Ensimmäinen ryhmäkorjaushanke käynnistyi maassamme jo yli kymmenen vuotta sitten. Sen jälkeen niitä on tehty useita eri puolilla maata ja toimintapa on yleistymään päin. Ryhmäkorjaus tarkoittaa sitä, että useampi taloyhtiö suunnittelee ja toteuttaa remonttinsa yhteistyössä. 

Ryhmäkorjaushankkeessa yksittäinen yhtiö saa remonttinsa toteutettua edullisemmin, laadukkaammin ja riskittömämmin kuin yksin toimiessaan. Suunnittelukulut ovat pienemmät yhtiötä kohti. Urakoiden ja tarvikkeiden hankinnassa volyymi on suurempi, jolloin kokonaiskustannukset pienenevät. 

Tampereen Annalassa neljä yhtiötä toteutti yhdessä linjasaneerauksen 2010-luvun puolivälissä. 

– Se ei suinkaan ollut meidän ensimmäinen ryhmäkorjaushankkeemme. Ensimmäisen toteutimme jo 2010-luvun alussa ja se palkittiin Vuoden isännöintiteko -palkinnolla, muistelee kehityspäällikkö Matti Härkönen Kartanon Isännöintipalvelut Oy:stä.

– Me toimimme lähiössä, joka on rakentunut aika nopeassa tempossa 70-luvulla. Täällä on pitkälti ollut tapana tehdä asioita yhdessä ja tapa on hyväksi havaittu. 

Taloissa tehtiin ryhmäkorjaushankkeena linjasaneeraus eli kansankielellä putkiremontti sekä uusittiin sähköt, pesutilat ja yleiset tilat. Osa yhtiöistä asennutti samassa rytäkässä lämmön talteenoton ja aurinkokeräimet.

– Yhtiöt säästivät reilusti siihen verrattuna, että olisivat kukin tehneet oman remonttinsa. Säästöt syntyivät muun muassa siitä, että suunnittelukustannukset yhtiötä kohti olivat pienemmät. Koska saatiin kilpailutettua isompi urakka, oli hinta luonnollisesti alhaisempi. Myös hankinnoissa syntyi synergiaetua. Iso etu oli sekin, että kun samalla alueella oli työmaa käynnissä, ensiksi valmistuneiden yhtiöiden takuukorjaukset hoituivat nopeasti.

– Constilla oli riittävät resurssit toteuttaa näin suuri hanke, hyödyntää laaja-alaista osaamistaan sekä kilpailuttaa mm. valittuja tuotteita kilpailukykyisempään hintaan, kertoo Annalan Neloset urakoineen Constin Taloyhtiöt-toimialan yksikönjohtaja Mikko Kulmala.

Projektin aloitus on hoidettava huolella

Ryhmäkorjaushankkeessakin jokainen yhtiö tekee luonnollisesti itsenäisesti päätökset korjaustarpeesta ja osallistumisesta yhteistoimintaneuvotteluihin sekä sopimukset valittujen suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden kanssa. 

Jotta yhdessä tekemisestä saadaan suurin hyöty, on ensiarvoisen tärkeää käydä ennen aloitusta perusteelliset keskustelut yhtiöiden kesken siitä, että tavoitteet ovat yhteneväiset ja ollaan samaan suuntaan menossa. Kun projektin aloitus on hoidettu huolella, ei suunnittelun aikana tule vastaan yllätyksiä. 

Annalan Nelosissa perussisältö suunniteltiin mukana olevissa yhtiöissä samalla tavalla. Kun sitten siirryttiin enemmän nyansseihin, oli niin yhtiökohtaisesti kuin urakoinnissakin jonkin verran eroavaisuuksia.

– Vaikka yhteistyötä hakevat yhtiöt eivät olisi samalla isännöitsijällä, voivat ne toki keskustella ja tehdä yhteistyötä keskenään. Kun pää on avattu ja pohja sitä kautta luotu, niin muitakin asioita voidaan tehdä yhdessä – esimerkiksi yleiset kunnossapitotyöt ovat sellaisia.

Ryhmäkorjaushankkeissa viestinnän merkitys nousee normaalia suuremmaksi. Siksi hallituksen on hyvä tietää tarkasti, mitä ollaan tekemässä ja mistä asioista päätetään, jotta viestit asukkaille tulevasta liikkuvat ajoissa. Samasta syystä on suunnittelussakin mentävä tarpeeksi aikaisin yhtiökohtaisiin asioihin. 

– Rakennusaikaisen viestinnän tärkeys on huomattu meilläkin ja olemme tästä syystä kehittäneet toimintatapoja entistä sujuvammiksi, toteaa myös Mikko Kulmala.

Ryhmäkorjaushanke pähkinänkuoressa

Ryhmäkorjaushankkeessa tärkein edellytys yhteistyölle on se, että yhtiöt ovat iältään ja rakenteiltaan toistensa kaltaisia ja mielellään samalla alueella. Silloin esimerkiksi julkisivu- tai putkiremontti on mahdollista toteuttaa tehokkaasti ryhmäkorjaushankkeena. 

Aloitteen yhteistyöstä voi tehdä vaikkapa yhden taloyhtiön hallitus tai isännöitsijä ottamalla yhteyttä muiden taloyhtiöiden edustajiin ja käynnistämällä neuvottelut asiasta. Mitä aikaisemmin yhtiöt ovat liikkeellä, sitä parempi. 

On hyvä pitää useampia kokouksia ryhmäkorjaamisen mahdollisuuksien selvittämiseksi ja luottamuksen löytämiseksi. Osakkaille on myös syytä järjestää keskustelu- ja infotilaisuuksia jo alkuvaiheessa.

Yhtiöt päättävät itsenäisesti myös ryhmäkorjaushankkeissa

Kun yhteisymmärrys on löytynyt, päättää kukin yhtiö liittymisestä toiminnan valmisteluun. Yhteistoimintaa kaavailevat taloyhtiöt perustavat ryhmäkorjaustoimikunnan ja nimeävät vähintään kaksi edustajaa toimikuntaan, joista toisen on hyvä olla isännöitsijä.

Ryhmäkorjaushanke alkaa perustamisvaiheella. Taloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijöiden lisäksi tilaajaorganisaatioon kuuluu ryhmäkorjaustoimikunta ja yhteisesti valittu projektinjohtaja. Taloyhtiöt voivat lisäksi valita yhteisen viestintävastaavan, sillä viestinnän merkitys yhteishankkeissa on tavallista suurempi. 

Ryhmäkorjaushanke etenee samaan tapaan kuin yksittäisenkin yhtiön hanke. Ensin tehdään tarveselvitys ja hankesuunnittelu. Seuraavat vaiheet ovat suunnittelun valmistelu ja varsinainen suunnittelu (arkkitehti- ja tekninen suunnittelu), rakentamisen valmistelu, rakentaminen ja takuuaika. 

Rinnalla kulkee yhteistoimintaprosessi, jonka tavoitteena on selvittää yhteneväiset korjaustarpeet sekä yhtenäistää ja koordinoida hankesuunnittelua, suunnittelua, urakkatarjouspyyntöjen valmistelua ja käsittelyä sekä rakennustöiden suorittamista ja takuuajan toimenpiteitä.

Yhdessä valittu projektinjohtaja vie hanketta eteenpäin

Alkajaisiksi ryhmäkorjaustoimikunta valitsee puheenjohtajan ja hallitukset hyväksyvät valinnan. Seuraavaksi pitää valmistella yhteistyösopimus ryhmäkorjaamisen periaatteista ja aikataulusta sekä kustannustenjaon perusteista. Sopimus menee kunkin yhtiön yhtiökokouksen käsiteltäväksi, jossa sopimus hyväksytään tai hylätään. Hyväksymisen jälkeen tehdään rahoituspäätös kunkin yhtiön omista lähtökohdista. Yhteistyösopimuksen perusteella palkataan projektinjohtaja. 

Hän laatii alustavan projektisuunnitelman ja aikataulun. Taloyhtiöiden aikataulut sovitetaan yhteiseen projektisuunnitelmaan niin, että viimeistään rakentamisen valmisteluvaiheessa voidaan pyytää yhteisesti urakkatarjous. 

Hankesuunnittelu on koko prosessin tärkeimpiä vaiheita, koska sen päätöksillä sidotaan suurin osa tulevista kustannuksista. Pääperiaatteena on löytää toistuvuutta ja suurta volyymia, mikä vaikuttaa edullisesti korjaustöiden hintaan. Hankesuunnitelmassa määritetään muun muassa remontin sisältö ja laajuus sekä toteutustapa.

Suunnitteluvaiheessa taloyhtiöillä on syytä olla yhteinen suunnittelijaryhmä, joka laatii taloyhtiökohtaiset arkkitehti-, rakenne- ja lvis-suunnitelmat.

Urakan valmisteluun kuuluu erityisesti hankkeen yhteisen valvojan ja urakoitsijan valinta. Yhteiset valvontakustannukset jaetaan taloyhtiöiden kesken ja taloyhtiökohtainen valvonta käytetyn työmäärän mukaisesti. Valvonnalla varmistetaan hankkeen laatu. 

Projektinjohtaja kilpailuttaa urakoitsijat ja tekee ehdotuksen urakoitsijan valinnasta. Urakkaneuvottelut käydään taloyhtiökohtaisesti toimikunnan suositusten ja taloyhtiöiden päätösten mukaisesti tarjouskilpailun parhaista ehdokkaista. Neuvottelujen jälkeen taloyhtiöiden hallitukset hyväksyvät tarjouksen ja tekevät urakkasopimuksen. 

Urakoitsijan valinnan jälkeen kussakin taloyhtiössä pidetään osakkaille infotilaisuus ja sen jälkeen yhtiöjärjestyksen määräämällä tavalla yhtiökokous, jossa tehdään urakoinnin rahoituspäätös ja päätetään urakoitsijan valinnasta.

Urakkavaihe etenee kussakin taloyhtiössä niin, että projektinjohtaja, urakoitsija ja taloyhtiöiden edustajat koordinoivat töitä. Urakan valmistuttua pidetään loppukatselmukset ja takuuajan päättyessä takuutarkastus. Vielä takuuaikana taloyhtiöiden kannattaa toimia yhdessä ja välittää informaatiota toisilleen esimerkiksi yhteisen toimikunnan kautta. 

Lähde: Korjaustaito.fi, joka on ARA:n ja ympäristöministeriön yhteistyössä julkaisema

Teksti: Elina Salmi
Kuva: Pixabay