Taloyhtiöstrategia tuo osakkaiden ja asukkaiden näkemykset ja yhteiset arvot mukaan päätöksentekoon. Hyvin laadittu strategia edistää suunnitelmallista kiinteistönpitoa, lisää asumistyytyväisyyttä ja auttaa taloyhtiötä profiloitumaan.

Rakennuskannan ikääntyessä myös korjausrakentamisen määrä kasvaa tulevaisuudessa voimakkaasti. Taloyhtiön suunnitelmallisella ja tavoitteellisella johtamisella on olennaisen tärkeä rooli siinä, miten tulevista haasteista selvitään. Vaikeitakin päätöksiä on helpompi tehdä ja suuriakin hankkeita suunnitella, kun tiedetään jo valmiiksi asukkaiden olevan samalla linjalla.

Monesti taloyhtiöissä koituu kuitenkin ongelmia siitä, että asumiseen ja kiinteistönpitoon liittyvistä arvoista ja odotuksista ei ole juuri edes keskusteltu rakennuksen käyttäjien kanssa. Hankkeista ja niiden toteuttamisesta voidaan olla montaa mieltä, mikä ei juurikaan lisää tyytyväisyyttä.

Taloyhtiöissä päätöksenteko jää kuitenkin usein hallituksen ja isännöitsijän varaan, ja osakkaiden ja asukkaiden näkemykset ja toiveet voivat jäädä sivurooliin. Yhtiökokoukseenkin saapuu tavallisesti vain pieni vähemmistö osakkaita, ja heistäkin vain aktiivisemmat ja äänekkäimmät saattavat tuoda mielipiteitään esille. Iso liuta asukkaita jää siis kuulematta, kun taloyhtiön yhteisistä asioista keskustellaan ja päätetään.

Strategia ei ole vain kiinteistön kunnossapitoa

Taloyhtiön strategia auttaa taloyhtiötä kiinteistönpidon haasteissa ja asumiskustannusten ennakoimisessa, mutta tuo myös esiin osakkaiden ja asukkaiden näkemyksiä ja tarpeita asumisen suhteen. Kun ne ovat tiedossa, taloyhtiössä on helpompi päättää suuremmistakin hankkeista.

Asunto-osakeyhtiölain muutos vuonna 2010 velvoitti taloyhtiöt laatimaan kiinteistölle kunnossapitotarveselvityksen, jossa tulevat korjaushankkeet on mainittu viideksi vuodeksi eteenpäin. Pitkäjänteinen suunnittelu on siis sisältynyt olennaisesti taloyhtiöiden toimintaan jo senkin puolesta.

– Tietääkseni taloyhtiöiden strategioita on laadittu pitkään, mutta vaihtelevalla menestyksellä, toteaa kehityspäällikkö Jari Virta Kiinteistöliitosta.

Kiinteistöliitto oli mukana Asunto-osakeyhtiön strategian laadinta -hankkeessa yhdessä Isännöintiliiton, Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry:n, ympäristöministeriön ja kuuden taloyhtiön kanssa. Hankkeessa kartoitettiin myös taloyhtiöiden kokemuksia strategian laatimisesta ja hyödyntämisestä.

– Kokemuksia oli joka lähtöön, mutta yleisesti voidaan todeta, ettei strategian arvoa tunnisteta, jonka vuoksi se jää yleensä laatimatta. Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrin 2018 mukaan vain 17 prosenttia barometriin vastanneista ilmoitti yhtiölle laaditusta strategiasta, kertoo Virta.

Asunto-osakeyhtiölaki sanelee toki taloyhtiön toimintaa melko pitkälle. Yhtiön johdon on edistettävä yhtiön etua sekä huolehdittava rakennuksista ja niiden pidosta huolellisesti toimien, kuten laki ja yhtiöjärjestys edellyttävät.

Jos jokin osa kiinteistöstä kaipaa siis jo kipeästi remonttia, hallituksen on joka tapauksessa toimittava asian suhteen ja tuotava se osakkaiden tietoon. Laki rajoittaa myös kiinteistön perusparantamista eli asumistason kohottamista: yhteisiä vastikevaroja voidaan käyttää vain sen ajankohdan tavanomaisen asumisen tason mukaisiin hankkeisiin, olivatpa strategiset visiot sitten miten suureelliset.

Taloyhtiöstrategian avulla taloyhtiö voi kuitenkin luoda itselleen profiilin esimerkiksi ekologisena, lapsiystävällisenä tai ikäihmisten asumismukavuutta huomioivana toimijana. Tällöin esimerkiksi remonttien ja kunnostustöiden yhteydessä huomioidaan erityisesti ne asiat, joita osakkaat ja asukkaat pitävät tärkeinä.

Yhteiset näkemykset toiminnan pohjana

Hyvin toteutettuna taloyhtiön strategia lisää asukkaiden asumistyytyväisyyttä sekä helpottaa kiinteistön kunnossapitoa ja tulevien hankkeiden suunnittelua.

– Taloyhtiön osakkailla täytyy olla yhteisesti sovittu tavoite siitä, millaisessa kiinteistössä he haluavat asua. Sopivaa tavoitetasoa haettaessa lähtökohdaksi voidaan ottaa esimerkiksi uudistuotannossa yleinen asumisviihtyisyyteen vaikuttavien ja teknisten ominaisuuksien taso, ja arvioida, millaiset tekniset, taloudelliset ja henkiset edellytykset siihen on omassa kiinteistössä, sanoo Jari Virta.

Taloyhtiöstrategian laatimiseen osallistuvat hallitus, osakkaat ja isännöinti, ja se hyväksytään yhtiökokouksessa.

– Osakkaiden on yhdessä päätettävä taloyhtiön strategiasta, yhteisestä tahtotilasta: toisin sanoen mihin suuntaan, millä aikajänteellä ja millä organisaatiolla kiinteistöä ylläpidetään, korjataan ja kehitetään.

Virta tiivistää strategisen toiminnan keskeisimmiksi tavoitteiksi omaisuuden arvon säilyttämisen ja asumiskustannusten ennustettavuuden.

– Taloyhtiön osakkaiden arvostuksista, henkisistä ja taloudellisista resursseista sekä muista vastaavista riippuu, minkälainen strategia valitaan. Taloyhtiön strategia voi sisältää muutakin kuin kiinteistön hallintoon ja ylläpitoon liittyviä toimia.

Hyvin laaditussa strategiassa voidaankin ottaa kantaa kaikkiin asumisen ja kiinteistönpidon osa-alueisiin. Näitä ovat esimerkiksi ympäristön ja asumisen tason vaatimukset eri aikoina sekä miten taloyhtiössä suhtaudutaan muun muassa lisä- ja täydennysrakentamiseen, alueen turvallisuuskysymyksiin, lasten ja erityisryhmien tarpeisiin tai yhteisöllisyyden kehittämiseen.

Asukaskysely aloittaa strategian laatimisen

Taloyhtiön strategian laadinta on monivaiheinen prosessi, jonka onnistumiseksi asukkaat ja osakkaat kannattaakin sisällyttää mukaan jo varhaisessa vaiheessa.

– Strategian laadintaprosessiin on hyvä sitouttaa kaikki osapuolet, joiden toimintaan se vaikuttaa. Yhtiön strategisista linjauksista päätetään yhtiökokouksessa, kertoo Virta.

Taloyhtiön strategia ei kuitenkaan koske välttämättä vain nykyisiä asukkaita ja osakkaita, vaan myös muita toimijoita, kuten taloyhtiön tai osakkaiden sopimuskumppaneita – ja niitä tuleviakin osakkaita ja vuokralaisia.

Pääpiirteittäin laadintaprosessi etenee Virran mukaan seuraavasti: Aluksi selvitetään lähtötilanne, eli mikä on taloyhtiön kulttuuriperintö, miten taloyhtiössä on toimittu aikaisemmin ja miten tähän on tultu. Olennaista on myös saada selville, mikä on taloyhtiön nykytilanne ja mitä erityisiä arvoja sillä tai alueella on vaalittavanaan.

Taloyhtiöstrategian laatiminen käynnistyykin tavallisesti asukaskyselyllä, jolla selvitetään asukkaiden ja osakkaiden toiveet ja yhteiset arvot esimerkiksi taloyhtiön hoitamisen ja asumiskulttuurin osalta. Kysely auttaa myös kartoittamaan, mihin asukkaat ovat taloyhtiön toiminnassa tyytyväisiä ja mitä olisi aihetta vielä kehittää.

– Alkuselvityksen jälkeen informoidaan, opastetaan ja valmennetaan prosessiin osallistuvat tahot, kertoo Virta.

Sen jälkeen voidaan selvittää taloyhtiön toimintaympäristö ja arvioida tavoitetilan vaihtoehtoja selvittämällä, mitkä mahdollisuudet, heikkoudet, uhat ja vahvuudet määrittävät taloyhtiön toimintaa. Kun tämä on tehty, sovitaan visiosta, missiosta ja strategisista tavoitteista, eli mihin taloyhtiössä halutaan päästä. Niiden pohjalta määritetään varsinainen strategia, kuvainnollisesti tiekartta, miten tavoitteisiin aiotaan päästä.

Kun taloyhtiöstrategia lopulta pannaan toimeen, on hyvä myös seurata säännöllisesti, miten se on toteutunut ja ovatko siinä määritellyt toimet onnistuneet suunnitellusti. Toteutumista on hyvä seurata esimerkiksi vuosittain toistettavalla asukas- ja osakaskyselyllä: strategian käytännön toteuttamisessa voi nimittäin ilmetä haasteita, ja tarvittaessa sitä voikin joutua päivittämään.

– Haasteet liittyvät usein strategian jalkauttamiseen ja sen toteutumisen seurantaan. Haasteisiin voidaan vastata ainakin valitsemalla hallintoon aikaansaavia jäseniä, toteaa Virta.

Tekniikan tohtori Jari Virta työskentelee kehityspäällikkönä Kiinteistöliitossa.

Lähteet: Isännöintiliitto, Kiinteistöliitto, ympäristöministeriö

Teksti: Mari Pihlajaniemi
Kuva: Dreamstime