Kuva: Kiinteistöpalvelu Mikko Pirinen Ky

Ensimmäisen korttelitalkkari-kohteen käynnistymisen kunniaksi istutettiin puuntaimi. Istutuspuuhissa vasemmalta edestä lukien: Veli-Matti Rytkö, Jarmo Linturi, Raimo Töyrylä, Olavi Pirinen ja Mika Klami.

Talonmies pikkarainen oli ennen jokaisen kerrostalon teholuuta ja tietotoimisto. Viimeisimpien vuosikymmenten aikana talkkarit on korvattu kiinteistöpalvelusopimuksilla kulujen karsimisen nimissä. Kotkassa on kehitetty uudenlainen korttelitalkkari-konsepti, jossa yhdistetään perinteisen talonmiehen ja nykyaikaisen ulkoistetun kiinteistöhuollon parhaat puolet.

Kiinteistöpalvelualan yleinen kehityssuunta on pitkään vienyt joka suunnasta yhteen ja samaan päämäärään: kulujen karsimiseen. Kotkassa ideoitu korttelitalkkari-konsepti on tässä mielessä poikkeus.

Siinä usea, toistensa välittömässä läheisyydessä sijaitseva taloyhtiö järjestää kiinteistöhuoltonsa hankkimalla yhteisen talonmiehen, korttelitalkkarin, ja jakaa kustannukset keskenään. Näin kiinteistöt saavat yhteisen talonmiehen, jota asukkaat voivat nykäistä hihasta niin pienissä kuin isoissakin asioissa.

Korttelitalkkari ei pyri olemaan halvin mahdollinen tapa järjestää kiinteistöpalvelut, vaan kompromissi, joka vastaa kahteen eri tarpeeseen: yhtäältä taloyhtiössä tahdotaan pitää kustannukset kurissa, toisaalta halutaan laatua ja asukkaat kaipaavat tuttua ja turvallista, aina saavutettavissa olevaa takavuosikymmenten talonmiestä.

Korttelitalkkarin on kehittänyt Kiinteistöpalvelu Mikko Pirinen Ky tiiviissä yhteistyössä SKV Isännöinti Oy:n Kotkan toimiston isännöitsijän Jarmo Linturin kanssa.

Pilottikohde käynnistyi kolme SKV:n isännöimää taloyhtiötä käsittävässä kohteessa Kotkansaaressa kesäkuussa 2009. Noin 250 huoneiston kokonaisuuden korttelitalkkarina toimii Raimo Töyrylä. Kiinteistöillä on KortteliTalkkarin lisäksi myös yhteinen oma siivooja.

Työsuoritusten sijaan työaikaa

Tavanomaisen kiinteistöpalvelun ja korttelitalkkarin perusfilosofioiden ero on siinä, että ensin mainitussa ostetaan työsuorituksia, jälkimmäisessä työaikaa. Korttelitalkkari ei vain saavu tekemään tilattuja työsuorituksia ja poistu paikalta, vaan viettää kohteessa koko työpäivän. Tällöin hän ehtii tarkkailla rakennusten kuntoa jatkuvasti. Viat huomataan ajoissa ja hälytyskäynnit vähenevät.

– Kun kiinteistöllä havaitaan ajoissa kattovuoto tai muu vaurio, voidaan saada aikaan isojakin säästöjä, sanoo toimitusjohtaja Mikko Pirinen.

– Korttelitalkkari voi tehdä saunanlauteet tai penkin, maalata kellarikäytävän lattian tai tehdä pieniä putkitöitä. Nämä ovat normaalissa huoltosopimuksissa lisälaskutettavia töitä tai niihin tilataan rakennusliike.

Linturi on huomannut, että Kotkansaaressa kiinteistöpalvelua koskevat asukkaiden yhteydenotot isännöitsijään ovat lähes loppuneet. Pirinen painottaakin, että korttelitalkkaroinnissa on kyse ennen kaikkea palvelutason nostosta eikä kulujen karsimisesta.

– Kustannukset nousevat, mutta nousun määrä riippuu paljon kiinteistöjen koosta ja siitä, millainen aiempi sopimus on ollut. Kustannukset muodostuvat palkkakuluista ja ne ovat samat, olipa mukana sitten kaksi tai kolme taloa. Korttelitalkkarin työaika jaetaan kiinteistöjen kesken niiden koon mukaan, kertoo Pirinen.

Pilottikohteessa taloyhtiöistä suurin maksaa kuluista puolet, kaksi muuta yhdessä toisen puolikkaan.

Korttelitalkkarilla on työaika

KortteliTalkkari ei ole öisin ovikellonsoiton päässä, vaan hän palvelee työaikanaan. Sen ulkopuolella otetaan hälytystapauksissa yhteys suoraan kiinteistöpalvelun päivystykseen.

Tavanomaisessa kiinteistöpalvelusopimuksessa huoltomiehellä voi olla hoidettavanaan kymmenenkin kiinteistöä. Toisaalta hänellä on ulkoaluetöissä enemmän apua siinä missä korttelitalkkarimallissa yksi henkilö hoitaa kaikki työt lukuun ottamatta kone- ja päivystystöitä. Näin ollen ei voida suoraviivaisesti laskea, että korttelitalkkari hoitaisi kolmea taloa kymmenen hinnalla.

Työntekijän kannalta työskentely tavanomaisen kiinteistöpalvelusopimuksen mahdollistamissa puitteissa saattaa olla turhauttavaa. Äärimmilleen puristetun kustannustehokkuuden vuoksi työn joutuu tekemään liian nopeasti ja tekijä itsekin tietää, että homman olisi voinut hoitaa ajan kanssa paremmin.

– Työntekijäpuolelta onkin tullut positiivista palautetta siitä, että työstään saa vastata rauhassa ja pitää asiat viimeisen päälle kunnossa. Lähekkäin olevissa kohteissa työ ei ole yhtä repaleista kuin hajallaan sijaitsevissa. Kymmenen kohteen kokonaisuudessa on singahdeltava sinne, missä tilanne on kulloinkin akuutti, pohtii Pirinen.

Tyyppikysymys

Talonmiehet olivat aikanaan todellisia kiinteistönhoidon monitaitureita, da vincejä, joilta onnistui koko lailla mikä tahansa huoltotehtävä. Talotekniikka on kehittynyt viime vuosikymmeninä aimo harppauksin eikä yksi ihminen pysty enää hallitsemaan kaikkea. Talonmiehen ja tavanomaisen kiinteistöhuoltopalvelun hybridin etu on, että Korttelitalkkarin selkänojana on tarvittaessa kiinteistöhuoltoyhtiön koko tiimi ja kaikki konekapasiteetti.

Korttelitalkkari on talojen oma yleismies, joten työ henkilöityy tekijäänsä vahvasti. Kotkansaaressa Raimo Töyrylä hyväksytettiin taloyhtiöiden hallitusten edustajilla jo etukäteen. Näin varmistettiin, että kyseessä on asiakkaiden näkövinkkelistä ”hyvä tyyppi”.

Toimintamalli edellyttää ehdottomasti oikeanlaista henkilöä.

– Vaikka kyseessä olisi teknisesti hyvinkin pätevä henkilö, työssä ei pärjää, jos palvelupuoli ei pelaa, sanoo Pirinen.

Linturin ideasta pilottikohteen keskimmäisen talon pihaan istutettiin kesällä 2009 projektin alkajaisiksi puuntaimi. Kukaties siemenet leviävät vuosien mittaan laajemmalle ja kiinteistöpalvelualalla aletaan entistä yleisemmin tarjota muutakin kuin halpaa hintaa.