kiinteistöstrategia. Tämä tarkoittaa, että lähtötilanne on epäselvä eivätkä tavoitteetkaan ole täysin kirkkaita. Se heijastuu suoraan urakka-asiakirjojen sisältöön, kertoo lehtori Martti Hekkanen Oulun ammattikorkeakoulun rakennusalan työnjohdon tutkinto-ohjelmasta.

Jos taloyhtiössä uusitaan pelkästään käyttövesiputkisto, hankkeen läpivienti on Hekkasen mukaan kohtalaisen yksinkertaista. Kun hankkeeseen liitetään viemäreiden korjaaminen tai uusiminen, projekti kuitenkin mutkistuu. Tällöin on mietittävä myös sähköjärjestelmän ja ilmanvaihtojärjestelmän korjaustarpeita. Ne on usein järkevää sisällyttää laajaan linjasaneeraushankkeeseen mukaan.

– Kiinteistöstrategiassa laajan taloteknisen korjaushankkeen ajallinen kesto on 5–10 vuotta. Tällöin lähtökohtaselvitykset ehditään tehdä kunnollisesti, projektinvetäjän valintaan voidaan paneutua ja kuntotutkimuksille ja suunnittelulle saadaan riittävästi aikaa. Myös osakkeenomistajilla on aikaa miettiä omia tavoitteitaan.

Lähtökohtaselvityksillä vältetään yllätykset

Jotta saadaan selville, mitä ja milloin kiinteistön putkistossa pitäisi ylipäätään korjata, taloyhtiön on tavallisesti teetettävä aluksi kuntotutkimus. Siinä selvitetään putkiston kunto ja korjaustarpeet, joiden pohjalta voidaan miettiä putkiremontin aikataulua ja toteutustapaa – ja välttyä mahdollisesti hinnakkailta yllätyksiltä toteutusvaiheessa.

Hekkasen mukaan linjasaneerauksen lähtökohtaselvityksistä tärkein on inventointipiirustusten tekeminen, eli rakennuksesta laaditaan ajan tasalla olevat tekniset suunnitelmat. Toinen tärkeä asia on haitta-aineselvitys. Usein haitta-aineena tarkastellaan pelkästään asbestia, mutta rakentamisessa on käytetty myös muita materiaaleja, jotka voivat korjausvaiheessa aiheuttaa yllätyksiä. Haitta-aineselvitys kannattaa teettää henkilösertifikaatin omaavalla henkilöllä, joista VTT Expert Services pitää yllä rekisteriä.

– Jos lähtökohtaselvitykset tehdään huonosti, ei projektin aikana ole oikeastaan enää mitään tehtävissä. Yllätyksiä tulee enemmän tai vähemmän. Yllätyksistä maksetaan hinta, joka määräytyy yleensä YSE 1998 -periaatteiden mukaisesti ellei urakkasopimuksessa muuta sovita. Yleensä ei sovita, toteaa Hekkanen.

Käyttövesiputkiston kohdalla kuntotutkimuksia ei Hekkasen mukaan yleensä tarvita. Jos putkisto on riittävän vanha ja vedenpaine ei riitä kaikissa huoneistoissa, päätös uusimisesta ei vaadi kuntotutkimuksia.

– Viemäreiden kohdalla kuntotutkimukselle voidaan asettaa kysymys: onko viemäri uusittava vai voidaanko harkita korjausta esimerkiksi sukittamalla? Ajallisesti sukitus on paljon nopeampi vaihtoehto ja kustannuksiltaan selvästi alhaisempi, kun rakenteita ei uusita.

Hankesuunnitelma on putkiremontin perustana

Hankesuunnitelma on koko putkiremontin alustava suunnitelma, jonka tekee taloyhtiön palkkaama hankesuunnittelija, esimerkiksi LVI-alan ammattilainen tai rakennuttajakonsultti. Se onkin linjasaneerauksen tärkein asiakirja. Hekkanen korostaa, että koko hanke perustuu juuri hankesuunnitelmaan, ja sen tekemiseen pitää varata riittävästi aikaa ja ammattitaitoa:

– Kokenut projektinvetäjä, joka osaa myös esitellä hankesuunnitelman yhtiökokouksessa, on onnistumisen avain.
Myös osakkeenomistajien tahdon selvittäminen kuuluu olennaisesti kuntoarvioon ja on siten osa hankesuunnitelmaa. Hekkanen toteaa, että vastuu tästä kannattaa jättää projektinvetäjälle. Asiantunteva projektinvetäjä pitää hankkeen langat käsissään ja toimii taloyhtiön parhaaksi.

– Perusteellisissa korjauksissa hyvä toimintatapa voisi olla, että osakkeenomistajille kerrotaan yhtiökokouksessa muutamia vaihtoehtoisia korjaustapoja ja niiden hintaluokka. Tällöin osakkeenomistajan ei tarvitse tehdä päätöstä täysin pimeässä.

Hekkanen kuitenkin muistuttaa, että paikallisella rakennusvalvonnalla voi olla linjasaneeraukseen liittyviä kuntakohtaisia ohjeita ja toimintatapoja. Nekin pitää siis selvittää ja huomioida.

Saneerauksen valvonnassa ei kannata kitsastella

Hekkanen korostaa, että linjasaneerauksessakin on hyvä lähteä siitä, että mikään ei ole varmaa:

– Edes hyvin tehdyt nykytilaselvitykset eivät yksin riitä onnistuneeseen lopputulokseen. Tarvitaan ammattitaitoinen suunnittelija, tekijä ja valitettavasti myös peräänkatsoja eli valvoja.

Hän lisää, että linjasaneeraushankkeen valvonnasta ei ole kuitenkaan tehty kunnollista yleisohjetta esimerkiksi sen suhteen, miten sukituksen onnistuminen valvotaan tai voiko asentaja itse suorittaa valvontaan liittyviä tarkastuksia.

yömaavalvonnan yleiset tarkastuslistat eivät Hokkasen mukaan ole kaikilta osin riittäviä. Valvojan valinnassa hinnan merkitystä ei tule korostaa, vaan valintaperusteina kannattaa käyttää ennen kaikkea kokemusta, referenssejä ja toimintatapaa. Rakennusteknisiin töihin ja taloteknisiin töihin tarvitaan erilliset valvojat.

– Valvonnan osuus projektin kokonaiskustannuksista on muutaman prosentin luokkaa. Myrskyyn ei kukaan halua lähteä sellaisen kipparin veneellä, joka on vain nähnyt veneen ja lukenut veneilyn ohjekirjan, huomauttaa Hekkanen.

FISE on rakennus-, LVI- ja kiinteistöalan henkilöpätevyysjärjestelmä, josta löytyy Hekkasen mukaan sellaisia pätevyyksiä, jotka soveltuvat myös linjasaneeraushankkeisiin.

– FISEn todistus ei tietenkään yksin riitä valvojan valinnan perusteeksi, mutta yhtenä valintakriteerinä sitä mielestäni voi hyvin käyttää. Myös RALAn tietoja kannattaa käyttää, kun valitaan toteuttajaa tai pohdintaan hankkeen läpivientiä.

Referenssit painavat urakoitsijan valinnassa

Laajassa linjasaneeraushankkeissa riittää monenlaisia eri osa-alueita, eikä yllätyksiltäkään aina voi välttyä. Onkin tärkeää, että valvoja seuraa aktiivisesti hankkeen etenemistä ja urakoitsijan työn laatua taloyhtiön puolesta.

– Virheisiin puuttuu valvoja. Kun virhe havaitaan, toimitaan YSE 1998 -toimintatavalla. Urakoitsijalle pitää antaa tilaisuus korjata virheensä, Hekkanen toteaa.

Hän painottaa myös hyvän projektisuunnitelman merkitystä, jossa urakoitsijalle on määritelty sakolliset välitavoitteet. Toisaalta urakoitsijaa tulee myös palkita onnistumisesta ja kannustimien pitää olla selvästi määriteltyjä.

Hekkanen huomauttaa, että urakoitsijan valinnassa hintaa tärkeämpiä valintaperusteita ovatkin urakoitsijan maine, referenssit, työnjohdon koulutus ja kokemus, sekä hankkeessa mukana olevien työntekijöiden ammatillinen osaaminen ja myös henkilösertifioinnit.

Teksti: Mari Pihlajaniemi
Kuvat: Dreamstime